近两年火爆的创新产品蓝宝石的寓意是什么公募REITs进入密集分(fēn)蓝宝石的寓意是什么红期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高(gāo)比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示(shì)，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)的(de)“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投(tóu)资者注(zhù)意(yì)，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金收益(yì)，特许经营权分红目(mù)前已包含了(le)利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的(de)时应了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额(é)占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来(lái)源为持有期(qī)分(fēn)红收益，以及基金份额(é)交易价格的变(biàn)化。基金份额(é)二级市(shì)场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及市(shì)场因素的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基(jī)金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来自基础设施资(zī)产(chǎn)的经营(yíng)现金流，投(tóu)资人通过(guò)基金募集材料和(hé)信息披(pī)露文(wén)件，结(jié)合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业(yè)绩，作为(wèi)进行投(tóu)资决策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二(èr)级市(shì)场价格变化(huà)导致的浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分红作为基(jī)金份(fèn)额持(chí)有(yǒu)人实际获(huò)得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更(gèng)具参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营高级(jí)副总监李华(huá)平也表示，根据《公开募集(jí)基(jī)础(chǔ)设(shè)施证券投资(zī)基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基(jī)础设(shè)施(shī)基金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年度(dù)可分配(pèi)金(jīn)额以现金(jīn)形式分配给投(tóu)资者，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs的主要(yào)特(tè)征之一，稳(wěn)定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募(mù)REITs同(tóng)时具(jù)备“股性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特点。二级(jí)市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求，分(fēn)红类(lèi)似于债券派息，但(dàn)不等(děng)同(tóng)于(yú)债券的固定利(lì)息回报(bào)，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投(tóu)资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提(tí)供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配置价值(zhí)。另一方(fāng)面(miàn)，公募(mù)REITs的(de)分红能够(gòu)帮助机(jī)构投资者稳定收益。机构(gòu)投(tóu)资(zī)者公募REITs能够通过分红(hóng)获取(qǔ)相对于投资债(zhài)券(quàn)相对高的收(shōu)益性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚资(zī)产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资(zī)收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价(jià)格走(zǒu)势的关键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年(nián)报，部分产品受(shòu)宏(hóng)观经济的(de)影响，可分(fēn)配(pèi)金额(é)完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一(yī)定程度上(shàng)影(yǐng)响了(le)公募(mù)REITs二级市场的(de)价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受(shòu)多重因素(sù)的影响，投(tóu)资收(shōu)益是(shì)影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而(ér)稳定的分红(hóng)有利(lì)于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人(rén)也表示，近期经济预期恢(huī)复(fù)，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归(guī)的过程；另一(yī)方面，基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩相对经济活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额(é)的(de)开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单(dān)位基金(jīn)份额的分(fēn)红金额进行(xíng)计算(suàn)。除权(quán)操作是对分红前(qián)后基金份额净值(zhí)变(biàn)化的(de)修正，使投(tóu)资(zī)人在基金分红(hóng)前后均可(kě)以获得公(gōng)平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资者(zhě)长期投资的(de)信心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体(tǐ)收益的(de)影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分红包括(kuò)利润分配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士(shì)还提(tí)醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运(yùn)作期间的(de)“分红”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为(wèi)准确(què)，分派(pài)的(de)是本金(jīn)与增值两个部(bù)分(fēn)，两个部(bù)分之间的比例是变(biàn)动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大(dà)，大(dà)多(duō)数普(pǔ)通投资者可能(néng)把“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限到(dào)期后基金价值面(miàn)临极大不(bù)确定性，这(zhè)是该(gāi)类投(tóu)资(zī)者应(yīng)该(gāi)注意(yì)的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经营(yíng)权类和产权(quán)类两(liǎng)大资产类型，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的收益主要包括(kuò)每年的现金分红及资产增值的(de)收益，而持有(yǒu)特许经营类(lèi)产品的(de)收(shōu)益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了利润(rùn)分配和(hé)本金的归还，两者的比(bǐ)率也是(shì)变动的，对特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类资产(chǎn)的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资标的时，应(yīng)了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基(jī)金也表示(shì)，从细分来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因底层资产属(shǔ)性不(bù)同而形(xíng)成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于(yú)包(bāo)含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债性偏(piān)强。而产权类(lèi)的公(gōng)募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的(de)二级市场价格和分(fēn)红有合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责(zé)人(rén)也认为，与(yǔ)产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营项(xi蓝宝石的寓意是什么àng)目在(zài)经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因(yīn)此将可供(gōng)分配金额(é)的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基(jī)于这个(gè)特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特(tè)许经营项目，通常(cháng)具(jù)备(bèi)更高的分(fēn)派率水平(píng)。对(duì)于剩余期限较长(zhǎng)的(de)特(tè)许经营权(quán)项目，即使(shǐ)分(fēn)派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)项目(mù)的分派金额(é)包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份(fèn)额(é)单价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经营(yíng)权(quán)REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般(bān)较(jiào)长，再(zài)加上到期后通过对(duì)建筑(zhù)的更新改造或(huò)补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有(yǒu)机会(huì)进一(yī)步延长经营(yíng)期限(xiàn)。这(zhè)种(zhǒng)类似永(yǒng)续(xù)经营的假设反(fǎn)映在基础(chǔ)资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金分(fēn)红的时(shí)点(diǎn)，多位业(yè)内人士还(hái)表示(shì)，在产品分(fēn)红期，投(tóu)资者(zhě)可以观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层(céng)资产的(de)运营情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示(shì)，年报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金(jīn)相关的指标有(yǒu)两个(gè)：一是年报中(zhōng)披露的经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流，二是可(kě)供(gōng)分配现金，二者存在(zài)本质性(xìng)区别。经(jīng)营活动产(chǎn)生(shēng)的现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资(zī)产生(shēng)的现金流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影响利(lì)润表的(de)项目进行调(diào)整，加期初(chū)现金，最(zuì)终得到的账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置(zhì)新选择(zé)，投资价值体(tǐ)现在(zài)相对股(gǔ)债(zhài)市场独(dú)立的资产配(pèi)置功能，比较适合(hé)长期持(chí)有。建议投资者(zhě)对经营权类的(de)资(zī)产(chǎn)可以(yǐ)更多关(guān)注(zhù)内(nèi)部收益(yì)率的高低，对产权类(lèi)的资产更多关(guān)注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层(céng)资(zī)产的经营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管理机构(gòu)实力(lì)、公(gōng)募基(jī)金管理人(rén)实力等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易带来的短期(qī)博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投(tóu)资者关注(zhù)有基本(běn)面支撑、填权效应相(xiāng)对明(míng)显、同时(shí)分红规模较为(wèi)可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的(de)可(kě)供(gōng)分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与(yǔ)募集(jí)材料中披露预(yù)测(cè)进行(xíng)比较分析(xī)，结合经(jīng)济及市(shì)场(chǎng)的实(shí)际环(huán)境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的(de)管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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