近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额(é)的REITs产品，平(píng)均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示(shì)，强制分(fēn)红(hóng)机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分(fēn)红体现出该类产品(pǐn)长期投(tóu)资价值，通过观测(cè)经(jīng)营活(huó)动现金流(liú)、可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)等指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项目(mù)底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们(men)也提醒(xǐng)普通投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类项目相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不(bù)再产生现(xiàn)金收益，特许经(jīng)营权分红目前已包含了利(lì)润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的时应(yīng)了解资(zī)产类型(xíng)和分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除(chú)息日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例(lì)的稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占可(kě)供分(fēn)配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分(fēn)分配比例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责(zé)人(rén)对此表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收益来源(yuán)为持(chí)有期分红(hóng)收益，以及(jí)基金份额交易价(jià)格的变化。基金份(fèn)额二(èr)级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的(de)综合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分(fēn)红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来自基础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的(de)经营业绩(jì)，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二级市场价(jià)格变化导(dǎo)致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份(fèn)额持(chí)有人实际(jì)获得的现金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价(jià)值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营高级(jí)副总(zǒng)监李华平也表示(shì)，根据《公开募(mù)集基础设施证(zhèng)券(quàn)投资基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年度(dù)可(kě)分配金(jīn)额以(yǐ)现(xiàn)金形(xíng)式分(fēn)配(pèi)给(gěi)投资(zī)者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航(háng)基(jī)金也(yě)认为，从投资角度来(lái)看(kàn)，基础(chǔ)设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品(pǐn)“股性”的(de)一面，分红体现了这(zhè)类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等(děng)同(tóng)于债券的固定(dìng)利息回报，而是由(yóu)可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了(le)机构(gòu)投资者的(de)投资品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助机构(gòu)投资者稳(wěn)定收益。机构投(tóu)资者公(gōng)募(mù)REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投(tóu)资债(zhài)券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于(yú)未来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二(èr)级(jí)市场表(biǎo)现看，截(jié)至4月21日(rì)，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票(piào)和债(zhài)券(qu纯银手镯品牌排行榜前十名，中国纯银首饰十大品牌àn)宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布(bù)了(le)2022年年报(bào)，部(bù)分产品受宏观经济(jì)的(de)影响，可分配金额完成率不达预(yù)期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因(yīn)素的(de)影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一(yī)，而(ér)稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场热(rè)点呈(chéng)现向股票和债券(quàn)回归的(de)过程；另(lìng)一方面，基础设(shè)施项目的经营(yíng)业绩相对经济活(huó)力的(de)改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将对基(jī)金(jīn)份(fèn)额的开(kāi)盘(pán)指导价(jià)做调(diào)减处理(lǐ)，调减金(jīn)额根据单(dān)位基金(jīn)份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人在(zài)基(jī)金分红前后均可以获得公(gōng)平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期(qī)投资的(de)信(xìn)心(xīn)，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的(de)影响程(chéng)度(dù)。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人(rén)士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红(hóng)前提是(shì)本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金运作期间的(de)“分红(hóng)”界定为“分派(pài)”更(gèng)为准确(què)，分派(pài)的(de)是(shì)本金与增值两(liǎng)个(gè)部分(fēn)，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红差(chà)异(yì)很(hěn)大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是(shì)持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后(hòu)基(jī)金价(jià)值面临极大不确(què)定性，这是(shì)该类投资者应(yīng)该注意(yì)的情况。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)权类和(hé)产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益(yì)主(zhǔ)要包括每年的(de)现金(jīn)分(fēn)红(hóng)及资(zī)产增值的(de)收益(yì)，而持有特许经(jīng)营类(lèi)产品的(de)收(shōu)益主要来(lái)自(zì)项目每(měi)年(nián)的现金分红(hóng)。其(qí)中(zhōng)，特许经(jīng)营权类资(zī)产的分(fēn)红包括了利润分配和本金的(de)归还(hái)，两者的比率(lǜ)也是变动的(de)，对特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在(zài)选择投(tóu)资标的(de)时(shí)，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分(fēn)来看，各(gè)类公募REITs分红因底层(céng)资产属性(xìng)不(bù)同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的(de)公募(mù)REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的(de)价值增值(zhí)，所以相对股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市场价格和分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也(yě)认为，与(yǔ)产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不再能产生(shēng)现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基(jī)于(yú)这个特点，剩余经营期限较(jiào)短(duǎn)的特许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)，通(tōng)常具备更高的分(fēn)派率水平。对(duì)于剩余期限较长的(de)特许经营权项目，即使分派率相对(duì)较低，也(yě)有足够(gòu)年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责(zé)人提(tí)醒投资者注意，特许经营权项目的(de)分派金(jīn)额包含了(le)投(tóu)资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收(shōu)益来(lái)自项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目的(de)土地或建筑(zhù)的(de)剩余使用年限一般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有机会进一(yī)步延长经(jīng)营期(qī)限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营(yíng)的假设反映在基(jī)础资产(chǎn)的(de)估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资(zī)者可以(yǐ)观(guān)测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金(jīn)相关的(de)指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流，二(èr)是(shì)可供(gōng)分配现金，二者存在本(běn)质(zhì)性区别(bié)。经营活动产生的现金(jīn)净(jìng)流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金影响利(lì)润(rùn)表(biǎo)的项目(mù)进行调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新(xīn)选择，投(tóu)资(zī)价值体现在相(xiāng)对股(gǔ)债(zhài)市场独立(lì)的(de)资产配置功能，比较适(shì)合长期持(chí)有。建议投资者(zhě)对经营权类(lèi)的资产可以更多关注(zhù)内(nèi)部收(shōu)益率的高低，对(duì)产(chǎn)权(quán)类的资(zī)产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要来(lái)自(zì)底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投(tóu)资者可综(zōng)合考虑原(yuán)始权(quán)益(yì)人综合(hé)实力、运营管(guǎn)理机(jī)构实力(lì)、公(gōng)募基金管理人实(shí)力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，由于(yú)分红(hóng)交(jiāo)易带(dài)来的短期博弈机会(huì)仍在(zài)，叠加此前市场(chǎng)接连回(huí)调，建议投资者关注有基本(běn)面支(zhī)撑、填权(quán)效应相(xiāng)对明显、同时分红规(guī)模较为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明(míng)REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实(shí)际(jì)分红金额与募集材料中(zhōng)披露预测(cè)进行比(bǐ)较(jià纯银手镯品牌排行榜前十名，中国纯银首饰十大品牌o)分析，结(jié)合经济及市(shì)场的实(shí)际环(huán)境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进行判(pàn)断。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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