近两年火爆的(de)创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比(bǐ)例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此表示，强制(zhì)分红(hóng)机制是(shì)公募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期(qī)投资价值(zhí)，通过观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投资者注(zhù)意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生(shēng)现金收益，特(tè)许经营权分红目前(qián)已包含了(le)利润(rùn)分配和本金的(de)归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了(le)高比例的稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募R拇指到食指一扎是几厘米，一扎几厘米？EITs产品中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额(é)占可供分(fēn)配金额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人对(duì)此表示，投资(zī)公募(mù)REITs的主要收益(yì)来(lái)源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易(yì)价格的变化。基金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)及市场(chǎng)因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施(shī)资产的经营(yíng)现金流，投资人通过(guò)基金募集材料和信息(xī)披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩(jì)，作为(wèi)进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红(hóng)作为(wèi)基金份(fèn)额持有(yǒu)人(rén)实际获得的现金收(shōu)益，对于长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营(yíng)高级副总监(jiān)李华平也表(biǎo)示，根据(jù)《公(gōng)开募集基础设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法(fǎ)规(guī)要(yào)求，基础设施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合(hé)并后基金年度(dù)可分配金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)也认为，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场(chǎng)价格(gé)反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体(tǐ)现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红要求(qiú)，分红类似(shì)于(yú)债券派息(xī)，但(dàn)不(bù)等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的(de)投(tóu)资品类，为资产配置多元(yuán)化(huà)提供抓手，具(jù)有较强的配(pèi)置价值。另(lìng)一方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮助机构(gòu)投资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构投资者公(gōng)募(mù)REITs能(néng)够(gòu)通过分红获取相对于投资债(zhài)券(quàn)相对高的(de)收益性，在有效控制风险的(de)前提下(xià)，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对于未(wèi)来(lái)分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关(guān)键因素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报(bào)，部分产品受(shòu)宏观经济(jì)的(de)影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程(chéng)度上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格(gé)波(bō)动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的(de)主要(yào)因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸(xī)引投资者(zhě)参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示(shì)，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和(hé)债(zhài)券回归的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力(lì)的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将(jiāng)对基金份额(é)的开(kāi)盘(pán)指导(dǎo)价做调减处(chù)理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的(de)分红金额(é)进行计(jì)算。除权操作是对分红前(qián)后基金份(fèn)额净(jìng)值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红(hóng)前后均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的(de)信心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注二(èr)级(jí)市场扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利(lì)润分配和本金(jīn)归(guī)还

　　普通(tōng)投资者应了解(jiě)底层资(zī)产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公(gōng)募基(jī)金(jīn)分红前提(tí)是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是本金与增值两(liǎng)个(gè)部分，两(liǎng)个(gè)部分(fēn)之间的比例是(shì)变动的(de)，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红(hóng)差异(yì)很大，大多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年(nián)限到(dào)期后基金价(jià)值面临极大不确(què)定(dìng)性，这是该(gāi)类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经(jīng)营权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每年的(de)现金分红及(jí)资(zī)产增值的收益，而(ér)持有特许经营(yíng)类产(chǎn)品(pǐn)的收(shōu)益主要(yào)来自项目每年的现金分(fēn)红(hóng)。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金(jīn)的归(guī)还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时(shí)，应了(le)解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示(shì)，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资(zī)产属性不(bù)同而形成区别。特许经营(yíng)权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因其分红(hóng)相当于包(bāo)含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红相对较多(duō)，债性(xìng)偏强。而(ér)产权(quán)类的公募REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择(zé)公募(mù)REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资(zī)产属(shǔ)性，对(duì)所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认(rèn)为，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营项目(mù)在经营权到期后不再(zài)能产生现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额(é)的分(fēn)配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的(de)分派率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余(yú)期限较长的特许经营权项目(mù)，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回本(běn)金并取得(dé)收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提(tí)醒投(tóu)资者(zhě)注意(yì)，特许经营(yíng)权项目的(de)分(fēn)派金额包含了投(tóu)资本金，在(zài)不进行扩募的情(qíng)况下，基金份(fèn)额单价随(suí)着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余(yú)期(qī)限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类(lèi)项目的土地(dì)或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年限一般较(jiào)长，再加上到期(qī)后通(tōng)过(guò)对建筑的更新改造或补缴土地出让金等(děng)追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这种类似(shì)永续经营的假设反映在基础资(zī)产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资(zī)产(chǎn)投资(zī)属性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项目(mù)底层资产运(yùn)营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红期，投资者可(kě)以(yǐ)观测经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流、可(kě)供分配(pèi)现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察(chá)和(hé)评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的(de)指标有(yǒu)两个：一是年(nián)报中披露的经营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流，二是可(kě)供分配现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生(shēng)的现金净流量是(shì)指企业经(jīng)营、筹资、投资产生(shēng)的(de)现金流(liú)，基于企业本(běn)身经营活动产生；可(kě)供分配的现(xiàn)金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整(zhěng)，加期(qī)初现(xiàn)金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独立(lì)的资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适合长期(qī)持有。建议投(tóu)资者对经营权类(lèi)的资产可以更(gèng)多关注内部收益率的(de)高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分(fēn)派率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自(zì)底层资产的经营净(jìng)现金流(liú)，所以(yǐ)底层资产运(yùn)营(yíng)情况直接(jiē)影(yǐng)响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管(guǎn)理机构(gòu)实力、公募基金(jīn)管理人(rén)实力等(děng)多(duō)重因素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，由于分红交易带(dài)来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场(chǎng)接连回调，建议投(tóu)资者(zhě)关注有(yǒu)基本(běn)面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分红规(guī)模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书均会载(zài)明(míng)REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中披露预测进行比较分析，结合(hé)经(jīng)济及市场的实际环境(jìng)，对基础设(shè)施项目的(de)运营(yíng)业(yè)绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能(néng)力(lì)进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上述负责(zé)人(rén)也称。拇指到食指一扎是几厘米，一扎几厘米？p>

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