OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲库(kù)科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如(rú)今(jīn)，二(èr)级市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的下跌(diē)走势，午(wǔ)后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩募拟(nǐ)新购入基础设施(shī)资产(chǎn)张润大厦的(de)重要承租方之一(yī)，目前(qián)未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中(zhōng)，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT进一步(bù)表示，原始(shǐ)权益(yì)人(rén)将继(jì)续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极(jí)做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目的(de)原始权益人相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期已(yǐ)同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对(duì)哲库(kù)提(tí)前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦(shà)是全国首(shǒu)批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视(shì)，浦东新区(qū)国资委(wěi)也高度(dù)关(guān)注(zhù)。

　　多位(wèi)业内人(rén)士表(biǎo)示，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT近期(qī)市场波动(dòng)较大(dà)，但(dàn)其实(shí)不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价值，投资者(zhě)应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级(jí)市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司(sī)哲库(kù)科技的事件继续(xù)扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的(de)价格小(xiǎo)幅(fú)低开(kāi)，此后二(èr)级市场(chǎng)价格开始震荡走低(dī)，午盘(pán)收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一(yī)度(dù)扩(kuò)大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华安张江光大(dà)园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交(jiāo)易日(rì)跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上(shàng)市(shì)以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位(wèi)居(jū)前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现上(shàng)看，目(mù)前上市的8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时(shí)招商(shāng)蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有(yǒu)不(bù)同程度下跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日(rì)平均跌(diē)幅1.38％。今年(nián)以(yǐ)来(lái)平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季(jì)报中已经披(pī)露张(zhāng)江光大园项(xiàng)目出(chū)租率有所下降(jiàng)，如今拟扩募的项目又遭遇(yù)突发事(shì)件(jiàn)，因(yīn)此(cǐ)导(dǎo)致二级市场价(jià)格(gé)出现波动(dòng)。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不(bù)过(guò)，在上(shàng)述人士看来，尽管出于风险规(guī)避的(de)原因(yīn)，最近几(jǐ)个交(jiāo)易日场内(nèi)资金有所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出(chū)租率(lǜ)下跌并不会从(cóng)根本上影响其(qí)内(nèi)外价值。

　　他(tā)也同时表示(shì)，目前随着二级市场价格(gé)下(xià)跌，风(fēng)险(xiǎn)也(yě)得到一定释放，但(dàn)是价格涨跌会受(shòu)到基(jī)本面(miàn)、情绪面等多重因(yīn)素(sù)影响(xiǎng)，不好判断价格是不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年(nián)整(zhěng)体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年内二级市场(chǎng)跌幅较(jiào)大(dà)，其实有(yǒu)些隐含收益率高的产品具备一(yī)定的(de)投资价值，很适合稳健类投资(zī)者(zhě)。此外，伴(bàn)随(suí)着经(jīng)济复(fù)苏的步伐(fá)，产业(yè)园区(qū)、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的投资价(jià)值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰私募(mù)基金执行(xíng)董事(shì)高如星对此表示(shì)，若张江园(yuán)区最终能顺利(lì)解(jiě)决招(zhāo)商，平(píng)稳过度对经营现金流没有造成大的影(yǐng)响，“事件性利(lì)空下(xià)调至(zhì)得这么急、这么深(shēn)，加上前期(qī)本身园(yuán)区类资产就回调不(bù)少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落到租金(jīn)收入受不(bù)受影响，影响多大，估(gū)计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技。随(suí)后(hòu)5月(yuè)12日晚，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT发布公(gōng)告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购(gòu)入基(jī)础设施(shī)资产张润(rùn)大(dà)厦的重要承租(zū)方之一，目(mù)前未收到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执行已签(qiān)租(zū)赁协议(yì)的通知。同(tóng)时，在公告中，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示(shì)，原始权益人将继续(xù)密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江光大园项目出(chū)租(zū)率下降事项(xiàng)，一度(dù)二级市场(chǎng)价格出现(xiàn)回落。在随后召开的业(yè)绩说明(míng)会中管(guǎn)理人就相关事项进行了解释说(shuō)明(míng)，市场信心(xīn)得到了一定提振，二级市场价格表现也趋(qū)于平稳(wěn)。据了解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的(de)线上(shàng)和线下的扩募说明(míng)会上，运营团队表示了对张江光(guāng)大园(yuán)项目的(de)信(xìn)心(xīn)，预计签署意(yì)向(xiàng)书和合同(tóng)谈判中的(de)储备租户正常转化后(hòu)，项(xiàng)目(mù)出租率(lǜ)将得到(dào)回升。没想到仅过了不到(dào)三周的(de)时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎(yíng)来(lái)了新的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张(zhāng)江REIT的上述公告引起了市场(chǎng)各方的(de)广泛关(guān)注，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购(gòu)入项目的原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)相关负(fù)责人(rén)坦言，事发突然确(què)实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科(kē)技(jì)消息(xī)的(de)第(dì)一时间即奔(bēn)赴现场进行了沟通(tōng)和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库(kù)提前退租的可能(néng)事(shì)项。由于张(zhāng)润大厦(shà)是全(quán)国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重视，据悉新区国(guó)资委也(yě)高度(dù)关(guān)注。

　　当谈及(jí)储备(bèi)租户情况，相关负责人介绍说，目前(qián)储备租户(hù)还(hái)是比较丰富的，覆盖了芯片测试、1h等于多长时间怎么算，1h等于多少时间人工(gōng)智能、航天产业、信(xìn)息技术等产业(yè)客户，租赁意向面(miàn)积超过了2万方(fāng)。从意向储备转化(huà)为实际租(zū)户需要一些时间。

　　“我们正在(zài)着手(shǒu)通过签署租赁意向(xiàng)书来尽快(kuài)锁定一些(xiē)重要租户。虽然(rán)收了三(sān)个月履约保证(zhèng)金给了我(wǒ)们一(yī)些(xiē)空间，但本着对首批(pī)扩(kuò)募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑(pǎo)，把这些面积(jī)在短(duǎn)期(qī)内完成去化(huà)。”相关(guān)负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持(chí)有的同区(qū)域的张江光大(dà)园项目一(yī)季度末也有将近(jìn)30％的空置率，原始权(quán)益人有(yǒu)那么多储备租户(hù)，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对(duì)此(cǐ)相关负责人解释，张江光(guāng)大(dà)园一直以(yǐ)来(lái)都坚持以市场(chǎng)化运营为导向(xiàng)，历(lì)史运营表现稳(wěn)定，租户的调租和换租都(dōu)属于正常情况，而这(zhè)次项目的大(dà)租(zū)户(hù)退(tuì)租正好(hǎo)发生在市场活跃度的短期低点(diǎn)，目前市场(chǎng)情况已有所好转。在看(kàn)到出租率下(xià)滑情况没有(yǒu)得到及时修复后，张江这边也作了一定的资(zī)源调配和倾(qīng)斜，引(yǐn)入(rù)了一些储备租户。1h等于多长时间怎么算，1h等于多少时间p>

　　另(lìng)外(wài)，张润大(dà)厦和张江(jiāng)光(guāng)大园项目在给(gěi)租户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一(yī)些差异化(huà)，张(zhāng)润大厦多是两千(qiān)多(duō)平的大平层(céng)，楼的成新度高一些(xiē)，单价也贵一些(xiē)，张(zhāng)江光大园单层以一(yī)千平(píng)的面积(jī)为主，还有一些独(dú)栋形态的物业。租(zū)户自身也会(huì)有诉求，也会根据自(zì)身需求和(hé)预算挑(tiāo)选区域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后(hòu)，新(xīn)老资产的管(guǎn)理人都变(biàn)成了一家，后(hòu)续我(wǒ)们(men)在(zài)资源共享和(hé)联合营销方面(miàn)能更1h等于多长时间怎么算，1h等于多少时间加充(chōng)分(fēn)发挥协同效应(yīng)，相信可以做得更(gèng)好(hǎo)。”上述负(fù)责人补(bǔ)充说(shuō)道。

　　最后谈及对于(yú)张江(jiāng)REIT的定位和展望(wàng)，相关负(fù)责人表(biǎo)示(shì)，张(zhāng)江集团和张江高科目前在管资(zī)产约(yuē)五(wǔ)百万方，还有一些其(qí)他在开发(fā)的储备项目，这(zhè)些(xiē)都将成(chéng)为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打造张江园(yuán)区产业空间资产(chǎn)上市平台目标的坚实(shí)后盾和储备资源。“我们非常(cháng)重视(shì)张江REIT这个资(zī)本平台(tái)和它未(wèi)来的发展。”相关(guān)负责(zé)人表示，“这次扩募是(shì)我们实现(xiàn)基(jī)金扩容的第一步，也是至(zhì)关重要(yào)的(de)一(yī)步，眼下(xià)我(wǒ)们可能(néng)面临了一(yī)些突(tū)发情况需要解(jiě)决(jué)，但是这和我们在张江科学城这三十年建设发(fā)展过程中所经历的相(xiāng)比，只能算是一个非常小的(de)插(chā)曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽一切可能化解当前突发事件(jiàn)的所有负面影响，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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