万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让(ràng)这个位于北京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做(zuò)地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发(fā)商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受(shòu)到(dào)舆(yú)论关注，起因(yīn)中赫集团成了(le)共同债务人被(bèi)中国(guó)信达追债，中国(guó)信达为(wèi)了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套(tào)万(wàn)柳书(shū)院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问题是(shì)，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入房产的有(yǒu)钱人(rén)，房(fáng)子(zi)现在莫名(míng)奇(qí)妙地被(bèi)拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未看(kàn)到这些业主的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背后，可能(néng)没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发(fā)现，中国信达在(zài)京东拍卖上(shàng)，上架了“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公司(sī)不良债权转让项目”，债权总额(é)高达近(jìn)47亿，该项目的抵(dǐ)押(yā)物(wù)中，包(bāo)括75套万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体(tǐ)是中国(guó)信(xìn)达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公(gōng)司北京市(shì)分公司（下称(chēng)中(zhōng)国(guó)信达北分），处置的是对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有(yǒu)限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公(gōng)司是共同债(zhài)务人(rén)。目前，该项(xiàng)目已有1万次(cì)围观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表面上(shàng)看，这就(jiù)是一起中国信达北分(fēn)讨(tǎo)债(zhài)的故(gù)事，但实(shí)际(jì)上，75套豪(háo)宅的背(bèi)后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该报(bào)道属实，说明(míng)这些房(fáng)子(zi)实际(jì)上(shàng)都(dōu)是卖(mài)出去了(le)的，是(shì)有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达(dá)的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子是(shì)“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有网签(qiān)，也没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财(cái)经的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫(hè)集团(tuán)早就(jiù)把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没资(zī)金(jīn)解抵押(yā)，所以(yǐ)不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的高端人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书(shū)院(yuàn)的(de)业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫集(jí)团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被(bèi)精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些数学集合符号大全图解，数学集合符号大全及意义业(yè)主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良(liáng)债权回(huí)本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖(mài)损失最(zuì)大的，没准还是债主中国(guó)信达(dá)。

　　根据(jù)相关法律(lǜ)规定，民(mín)事执行(xíng)中，业主已经(jīng)支(zhī)付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，但(dàn)未(wèi)办理(lǐ)过(guò)户手(shǒu)续的(de)，如果(guǒ)业(yè)主没有过(guò)错，人民法院(yuàn)不(bù)得查(chá)封、扣押(yā)、冻结，已经查封的(de)可以向法院提出执行(xíng)异议申请，请求法院解除查封，同(tóng)时可(kě)以(yǐ)联合起诉开(kāi)发商，要求退还购房款或办理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利(lì)保(bǎo)护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购(gòu)买(mǎi)房屋并(bìng)已支(zhī)付(fù)全部价(jià)款，主张其房屋交付请求(qiú)权优先(xiān)于(yú)建(jiàn)设工程(chéng)价(jià)款(kuǎn)优先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权(quán)的，人民(mín)法院应当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房(fáng)消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际(jì)支(zhī)付剩数学集合符号大全图解，数学集合符号大全及意义余价款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良债权，实际上(shàng)是(shì)个烫手山芋(yù)。可能不仅(jǐn)不能(néng)卖出去回(huí)本，抵押的这75套(tào)房子，还(hái)会(huì)被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不良债(zhài)权(quán)转让(ràng)，可以追溯(sù)到(dào)金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已(yǐ)经成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯一(yī)股(gǔ)东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列，中国金谷国(guó)际信(xìn)托有限责任公司(sī)成为了唯一股东，后者由(yóu)中(zhōng)国(guó)信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他(tā)房企，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团既没有很(hěn)大规模，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈留下(xià)一(yī)个个传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北(běi)京的第(dì)一个豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的(de)天价，成为(wèi)当(dāng)时京城(chéng)最贵的(de)楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市(shì)场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书(shū)院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书(shū)院就以神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无论是(shì)一块块(kuài)从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业内外(wài)震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其在北京(jīng)豪宅圈的地(dì)位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场(chǎng)、恒(héng)大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一(yī)套300平米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终成交价(jià)1数学集合符号大全图解，数学集合符号大全及意义.09亿、单价(jià)达到惊(jīng)人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知名(míng)演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在(zài)万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中(zhōng)赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却(què)多次成(chéng)为(wèi)被执行人，被执(zhí)行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初(chū)，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书确定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其(qí)实是有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫(hè)集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实(shí)控人(rén)周金辉的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购北京国(guó)安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了(le)多元化转型，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务，先(xiān)后进军能(néng)源市场、团购网站，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转型的目光(guāng)，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元(yuán)参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为国安(ān)的(de)新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权(quán)。如果北(běi)京国安的估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这样，中赫为什么(me)又要质押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集团(tuán)及(jí)其实(shí)控人周金辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团(tuán)股份质押陆续(xù)质(zhì)押，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质(zhì)权(quán)人包括海金商(shāng)业保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山(shān)东国际信托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京国安的(de)时间完(wán)全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经营(yíng)状况没有得到改(gǎi)善，中赫(hè)集团也(yě)被拉入泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权(quán)交易所官(guān)网信(xìn)息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还(hái)在持续(xù)质押手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份，但国安(ān)和中赫的经营状况却持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集团(tuán)被5次列被(bèi)执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也(yě)3次(cì)与中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义(yì)务，上述被执行人(rén)成为“老赖(lài)”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在(zài)实控人都(dōu)成(chéng)为老(lǎo)赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安(ān)，又(yòu)如何能独(dú)善其身？

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