近(jìn)两年火爆的(de)创新产品公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)体现出该类产品长期(qī)投资价(jià)值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)等指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们(men)也提醒(xǐng)普通投资者(zhě)注意(yì)，与产权(quán)类项目(mù)相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生(shēng)现(xiàn)金收益，特许经营权(quán)分红目前已包含了利润分配和本金的(de)归还，在(zài)选择(zé)投资标(biāo)的时应了解资产类型和分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占可供分配金额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负(fù)责(zé)人对此(cǐ)表示，投资(zī)公(gōng)募(mù)REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源为持(chí)有期分红(hóng)收(shōu)益，以及基(jī)金份额交易价格(gé)的(de)变化。基金份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及(jí)市场因素的综(zōng)合影响，较易(yì)引起波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基(jī)金(jīn)分红预期则更(gèng)有规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施(shī)资产的经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集(jí)材(cái)料和信息披露文件，结合行业及(jí)市(shì)场情况(kuàng)，可(kě)以分析基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩，作为进行投资(zī)决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二级市场价格变(biàn)化(huà)导致的浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作为基金份(fèn)额持有人实际获得(dé)的现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高级副(fù)总(zǒng)监李(lǐ)华平也(yě)表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券(quàn)投资(zī)基(jī)金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可(kě)分配(pèi)金额(é)以(yǐ)现金形式分(f乌蒙山在哪里属于哪个省，贵州乌蒙山在哪里ēn)配(pèi)给投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定的分红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投(tóu)资角度来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较(jiào)强的(de)配置价值。另(lìng)一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投(tóu)资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获取相对于投资(zī)债券相对(duì)高的收益性(xìng)，在有效控制风(fēng)险的前提下(xià)，增厚资(zī)产(chǎn)包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了(le)投资收益(yì)“落(luò)袋为安”外，市场对(duì)于未来(lái)分(fēn)红水平的预(yù)期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二(èr)级市场价格走(zǒu)势的关键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以(yǐ)来(lái)中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收(shōu)于(yú)975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券宽基(jī)指数。

　　<乌蒙山在哪里属于哪个省，贵州乌蒙山在哪里img alt="密集分钱了！这几点要注(zhù)意" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/04/weixin/one_20230423074212104.png">

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年报，部(bù)分产品受宏(hóng)观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完成率不达预(yù)期(qī)，一定程(chéng)度上(shàng)影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的(de)价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要因素之一(yī)，而稳定(dìng)的分红有利(lì)于吸引投资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示(shì)，近期(qī)经济(jì)预(yù)期(qī)恢复，一(yī)方(fāng)面(miàn)市场(chǎng)热点呈现向股票和债券(quàn)回归(guī)的过程；另一方面(miàn)，基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩(jì)相对经济(jì)活力的改善(shàn)有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做(zuò)调减处理(lǐ)，调(diào)减金额根据单(dān)位基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权操作(zuò)是对分红前(qián)后基(jī)金份额净值变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基金分(fēn)红前后均(jūn)可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的信心，同时(shí)需结合(hé)持有产品的(de)特(tè)性，关注二级(jí)市场扰动对整(zhěng)体收益(yì)的影响程度(dù)。”中航基(jī)金相关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红(hóng)前提是(shì)本金之上的增值部(bù)分(fēn)不同(tóng)，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更(gèng)为准确，分派的是本金与增(zēng)值两个部(bù)分，两(liǎng)个(gè)部分之间的比例是变动的，与现有公募(mù)基金分红差(chà)异很大，大多数普通(tōng)投资者(zhě)可(kě)能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限到(dào)期后基金价(jià)值面(miàn)临极大不(bù)确定性，这是(shì)该类(lèi)投(tóu)资者应该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特(tè)许经营权类(lèi)和(hé)产权类(lèi)两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收(shōu)益主要包括每年的现金分红及资(zī)产增(zēng)值的收益，而持有特许经营(yíng)类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权(quán)类资(zī)产(chǎn)的(de)分红包(bāo)括了利(lì)润(rùn)分配和(hé)本金(jīn)的归(guī)还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经营权类资(zī)产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普(pǔ)通投(tóu)资者在(zài)选择投资(zī)标的时，应了(le)解(jiě)公募REITs底层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层(céng)资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权类(lèi)的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的(de)价(jià)值增值，所以(yǐ)相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投资者在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑底层(céng)资(zī)产属性，对所选择产品的(de)二级市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不再能(néng)产生现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，因此(cǐ)将可供(gōng)分配(pèi)金额的分配(pèi)理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较(jiào)短的特许(xǔ)经营项目(mù)，通常具备更(gèng)高的(de)分派率(lǜ)水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特(tè)许经营权项目，即(jí)使分派(pài)率相对(duì)较低，也有足够年限收回本(běn)金(jīn)并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责(zé)人提醒投资者注意(yì)，特许(xǔ)经营权(quán)项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的(de)情况下(xià)，基金份(fèn)额单价随着分派(pài)进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类(lèi)项目(mù)的土地或建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年限一般较长，再加(jiā)上(shàng)到期后通过对(duì)建筑(zhù)的更新改造(zào)或补缴土(tǔ)地出让金等(děng)追(zhuī)加投资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映在(zài)基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率(lǜ)等指标

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人(rén)士还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)、内部收益(yì)率等指(zhǐ)标，来观(guān)察和评估(gū)项(xiàng)目底层资产的(de)运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示，年(nián)报(bào)指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相(xiāng)关(guān)的指标有两个：一是年报中披露(lù)的经营活动(dòng)现金流(liú)，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者存(cún)在本质(zhì)性区(qū)别。经营活动(dòng)产(chǎn)生的(de)现金净流量是指(zhǐ)企业(yè)经营(yíng)、筹资、投资产生的(de)现(xiàn)金流(liú)，基于企业本身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影(yǐng)响利(lì)润表的项目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体现(xiàn)在相对股债市场独立(lì)的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资(zī)者对经营权类的资产可以更多关注内部收益(yì)率的(de)高低，对产(chǎn)权类的(de)资产(chǎn)更多关注分派率(lǜ)高低(dī)。因(yīn)为公募(mù)REITs可分(fēn)配收益主要来自(zì)底层资产的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人综合实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公募(mù)基(jī)金管理(lǐ)人实(shí)力等多重因素来选择投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博(bó)弈机会(huì)仍在(zài)，叠(dié)加此前市场接连(lián)回调，建议(yì)投资者关注有基本(běn)面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相对(duì)明(míng)显、同时分红规模较为(wèi)可(kě)观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配(pèi)金额(é)预测。投资者可以将REITs的(de)实(shí)际分红金额与募(mù)集材料中披(pī)露预测进行比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人(rén)也称。

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