万柳书院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少爷(yé)”的意外(wài)走红，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书(shū)院(yuàn)再次受到舆论关(guān)注(zhù)，起因(yīn)中(zhōng)赫(hè)集团成了(le)共同(tóng)债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收(shōu)回钱款不得(dé)不(bù)将(jiāng)中赫(hè)抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房(fáng)子(zi)早已售出(chū)，业(yè)主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入(rù)房产的有(yǒu)钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂(zàn)未(wèi)看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他们的姿(zī)势都(dōu)那(nà)么(me)优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过(guò)事件背后，可能(néng)没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都(dōu)没想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该(gāi)项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住(zhù)宅(zhái)。

　　据(jù)京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上述(shù)不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是(shì)中国信达资产管理股份有限公(gōng)司北京市(shì)分公司(sī)（下称中国信达北分），处置的(de)是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司(sī)（下称赫(hè)华恒(héng)瑞）的(de)不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同(tóng)债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这(zhè)就是一起中国信达北分(fēn)讨(tǎo)债的(de)故(gù)事(shì)，但实际上(shàng)，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒(méi)体(tǐ)报(bào)道(dào)，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道(dào)属实，说明这(zhè)些房子实(shí)际上都是卖出去(qù)了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又(yòu)注明(míng)这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢(ne)？只能说明(míng)这些房子根本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第(dì)一财经(jīng)的报道证实(shí桃花谢了春红太匆匆全诗译文，桃花谢了春红太匆匆全诗拼音)了(le)上(shàng)述内容。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露(lù)，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳书院的(de)业主基本都是(shì)北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万柳(liǔ)书(shū)院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富人也被精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实(shí)已经支付价款并(bìng)实(shí)际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或(huò)将泡(pào)汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主中国(guó)信(xìn)达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民(mín)事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业(yè)主没有过错(cuò)，人民法院不得(dé)查(chá)封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经(jīng)查封的可以(yǐ)向(xiàng)法院提出执(zhí)行异议申请(qǐng)，请求法院(yuàn)解除查(chá)封(fēng)，同(tóng)时可以联合起诉开(kāi)发商，要(yào)求退(tuì)还购房款或办理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民(mín)法(fǎ)院报公布(bù)《最高人(rén)民(mín)法院关于商品房(fáng)消费者权利保护问题(tí)的(de)批复》，以司法解释的方(fāng)式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住(zhù)为目的(de)购买房屋并(bìng)已支付全部价(jià)款，主张其房屋(wū)交付请求(qiú)权(quán)优先于(yú)建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权(quán)的，人民法院应当予以支持(chí)。只支付(fù)了部分(fēn)价(jià)款(kuǎn)的商品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者(zhě)，在一审法庭辩论(lùn)终(zhōng)结(jié)前(qián)已实际(jì)支付剩(shèng)余价款的，可(kě)以适用(yòng)前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子(zi)均为(wèi)“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良(liáng)债权(quán)，实际(jì)上是个(gè)烫手山芋。可(kě)能(néng)不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中(zhōng)国信达申请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中(zhōng)国信(xìn)达已经成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集(jí)团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际(jì)信托(tuō)有限责任(rèn)公司成(chéng)为了唯一股(gǔ)东，后者由中国(guó)信达资产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没(méi)有(yǒu)很大规模，也没(méi)有(yǒu)很高的国民(mín)知名度，但却在(zài)北京豪宅(zhái)圈(quān)留(liú)下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集(jí)团进入北京的第一(yī)个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七(qī)号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时京城(chéng)最(zuì)贵的(de)楼盘(pán)，引发(fā)了市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的(de)万(wàn)柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等(děng)大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北京当年的(de)“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无论(lùn)是一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来(lái)的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价(jià)格(gé)，都令业(yè)内(nèi)外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺口溜(liū)中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万(wàn)元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然(rán)已经推(tuī)出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如(rú)知名演员宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名(míng)商业大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集(jí)团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖(mài)北京(jīng)城最贵(guì)的房，拿北(běi)京(jīng)城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光(guāng)环(huán)的背后，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却多次成为(wèi)被执(zhí)行人，被执行标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义(yì)务，中赫集团正(zhèng)式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦(lún)落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之路(lù)并不(bù)好走。早(zǎo)在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型(xíng)的(de)目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足(zú)球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成为(wèi)国(guó)安的新东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团从(cóng)中信集(jí)团手中(zhōng)拿下北(běi)京国安(ān)俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全(quán)部股(gǔ)权(quán)。如果北京国安的估值一(yī)直没(méi)变，那么(me)中赫集团(tuán)拿下北京国(guó)安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什(shén)么又要质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控(kòng)人周(zhōu)金辉(huī)夫妇(fù)将(jiāng)其手中(zhōng)的中赫(hè)集团(tuán)股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集(jí)团共(gòng)有11条股(gǔ)权出(chū)质(zhì)记录(lù)。质权人包(bāo)括海金商业保(bǎo)理、北(běi)京建(jiàn)工(gōng)、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北(běi)桃花谢了春红太匆匆全诗译文，桃花谢了春红太匆匆全诗拼音京国(guó)安后，不(bù)仅国安的经营(yíng)状况(kuàng)没(méi)有得(dé)到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国安(ān)足球(qiú)俱乐(lè)部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐(lè)部(bù)资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压力(lì)，中(zhōng)赫集(jí)团和周金(jīn)辉夫妇还(hái)在持续质押(yā)手中的中赫集(jí)团股份，但(dàn)国安(ān)和中(zhōng)赫的经营(yíng)状况却持续没(méi)有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行(xíng)人，执行标(biāo)的高达(dá)11亿(yì)，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)东周金辉(huī)、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不(bù)履行(xíng)生效(xiào)法(fǎ)律(lǜ)文书确定(dìng)义务，上述被执行人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在(zài)实(shí)控人都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安(ān)，又如何(hé)能独善其身(shēn)？

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