万柳书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年年(nián)初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套(tào)万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些(xiē)房子早已(yǐ)售出，业(yè)主并(bìng)非(fēi)中赫集团(tuán)，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨(jù)资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙(miào)地(dì)被(bèi)拍卖，算是被(bèi)割(gē)了(le)！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后，可(kě)能(néng)没(méi)你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的(de)尽(jǐn)头是万柳书院”，但(dàn)谁都没(méi)想到(dào)，这个(gè)位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级(jí为什么懂手机的人都不用华为)豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有(yǒu)限公(gōng)司不良债权转让项目”，债(zhài)权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京(jīng)东(dōng)拍卖显示(shì)，上述不良债权转让(ràng)项目的处置主体是(shì)中国(guó)信(xìn)达资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司北京(jīng)市分公司(sī)（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一(yī)起中国信达北分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒体报道(dào)，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早已(yǐ)售罄(qìng)。如果(guǒ)该报(bào)道属实，说(shuō)明(míng)这(zhè)些(xiē)房子实际上都是卖出去了(le)的(de)，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的(de)拍卖(mài)页(yè)面上(shàng)又注明这75套(tào)房(fáng)子(zi)是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也(yě)没(méi)有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集(jí)团早就(jiù)把这75套房子抵(dǐ)押(yā)出去(qù)，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)基本(běn)都是北京的(de)高端人(rén)士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬也是(shì)万(wàn)柳书(shū)院的业主(zhǔ)。另据地(dì)产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不(bù)少(shǎo)网友感叹，“富(fù)人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确(què)实(shí)已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国信达(dá)转让这笔不良(liáng)债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律规定，民(mín)事执行中，业主已经支(zhī)付价(jià)款并(bìng)实际占有，但未办(bàn)理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过(guò)错，人民法(fǎ)院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向法院提出(chū)执行(xíng)异议申请，请求法院解除(chú)查封，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求退(tuì)还购房款(kuǎn)或办理房(fáng)产证，并(bìng)承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人民(mín)法院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商品房消费(fèi)者(zhě)权利保护问题的(de)批(pī)复》，以司法(fǎ)解(jiě)释的方式明确(què)了(le)购房(fáng)人的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以(yǐ)居住(zhù)为目(mù)的购买房屋并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权优先(xiān)于建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权(quán)以(yǐ)及其他债权的，人(rén)民(mín)法院应(yīng)当予(yǔ)以支持(chí)。只(zhǐ)支付了部(bù)分价(jià)款的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请不良债权转让，可以追溯到(dào)金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华(huá)恒瑞(ru为什么懂手机的人都不用华为ì)唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫(hè)集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了(le)赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞的股(gǔ)东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高(gāo)的(de)国民知名度，但却在北(běi)京豪(háo)宅圈(quān)留(liú)下(xià)一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集(jí)团进(jìn)入北(běi)京(jīng)的第(dì)一个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为(wèi)当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)，更(gèng)是(shì)被(bèi)誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大(dà)型知名(míng)房企手中，抢下了北京万(wàn)柳(liǔ)地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是(shì)每棵(kē)成本超(chāo)6万的成年(nián)银杏树，还(hái)是每(měi)平米20万元的价格，都令业内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句(jù)顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京(jīng)豪宅(zhái)圈的(de)地位。2014年末上市的(de)它，对手是当(dāng)时有名(míng)的融创观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒(héng)大华府等，现(xiàn)如今，它(tā)远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平为什么懂手机的人都不用华为米，说明万柳书(shū)院虽然(rán)已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼(yú)台七号院(yuàn)。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商(shāng)业大佬则居住(zhù)在(zài)万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它(tā)被外界贴上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的房，拿(ná)北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发(fā)商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执(zhí)行标的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落(luò)到这个(gè)地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年(nián)年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控(kòng)人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个(gè)转折(zhé)点(diǎn)，就在于收购北京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之(zhī)路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元(yuán)化业务，先后(hòu)进(jìn)军能源市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将转(zhuǎn)型的(de)目(mù)光，放到了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿(yì)元参(cān)股国安足球(qiú)俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月(yuè)，中赫(hè)集团从中信集团手中拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部全部股权(quán)。如果北京国安的估值一直没变(biàn)，那(nà)么(me)中赫集团拿下北京(jīng)国安，总(zǒng)计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)质(zhì)押陆(lù)续(xù)质押，据(jù)企查(chá)查显示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质权人包(bāo)括海(hǎi)金(jīn)商业保理(lǐ)、北京建工、山(shān)东国际信托、中(zhōng)融(róng)信托、中信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主(zhǔ)北京(jīng)国安的(de)时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后(hòu)，不(bù)仅国安的经营(yíng)状况(kuàng)没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京(jīng)产权(quán)交易所官(guān)网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿(yì)元(yuán)，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金压(yā)力，中赫集团和周金(jīn)辉(huī)夫妇还在持(chí)续质押手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份，但(dàn)国安和中(zhōng)赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次(cì)列(liè)被执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒(jù)不(bù)履行生效法律文书确定义务(wù)，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北京国(guó)安，目前(qián)幸免于难。不过在实(shí)控人都成为老赖的情(qíng)况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又(yòu)如(rú)何能独善其(qí)身？

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