OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今(jīn)，二级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继续(xù)延续此(cǐ)前几日的下跌走(zǒu)势(shì)，午后跌幅一度(dù)扩大(dà)，尾盘有所拉(lā)升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT曾发布公(gōng)告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购(gòu)入基础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租(zū)方(fāng)之一(yī)，目前未收到哲(zhé)库科(kē)技及(jí)OPPO方面关(guān)于停(tíng)甘为人梯的意思是什么意思，甘为人梯出处止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协(xié)议的(de)通知。同(tóng)时，在公(gōng)告(gào)中，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原始权(quán)益人将继续密切(qiè)关注哲(zhé)库(kù)科技(jì)后(hòu)续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原(yuán)始权(quán)益人(rén)相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近(jìn)期已同步(bù)启动了(le)应(yīng)急预案，排(pái)摸储备(bèi)租户，积极应对哲库(kù)提前退租的(de)可能事项。由于张润大厦是(shì)全国(guó)首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高(gāo)度(dù)重视，浦东新(xīn)区国(guó)资委也高度关(guān)注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近(jìn)期市(shì)场波动较大(dà)，但其实(shí)不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从根本上(shàng)影(yǐng)响其内外价(jià)值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技的事(shì)件继续扰(rǎo)动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格(gé)小幅低开，此后二(èr)级(jí)市场价格开始震荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易(yì)日二级市场价格(gé)表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌(diē)幅(fú)达(dá)到9.69％，今年以来跌(diē)幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以(yǐ)来(lái)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上市的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不同(tóng)程度下跌(diē)，8只产(chǎn)业园区基(jī)础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经(jīng)披(pī)露(lù)张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项目出租率(lǜ)有所下降，如(rú)今拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发事(shì)件，因此(cǐ)导(dǎo)致二(èr)级市场价格(gé)出现波动(dòng)。”一位业内人(rén)士(shì)分(fēn)析称(chēng)。

　　不过，在上述(shù)人(rén)士看(kàn)来(lái)，尽管出于(yú)风险规避的原因，最(zuì)近(jìn)几个(gè)交易日(rì)场内(nèi)资金有所流出，但(dàn)是，不(bù)动(dòng)产公募REITs项目(mù)短期(qī)出(chū)租率下跌并不会(huì)从根本上(shàng)影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着二(èr)级市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会(huì)受到基本(běn)面、情绪面等(děng)多重因素影响，不好(hǎo)判断价格(gé)是(shì)不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人(rén)士(shì)表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品年内二级市场(chǎng)跌(diē)幅(fú)较大(dà)，其实有些(xiē)隐含收益(yì)率高的产品具备一定的投资价(jià)值，很适合稳健类投资(zī)者。此外，伴随着(zhe)经(jīng)济复苏的步伐(fá)，产业园区、物(wù)流(liú)类等REITs产(chǎn)品具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事高如星对此表示，若张江园区最终能顺利解决招(zhāo)商(shāng)，平稳(wěn)过度(dù)对经营现金流没有造成(chéng)大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加上前期本身园区类资(zī)产就(jiù)回调不(bù)少(shǎo)了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调(diào)，最终还是落到租金收入(rù)受不(bù)受(shòu)影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接(jiē)考验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲(zhé)库(kù)科技。随后5月12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发(fā)布公告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基(jī)础设(shè)施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的(de)重要(yào)承租方之一(yī)，目前未(wèi)收到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停止执行(xíng)已签租赁协(xié)议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露(lù)的张江(jiāng)光大(dà)园项目出租率下降事(shì)项(xiàng)，一(yī)度二级市(shì)场价格出(chū)现回落。在随后召开(kāi)的(de)业(yè)绩说明会中管(guǎn)理人(rén)就(jiù)相(xiāng)关事(shì)项进行了解释说明，市(shì)场(chǎng)信心(xīn)得到了一定提振，二级市场价格(gé)表现也趋(qū)于平(píng)稳(wěn)。据了(le)解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在5月11日召(zhào)开(kāi)的线上(shàng)和线下的扩募说明会上，运营团(tuán)队(duì)表示了对张江光大园项(xiàng)目的(de)信心(xīn)，预计(jì)签署意向书(shū)和合(hé)同谈(tán)判中的储(chǔ)备租户正常转化后，项目出(chū)租率将(jiāng)得到回升(shēng)。没想到仅过了不(bù)到(dào)三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方(fāng)的(de)广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目(mù)的原始权益人相(xiāng)关负责人(rén)坦言，事发突然确实始料未及(jí)，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的第一时(shí)间即奔(bēn)赴(fù)现场进行了(le)沟通和核(hé)实工(gōng)作，并同步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应(yīng)对哲(zhé)库提前退租的可(kě)能事(shì)项。由于张润大(dà)厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司领导高度(dù)重视，据悉新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相关负责人介(jiè)绍说，目前(qián)储备租户还是(shì)比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试(shì)、人工智能、航天产(chǎn)业、信(xìn)息技术等产业客(kè)户(hù)，租赁(lìn)意向面积超过(guò)了2万方。从(cóng)意向储备转化为(wèi)实(shí)际租(zū)户需(xū)要(yào)一些时间。

　　“我们(men)正在着手通(tōng)过(guò)签署租赁(lìn)意向书来(lái)尽快锁定一些重要租(zū)户。虽然收了三个月履(lǚ)约(yuē)保证(zhèng)金给(gěi)了我们一些空间，但本(běn)着(zhe)对首批扩募、对市(shì)场负责的态度(dù)，我(wǒ)们肯定要(yào)全力(lì)与时间赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光大园项目一季度末也有将(jiāng)近(jìn)30％的空(kōng)置率，原始权(quán)益人(rén)有那么(me)多储(chǔ)备租户(hù)，之前的空置率为何未能得到(dào)解决。

　　对此相关(guān)负(fù)责(zé)人解释，张江光大(dà)园一直以来(lái)都坚持以市场(chǎng)化运(yùn)营为导向，历(lì)史(shǐ)运营表(biǎo)现稳定，租(zū)户的(de)调租和换租都(dōu)属于正常情况，而这次项目的大租户退租正(zhèng)好发(fā)生(shēng)在市场(chǎng)活跃度的短(duǎn)期低点，目前市(shì)场情况已(yǐ)有所好转。在(zài)看到出租(zū)率下滑情况没有得到及时(shí)修(xiū)复后，张(zhāng)江(jiāng)这边也作(zuò)了一定的资源调(diào)配和倾斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大园(yuán)项目在给租户(hù)的分隔空(kōng)间、交(jiāo)付标(biāo)准、租金水平等方面也有一些差异化，张润大厦多是两千多平的大(dà)平层，楼(lóu)的(de)成新度高一些，单(dān)价也贵(guì)一些，张江光大(dà)园(yuán)单层以(yǐ)一千平的面积(jī)为主，还有一些独栋形态的物业。租户(hù)自身也(yě)会有诉求(qiú)，也(yě)会根(gēn)据自身需求(qiú)和(hé)预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老资(zī)产的管理人(rén)都变成了一家，后续我(wǒ)们在资(zī)源共(gòng)享和联合营销方面能更加充(chōng)分发(fā)挥协同效应(yīng)，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负(fù)责人补充(chōng)说道(dào)。

　　最后谈及对(duì)于张(zhāng)江REIT的定(dìng)位和展望(wàng)，相关负责人(rén)表(biǎo)示，张江集团(tuán)和张江高科目前在管资产约五百万(wàn)方，还(hái)有一些其他在(zài)开(kāi)发的储备项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平台目标的坚(jiān)实(shí)后盾和储备(bèi)资源。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资本平(píng)台和它未来的(de)发展。”相(xiāng)关(guān)负(fù)责(zé)人表示，“这次扩募是(shì)我们(men)实现(xiàn)基金(jīn)扩容的(de)第一步，也是至关重(zhòng)要的一步，眼下我们可能面临了(le)一些(xiē)突发情况需要解决，但是这和我(wǒ)们(men)在(zài)张江科学城这(zhè)三十年建设发展(zhǎn)过程中所经历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有信心(xīn)排(pái)除(chú)万难，尽一切可能化(huà)解当前(qián)突发事件的所有负面影甘为人梯的意思是什么意思，甘为人梯出处响，维持预期和(hé)市场的信心。”

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