万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷(yé)”的意外走红，让(ràng)这个位于北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商(shāng)——中赫集团，也(yě)被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆(yú)论(lùn)关注，起因中赫集团成(chéng)了共同(tóng)债务(wù)人被(bèi)中(zhōng)国(guó)信达追债，中国(guó)信达为了(le)收(shōu)回钱款不(bù)得(dé)不将中赫抵押(yā)的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出(chū)，业主并(bìng)非(fēi)中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房(fáng)产的有钱(qián)人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是(shì)被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维权信(xìn)息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他(tā)们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人(rén)被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁都没(méi)想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上(shàng)架了“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)有(yǒu)限公(gōng)司(sī)不(bù)良债(zhài)权(quán)转让项目”，债权(quán)总(zǒng)额高(gāo)达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良(liáng)债权(quán)转(zhuǎn)让项目(mù)的处置主体是中国信达资(zī)产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司北(běi)京市分公司（下称中国信达(dá)北分），处(chù)置的是对北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集(jí)团有限公司是共同债务(wù)人。目前，该(gāi)项目已有1万(wàn)次(cì)围观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看，这就(jiù)是(shì)一起中(zhōng)国信(xìn)达北分讨(tǎo)债的故事，但实际(jì)上，75套豪(háo)宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道(dào)，万柳书(shū)院总共301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄。如(rú)果该(gāi)报道属实，说明这些(xiē)房子实际上都是卖(mài)出去了的，是(shì)有(yǒu)人(rén)住(zhù)的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这(zhè)些(xiē)房子根(gēn)本没有网签，也没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实了上述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资(zī)金解抵押，所以(yǐ)不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学(xué)区(qū)房，万柳(liǔ)书院的业主基本(běn)都是北(běi)京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据(jù)地产自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不(bù)少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没(méi)准还是债主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定(dìng)，民(mín)事执(zhí)行中(zhōng)，业主已(yǐ)经支(zhī)付(fù)价款并实(shí)际(jì)占有，但未办理过(guò)户手(shǒu)续的，如(rú)果业主(zhǔ)没有(yǒu)过错(cuò)，人民法(fǎ)院不得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除查封(fēng)，同时(shí)可以联(lián)合起诉开(kāi)发商(shāng)，要求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并承担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法(fǎ)院报(bào)公布《最高人民(mín)法(fǎ)院关(guān)于商品房消费(fèi)者权(quán)利保护问题的批复》，以司法解释的方式(shì)明确了购房人的(de)优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目(mù)的(de)购买房屋并已支(zhī)付全(quán)部价(jià)款，主张其房屋交付请求权优(yōu)先于建设工程价款优(yōu)先受(shòu)偿权、抵押权以及(jí)其他债权(quán)的，人民法院应(yīng)当予以支(zhī)持。只支付了部分价款的商(shāng)品房消费(fèi)者，在一(yī)审法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余(yú)价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如(rú)果这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么(me)这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能(néng)卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信(xìn)达已(yǐ)经成(chéng)为赫华(huá)恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗下(xià)子公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华(huá)恒(héng)瑞的股东行列，中(zhōng)国金(jīn)谷国(guó)际(jì)信托有(yǒu)限责任公(gōng)司(sī)成为了唯一(yī)股东(dōng)，后者(zhě)由中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商，相较其(qí)他房企，中(zhōng)赫集(jí)团既没有(yǒu)很大规模，早晨的太阳叫什么，早晨的太阳叫什么雅称也没(méi)有很高的(de)国民知名(míng)度(dù)，但却在北(běi)京豪宅(zhái)圈留下一个个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中赫集(jí)团进入北京的(de)第一个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当(dāng)时京城最贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发了市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的万柳书(shū)院(yuàn)，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫(hè)置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知(zhī)名(míng)房企手中，抢下(xià)了北(běi)京万(wàn)柳地(dì)块，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以(yǐ)神秘高端的姿态(tài)杀入市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价(jià)格(gé)，都令(lìng)业内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这(zhè)句(jù)顺(shùn)口溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上(shàng)市的它，对手是当(dāng)时有名的融创(chuàng)观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华(huá)府等，现如今，它(tā)远(yuǎn)远超过(guò)这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的(de)法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人的36万元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但(dàn)其依(yī)旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的(de)房(fáng)，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开(kāi)发商(shāng)光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被(bèi)执行(xíng)标的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义(yì)务，中赫(hè)集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今沦落(luò)到(dào)这个地步(bù)，其实是有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年年初(chū)“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的(de)中赫集团，发现其(qí)深陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)早晨的太阳叫什么，早晨的太阳叫什么雅称根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但转型(xíng)之路并不好走(zǒu)。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先(xiān)后进(jìn)军(jūn)能源市场、团(tuán)购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金(jīn)辉将(jiāng)转型的目(mù)光，放到(dào)了体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信(xìn)集团手中(zhōng)拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至(zhì)此(cǐ)拿下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北(běi)京国安的估值一(yī)直没变，那么(me)中赫集团拿下(xià)北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有人(rén)也(yě)许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样(yàng)，中赫为什么又(yòu)要质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集团(tuán)及(jí)其(qí)实控人(rén)周(zhōu)金辉夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中的中(zhōng)赫集(jí)团股份质押(yā)陆续(xù)质(zhì)押，据企查查(chá)显示，目前(qián)中(zhōng)赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山(shān)东国(guó)际信托、中(zhōng)融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不(bù)仅(jǐn)国(guó)安的经营(yíng)状况(kuàng)没有得到改善，中赫(hè)集团也被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱(jù)乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金(jīn)压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质(zhì)押手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份，但(dàn)国安和中赫的经(jīng)营状况却持(chí)续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次(cì)列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫(hè)置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文(wén)书确定义务(wù)，上述(shù)被(bèi)执行人(rén)成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北京国安(ān)，目前幸免于难。不过在实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独善其(qí)身(shēn)？

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