万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这个(gè)位(wèi)于北(běi)京海淀的(de)豪宅被全国知(zhī)晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受(shòu)到舆论关(guān)注，起因中(zhōng)赫集(jí)团成了共同债务人被(bèi)中(zhōng)国信达追(zhuī)债，中国信达为了(le)收回(huí)钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是(shì)，这些房子早(zǎo)已售出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫(hè)集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的(de)姿势都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后，可能(néng)没你想象(xiàng)的那么简单。

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　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信(xìn)达在京东拍卖上(shàng)，上(shàng)架了(le)“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押(yā)物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司北京市分公司（下称中国信达(dá)北分），处置的(de)是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司（下称赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞）的不(bù)良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共同债务人(rén)。目前，该项目已有1万次(cì)围观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这就是一(yī)起(qǐ)中国(guó)信达北分讨(tǎo)债的(de)故事，但实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报(bào)道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道属实，说明这些房子实(shí)际上都是卖出去(qù)了的，是(shì)有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面上又注明(míng)这(zhè)75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了(le)上述内容。有豪(háo)宅(zhái)中介透露，中赫(hè)集团早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押，所以(yǐ)不(bù)能网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级豪(háo)宅，最(zuì)强学(xué)区(qū)房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大(dà)佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒(méi)体“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集(jí)团的高管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些(xiē)业主确(què)实已经(jīng)支付价款并实际占有，那(nà)么，中(zhōng)国信(xìn)达转让这笔不良债权回本(běn)的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖(mài)损(sǔn)失最大的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关法律规(guī)定(dìng)，民事执(zhí)行(xíng)中，业(yè)主已经支付价款并实际占有，但未办(bàn)理过户手续(xù)的，如果业主没有过错，人民法院不(bù)得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院提出执行异议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以联(lián)合(hé)起诉开发(fā)商(shāng)，要求退还购房款或办理房产证，并(bìng)承(chéng)担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民(mín)法院报公布《最高人(rén)民法院关(guān)于(yú)商品房消费者权利保(bǎo)护问题(tí)的(de)批复(fù)》，以司法解释(shì)的方式明(míng)确(què)了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买(mǎi)房(fáng)屋并已支付全部价款，主张其房屋交付(fù)请求权(quán)优先于建设工程价款优(yōu)先受偿(cháng)权(quán)、抵押权(quán)以及其(qí)他债权的，人民(mín)法院应当予以支持。只支(zhī)付了(le)部分价款的(de)商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价(jià)款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子(zi)均(jūn)为“已售未网签”，那(nà)么这(zhè)笔不良债权，实际(jì)上是(shì)个(gè)烫手山(shān)芋(yù)。可能不仅不能卖出(chū)去回(huí)本，抵(dǐ)押的这75套房子，还(hái)会被业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信(xìn)达申(shēn)请不良债权(quán)转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯到金谷信(xìn)托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫(hè)华恒瑞为中赫(hè)集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等(děng)选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行(xíng)列，中(zhōng)国金(jīn)谷国际信托(tuō)有(yǒu)限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达(dá)资产管(guǎn)理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大(dà)规模，也没有很高的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一(yī)个(gè)个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号(hào)院(yuàn)，作为中赫(hè)集(jí)团进入北京的第一个(gè)豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵(guì)的楼(lóu)盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等(děng)大型知名(míng)房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论(lùn)是一(yī)块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的(de)五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树(shù)，还是每(měi)平米(mǐ)20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫辰院的(de)树、北(běi)平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时(shí)有名(míng)的融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如(rú)今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房(fáng)，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的(de)36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发(fā)的豪宅，也吸(xī)引了(le)不少知(zhī)名人士(shì)，如知名演员宋(sòng)丹丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼台(tái)七号院(yuàn)。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业(yè)大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿(ná)北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开(kāi)发商(shāng)光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执(zhí)行(xíng)标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒(jù)不履行生效法律文书确定(dìng)义(yì)务，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步，其实(shí)是有迹可(kě)循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今(jīn)年年初“万(wàn)柳书(shū)院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖(wā)出背后的中赫(hè)集(jí)团，发(fā)现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集(jí)团实控人周(zhōu)金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京(jīng)国(guó)安。

　　近十(shí)年来(lái)，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先(xiān)后进军能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡(dàn)收场。最终，周金辉(huī)将转型的目(mù)光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足(zú)球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权，成为国(guó)安的(de)新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团从中信集(jí)团手中拿下北(běi)京国安(ān)俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全(quán)部股(gǔ)权。如果北京(jīng)国安的估值(zhí)一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计(jì)花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这样，中赫为(wèi)什么又要质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共有11条股权(quán)出质记(jì)录。质权(quán)人包括海金商业保理、北京(jīng)建(jiàn)工、山东国姝妤怎么念，姝妤字怎么读音是什么际信托、中融信托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北(běi)京国安的时(shí)间完(wán)全吻合。姝妤怎么念，姝妤字怎么读音是什么g>

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得(dé)到改(gǎi)善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北(běi)京产(chǎn)权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持(chí)续质押手中的(de)中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行(xíng)人，执行标(biāo)的(de)高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成(chéng)为被执行(xíng)人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，上述被执行人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在(zài)实控(kòng)人都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多(duō)亿的北京国安，又如何能(néng)独(dú)善(shàn)其身？