饱受争议的二手房交易中介费(fèi)问题(tí)，正逐渐得到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部、市(shì)场(chǎng)监管总(zǒng)局联合发布了关于规(guī)范房地产(chǎn)经纪(jì)服务的意见(jiàn)。意(yì)见提及，近(jìn)年来，部分房地(dì)产经纪机(jī)构存(cún)在利用(yòng)房源客源优势(shì)收(shōu)取过高费用、未明(míng)码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户(hù)个(gè)人信息等问题，加重(zhòng)交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上述(shù)背景，两部门(mén)从加强从(cóng)业主体(tǐ)管理、明确经纪(jì)服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标(biāo)价等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首(shǒu)席分析师(shī)张(zhāng)大伟称，随着城市发(fā)展，一二线城(chéng)市二(èr)手房交(jiāo)易(yì)占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房(fáng)占市场成交(jiāo)比例超(chāo)过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介居间成交(jiāo)，房地(dì)产调(diào)控(kòng)重心逐渐从开(kāi)发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省(shěng)城(chéng)规院(yuàn)住(zhù)房政策研究中心首(shǒu)席研(yán)究员李宇嘉(jiā)表(biǎo)示，买房(fáng)对居民来说属于金额不低(dī)的大宗交易，由于二手房交(jiāo)易(yì)成本(běn)较高(gāo)、交易周期较(jiào)长，具有(yǒu)非常强的专业性，居(jū)民往往通过(guò)中介来完成。但很多中介利(lì)用信息不对称等问题，将(jiāng)非必(bì)要(yào)的收费夹带其中，如收取过桥融资(zī)、按揭费(fèi)、担保费(fèi)等，对(duì)居民造成(chéng)额(é)外的负担，而且这些服务事项并未明码标(biāo)价(jià)。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对(duì)包括(kuò)经纪服(fú)务在内的相关市场交易行为及其(qí)主(zhǔ)体(tǐ)进行规(guī)范和秩序(xù)整顿，是(shì)房地(dì)产市场管理和调控的主题(tí)。“当(dāng)下，推进这(zhè)项(xiàng)工(gōng)作的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经(jīng)纪服务行业关注最多的一个(gè)话题，便(biàn)是房地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来(lái)相关(guān)部门主要监管的重点，将是对房地产经(恒星年和回归年的区别通俗易懂的，恒星年和回归年的区别原因jīng)纪服(fú)务收(shōu)费及中介交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易(yì)过程中，部(bù)分价值不(bù)菲(fēi)的房屋，往(wǎng)往要缴纳一(yī)笔金额不(bù)低的中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的(de)服务费率计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费约为(wèi)27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务收费上，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机(jī)构(gòu)要合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越(yuè)高(gāo)、服务费率越(yuè)低的(de)原则实行分档定价(jià)。引导(dǎo)由交易双方共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地产经纪(jì)服务(wù)收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年国家计委建(jiàn)设(shè)部(bù)下(xià)发(fā)的《关于房(fáng)地产中介(jiè)服务收(shōu)费(fèi)的通知(zhī)》（971号文(wén)），其中第六(liù)条规定(dìng)：房(fáng)屋买(mǎi)卖代理(lǐ)收费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市执行的2014年更新后的收费(fèi)标准，即根据这样的规定：“少数(shù)特别复(fù)杂的住宅买卖经纪(jì)服务，经交(jiāo)易(yì)各方协(xié)商同意，可在规定的收(shōu)费标准基础上(shàng)适当上浮，上浮幅(fú)度最高(gāo)不(bù)得超过10％。”这意味(wèi)着，当前(qián)北京(jīng)二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表示(shì)，本着“简(jiǎn)政放权”的精神(shén)，北京2015年取消了房地(dì)产中(zhōng)介服务等57个政府定价，房地产经纪(jì)服务收费多(duō)少(shǎo)由各中介(jiè)机(jī)构自行决(jué)定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介机(jī)构在(zài)实(shí)际收(shōu)取费(fèi)用过(guò)程中(zhōng)，相关监管(guǎn)部(bù)门当前(qián)并(bìng)未明确具体(tǐ)的中介费率，中(zhōng)介机构仅(jǐn)需(xū)在服务过(guò)程中对(duì)收费标准进(jìn)行(xíng)明码标(biāo)价即可。而房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务机构在具(jù)体收取过程中，会结合房屋(wū)价值及工资标(biāo)准(zhǔn)，综合计算出合适的中介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题(tí)，两部门在此次意见中提(tí)及，房地产经纪(jì)机构应当在(zài)经(jīng)营门店、网(wǎng)站、客户(hù)端等场(chǎng)所或渠道，公示服务项目(mù)、服(fú)务内容和收费标准(zhǔn)，不(bù)得(dé)混合标价和捆绑收费。房地(dì)产经(jīng)纪机构提供的基本服(fú)务(wù)和(hé)延伸(shēn)服务，应当分别明确服(fú)务项目和收费标准。房地产经纪机构收费前应当向交易当事人出(chū)具收(shōu)费清单(dān)，列(liè)明收费标准(zhǔn)、收费金额(é)，由(yóu)当事(shì)人(rén)签字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高于市场(chǎng)平均水(shuǐ)平的房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)，住房和城乡(xiāng)建设部门将会同(tóng)市场监管(guǎn)等部门采取约谈等综(zōng)合措施进行(xíng)重点监管(guǎn)。市场监(jiān)管部门会同有关部门依法查处(chù)不按规定明码标价、操纵(zòng)经(jīng)纪服务收费等违反(fǎn)价格和反垄断法律法规的行(xíng)为。对(duì)房地产经纪(jì)机构相关违法(fǎ)违规信息，市(shì)场监管部门要依(yī)法依规纳(nà)入国(guó)家企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低(dī)的(de)原则实行分档(dàng)定价，是否意味(wèi)着，未来(lái)豪(háo)宅(zhái)的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发(fā)文(wén)鼓励(lì)按照(zhào)成交价(jià)格越高、服务(wù)费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分档定(dìng)价，合理(lǐ)降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费(fèi)用，主要(yào)还是(shì)规(guī)范(fàn)行业，打击收费过(guò)高的经纪机(jī)构，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪(háo)宅和普(pǔ)宅本(běn)来收费(fèi)就不同，各家收费普遍在合理(lǐ)范围内(nèi)，加上经纪服务费用对市(shì)场的影响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张大(dà)伟指出(chū)，由于当前两部门提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲领性(xìng)文件(jiàn)而非规(guī)定，未来如何具体认定其中的细则，还需要(yào)看各城市落地执(zhí)行情况。

　　不(bù)过，张大(dà)伟表示，“从目(mù)前市场(chǎng)看，经纪服务(wù)领域的调整改善、规范化，有利(lì)于行业(yè)健(jiàn)康发展。同时，由(yóu)于二手房很多房源在产权方面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税(shuì)费等都(dōu)可能对交易(yì)产生影响，这对(duì)房地(dì)产经纪(jì)服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究(jiū)院研究总监陆(lù)骑麟指出(chū)，在(zài)二手房买卖过程(chéng)中，原本应(yīng)该由(yóu)上下家各支付一半的中介费，但在一些热点城市的(de)二手房(fáng)交易过程中，往往会有这样的情(qíng)形，因部分购房者处(chù)于弱势地位，从而会出(chū)现中介费及税费均由购房(fáng)者来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费(fèi)用也可能通过(guò)转嫁(jià)的(de)方式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一些房产中介(jiè)公司将(jiāng)其视为向购房(fáng)者单边(biān)收(shōu)费的行为。部分中(zhōng)介公(gōng)司可(kě)能会利用其(qí)支配地位，在原先经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费的(de)基(jī)础(chǔ)上(shàng)，再次向房(fáng)东(dōng)收取费用(yòn恒星年和回归年的区别通俗易懂的，恒星年和回归年的区别原因g)，而这部分费用，房(fáng)东往(wǎng)往会将其转再次转嫁给购(gòu)房者，这实际上相当(dāng)于变相推高了(le)房(fáng)价(jià)。两(liǎng)部(bù)门(mén)提出严禁操纵经纪(jì)服(fú)务收费，不仅有(yǒu)利于提高交易中操作的(de)透明(míng)度(dù)，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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