文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建设工作会(huì)议提(tí)出(chū)“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个(gè)月(yuè)时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实力的(de)别建了(le)，不能把(bǎ)包袱甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对(duì)购房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过(guò)时了(le)，该(gāi)取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱(qián)，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改外国人吃米饭吗，外国人是不是不吃米饭为(wèi)现房(fáng)销售？大家想想，绝大(dà)部分商(shāng)品是(shì)一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能(néng)交(jiāo)付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房(fáng)者非(fēi)常不(bù)公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延(yán)期(qī)办理甚(shèn)至不(bù)能交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险。取消预售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于(yú)落实中央房(fáng)住不(bù)炒(chǎo)精神(shén)、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国家一(yī)般有严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商在项目获得(dé)政府批准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期(qī)房后并非像中国一(yī)样在支(zhī)付(fù)完首付款后从银(yín)行一(yī)次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根(gēn)据(jù)开(kāi)发商工程(chéng)进(jìn)度在完全交房前进(jìn)行分期(qī)支付(fù)。所以，预售制度(dù)是需要(yào)严格(gé)的资金监(jiān)管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没(méi)有这些(xiē)保障措(cuò)施，一定会触发(fā)风(fēng)险，对购房民(mín)众不(bù)公平，所以不(bù)如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消预售(shòu)制(zhì)度有助于(yú)降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会(huì)，当然这(zhè)需(xū)要配(pèi)套(tào)房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一(yī)定能化解这个难(nán)题，让房地产回归(guī)实体经济和居住属(shǔ)性(xìng)，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而(ér)是(shì)所见(jiàn)即所得(dé)的(de)过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极(jí)大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是(shì)向善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人(rén)。从(cóng)这(zhè)个角度(dù)，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓(xìng)安居乐(lè)业、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行业(yè)企(qǐ)业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当(dāng)期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国(guó)务院发展(zhǎn)研(yán)究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆(gān)率等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国(guó)内地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香港还未推(tuī)行公共房(fáng)屋制度(dù)，许多人栖(qī)身(shēn)于木屋(wū)或者(zhě)其(qí)他临时住宅，住(zhù)房的需求是(shì)相当高，不过大多(duō)数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼(lóu)为单(dān)位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购(gòu)买(mǎi)。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产商开始探(tàn)求(qiú)新的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出售(shòu)。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发(fā)商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业(yè)务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到的(de)见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其(qí)在购下九龙的一块(kuài)地盘后(hòu)，除了分层(céng)出售、还(hái)印发售(shòu)楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻(qīng)了民众购房的资金(jīn)压力，加(jiā)速了(le)房屋的建造(zào)和销(xiāo)售，也(yě)解决了制造商(shāng)的资金问题(tí)，降低(dī)投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的(de)住房供不应求的问(wèn)题，使(shǐ)房市发展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了(le)中国(guó)香(xiāng)港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规(guī)范化(huà)，建(jiàn)立健全的监(jiān)管机制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国香港管(guǎn)理部(bù)门提升了对(duì)于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商在(zài)预售前(qián)，确保地(dì)价(jià)款已经全(quán)部(bù)支(zhī)付(fù)，还要证明自身有(yǒu)资金(jīn)等能力(lì)把项目完成，资金需放(fàng)入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了(le)防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银(yín)行(xíng)开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续需自(zì)身推动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地(dì)面临(lín)住房(fáng)需求大和供给量短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发(fā)展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业(yè)化的进程(chéng)大(dà)于城市(shì)化(huà)进程(chéng)，唯有解决住房基(jī)础等(děng)城市化配套问题，才能进一步推(tuī)进(jìn)城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一(yī)分配，以租(zū)养房”的福(fú)利分房制度(dù)，住房(fáng)市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因(yīn)此福利分房制度不(bù)再(zài)适(shì)用于当时的国(guó)情。叠加房(fáng)地产市场面临(lín)商(shāng)品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大(dà)型房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商，商品房供(gōng)应量(liàng)小的困(kùn)境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市(shì)场的一针强心(xīn)剂(jì)。从(cóng)1994年(nián)起，中国内地(dì)逐(zhú)步(bù)引(yǐn)进中国香(xiāng)港预(yù)售商品房(fáng)制(zhì)度(dù)，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住房(fáng)制度(dù)改(gǎi)革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的(de)住房新体制，从计划经济下(xià)的福利分房转向(xiàng)市(shì)场经(jīng)济的(de)商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决(jué)了房企(qǐ)缺(quē)少资金和开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发商以预(yù)售(shòu)款撬动下(xià)一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银(yín)行等多(duō)方迅(xùn)速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经(jīng)调整形(xíng)成契合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预售制的初(chū)衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快(kuài)城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业(yè)将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房者支付定(dìng)金或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房(fáng)预售流(liú)程为：房地(dì)产开发商办(bàn)理(lǐ)预售许可证-签订商(shāng)品房买卖(mài)合同-进(jìn)行备案(àn)登记(jì)和(hé)预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付(fù)清首(shǒu)付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余(yú)房款，换(huàn)言之(zhī)，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点(diǎn)与中国香港的按(àn)照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国内地(dì)的(de)开发商(shāng)而言，预售(shòu)制商品(pǐn)房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同(tóng)时增加(jiā)市(shì)场商品(pǐn)房供应，推动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国(guó)内地房地(dì)产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市(shì)场快速(sù)发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民居(jū)住水平，中(zhōng)国(guó)内地(dì)城(chéng)镇居民从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走(zǒu)完(wán)发达国家几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已成为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售(shòu)面积占总销售(shòu)面积(jī)的比重为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地(dì)产行业(yè)的发展。中国(guó)内地(dì)房地(dì)产历经二十(shí)多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和(hé)销售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业(yè)从无(wú)到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为(wèi)拉动中(zhōng)国内(nèi)地经济(jì)高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的(de)上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产(chǎn)带(dài)动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的(de)带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发投(tóu)资(zī)占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额(é)的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等(děng)通道业务，占比超过(guò)三分之(zhī)一(yī)。从房地产融(róng)资存量占社(shè)融存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积违约，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的(de)比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市(shì)值与股(gǔ)债房市值的比例(lì)较高，主要是因为(wèi)住房(fáng)市值高，以及中国资(zī)本(běn)市场(chǎng)发(fā)育(yù)尚(shàng)不成熟(shú)，直接融资(zī)比例较低，股票、债(zhài)券市值较(jiào)低，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的(de)负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的(de)单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交付的(de)风(fēng)险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房等(děng)风(fēng)险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同(tóng)是两个独立的(de)合同关(guān)系(xì)，如果开发(fā)商发生违(wéi)约，购房者(zhě)只能(néng)根据(jù)购房(fáng)合同(tóng)向(xiàng)开发商主张权力，但依(yī)旧(jiù)需要(yào)根据按揭贷款合(hé)同按时(shí)向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业(yè)层(céng)面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险，进行影响(xiǎng)自身信(xìn)用(yòng)和购(gòu)房者对(duì)行业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的(de)发(fā)放(fàng)方，一(yī)旦房企因为市场波动或(huò)经营不善，出现(xiàn)资(zī)金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房(fáng)企通过与购房者签订的(de)预售合同(tóng)和按揭合(hé)同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房(fáng)者(zhě)丧(sàng)失还款能力或短期不能还(hái)款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明(míng)确规定了开发企业预售(shòu)商品房所得款项应(yīng)当用(yòng)于(yú)有关的(de)工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设，商品(pǐn)房(fáng)预售款监管的具体办法，由房地(dì)产管理部门(mén)制(zhì)定。但多年以来全国(guó)并没(méi)有统一的预售资金监(jiān)管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等城(chéng)市(shì)则(zé)按照项目的建安(ān)成本乘以建筑(zhù)面(miàn)积或(huò)者(zhě)项目工程总额报价(jià)计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘(pán)没有资金继(jì)续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程建设名义，获得(dé)监(jiān)管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需(xū)。通(tōng)过这些(xiē)方式套(tào)取的资金(jīn)，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做(zuò)提供(gōng)了资(zī)金流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿(ná)地(dì)、还(hái)款和(hé)楼盘建设(shè)，形成一(yī)种资(zī)金循环(huán)高周转模式，但(dàn)一(yī)定程度(dù)上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预(yù)售制度呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房(fáng)者预付资金(jīn)，一般设有定金或预付款保(bǎo)护(hù)机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要(yào)求购(gòu)房者支付的预(yù)付款比例相对(duì)较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以定(dìng)金(jīn)方式(shì)支付，或(huò)按(àn)工(gōng)程(chéng)进度分期支付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用两种方式发(fā)放(fàng)按揭贷款，一是按工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交付后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保障有两种方(fāng)式，一是期(qī)房由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购外国人吃米饭吗，外国人是不是不吃米饭房(fáng)者(zhě)支付(fù)的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供一(yī)定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房(fáng)者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一定(dìng)期(qī)限内(nèi)无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前(qián)资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定金(jīn)或首付(fù)外，购房者在房(fáng)屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金，购房(fáng)者的定(dìng)金及首付款(kuǎn)由(yóu)第(dì)三方公证行或产权保险公司(sī)的(de)信托账户(hù)监管。如(rú)果开发(fā)商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金可通过(guò)申(shēn)请仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担任(rèn)何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过(guò)程(chéng)中(zhōng)的(de)资金全部来自银行，银行根据工(gōng)程进(jìn)度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直(zhí)接损害银(yín)行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度(dù)。开发商(shāng)在房屋交付时需取得(dé)由政府相关部门经(jīng)审查(chá)后发放的(de)验收(shōu)凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付(fù)购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，开发商(shāng)或购(gòu)房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德(dé)国开发(fā)商在项目(mù)获批后即(jí)可(kě)预(yù)售(shòu)房屋。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进(jìn)行预(yù)约公(gōng)证，签(qiān)订合(hé)同后定(dìng)金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定(dìng)金按照(zhào)德国(guó)法律全部(bù)退还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房者需支(zhī)付(fù)公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没有规定(dìng)最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付(fù)房款(kuǎn)的制度(dù)，一(yī)般分7笔进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点(diǎn)可分为公证(zhèng)后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃(lí)完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固(gù)定利(lì)率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房(fáng)者一定使用期(qī)限，期限(xiàn)结束(shù)后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发(fā)商破产(chǎn)，由保险公司负责(zé)相应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖(mài)双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合(hé)同等各(gè)个环节，各(gè)环节内容(róng)确认无误后(hòu)签订(dìng)首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开(kāi)发(fā)商出现财务、经(jīng)营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款的方(fāng)式(shì)，但(dàn)是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般会在(zài)合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付(fù)款比例(lì)在(zài)20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产公证公司的检验验(yàn)收后(hòu)才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英(yīng)国期房预售资金监(jiān)管(guǎn)极为(wèi)严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付(fù)相(xiāng)关(guān)款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发(fā)商，即资金在进入开发商(shāng)账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于(yú)保(bǎo)障购(gòu)房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全措施

　　日本(běn)期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必须(xū)完(wán)成“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违约需(xū)返还定价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二战(zhàn)结束(shù)后由于房屋供(gōng)给(gěi)严(yán)重失衡，叠加(jiā)法律空白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部(bù)规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本《宅地建物(wù)取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必(bì)须完成定(dìng)金保全措施才(cái)可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签(qiān)订购(gòu)房合同时，开(kāi)发(fā)商向(xiàng)金融机构(gòu)或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定金保证委托合(hé)同，设(shè)置购房者(zhě)定金的保证(zhèng)或(huò)保险，并将相应的(de)保证金(jīn)证明书交付(fù)给购房者(zhě)。除定(dìng)金外，其他预(yù)先(xiān)支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护(hù)。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书(shū)向金(jīn)融机(jī)构(gòu)或保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时(shí)，开(kāi)发商需向购(gòu)房(fáng)者(zhě)赔付违(wéi)约金(jīn)，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前(qián)只(zhǐ)需(xū)支付最多不超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者即可向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违(wéi)约可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支付，所有资金进银行(xíng)专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年(nián)保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环(huán)节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以(yǐ)及订(dìng)金(jīn)返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不(bù)执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者(zhě)向银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡(pō)期房同(tóng)样采取按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发展商(shāng)条例》对(duì)期(qī)房付款(kuǎn)流程做了统一详细规(guī)定(dìng)，要(yào)求所有开发商(shāng)遵守，支付节点(diǎn)一(yī)般为合同(tóng)签订(dìng)后、地(dì)基(jī)完工、框架(jià)完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进(jìn)度(dù)放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购房者的订金与付款会存入银(yín)行专门的(de)项目资金账户，账(zhàng)户(hù)资(zī)金提取须与房(fáng)屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年(nián)的房屋保修期，此后购(gòu)房者(zhě)支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)和房企重组。一方面，加(jiā)大对(duì)刚需(xū)和改善(shàn)型需(xū)求的支(zhī)持力(lì)度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对(duì)局(jú)部停贷(dài)现象(xiàng)，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工(gōng)具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复(fù)杂性和人性复杂(zá)性(xìng)，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长效(xiào)机制四大关(guān)键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发(fā)商违约后定(dìng)金保护机制，如将已支(zhī)付(fù)定金冻结(jié)至(zhì)房屋交付(fù)阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定金安(ān)全(quán)。签订合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提(tí)供(gōng)充分(fēn)的(de)保(bǎo)障。余(yú)款支付(fù)环节(jié)，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付(fù)款机制或交房(fáng)后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引入独立(lì)于开(kāi)发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直(zhí)接监管，以此防(fáng)止资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题全(quán)权负责、免费维(wéi)修(xiū)，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过(guò)时(shí)了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一方面(miàn)，取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 外国人吃米饭吗，外国人是不是不吃米饭