5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日时(shí)所公布的总份额(é)均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季报(bào)统计(jì)，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央(yāng)企获得增持，持(chí)仓数量占(zhàn)流通股比重增幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对(duì)房地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持(chí)房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现了三(sān)年(nián)来的首次(cì)回升(shēng)，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的(de)持股(gǔ)比例(lì)也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别(bié)为保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公(gōng)募对于房地产的投资(zī)愈发有集(jí)中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最(zuì)高的(de)是保利发(fā)展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首先(xiān)在于几只房(fáng)地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次(cì)是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要(yào)时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经济(jì)圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线城市好自嘲丁元英是谁写的，卜算子《自嘲》全诗(hǎo)于三四线城市(shì)。而映射到二(èr)级市场投(tóu)资上，配置房地产行业(yè)轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期(qī)或者衰退(tuì)期(qī)的行业，传统认知(zhī)上没(méi)有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电自嘲丁元英是谁写的，卜算子《自嘲》全诗解铝等(děng)类(lèi)似的行业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给侧(cè)发生了更大(dà)的变化(huà)。”一不愿具(jù)名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很(hěn)难再出现了(le)，2022年光是(shì)居(jū)民(mín)存款(kuǎn)数量增加(jiā)了(le)15万亿元(yuán)。中国(guó)存(cún)量有400亿(yì)平(píng)方米建筑(zhù)面(miàn)积(jī)，考(kǎo)虑存(cún)量地(dì)产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日(rì)，无论从城镇化的进程，还是(shì)人(rén)均住房面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠(gāng)杆率和房(fáng)价(jià)收入也不(bù)支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元的销售额(é)，以(yǐ)及(jí)过快上行的房价，因而行业高增的时代(dài)已经(jīng)过去(qù)，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容(róng)易出(chū)现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进(jìn)入到供给侧出清(qīng)的过(guò)程。这个过(guò)程中，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的公司就能(néng)够通过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的方式，获得市占率(lǜ)的提(tí)升。当行业(yè)需(xū)求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会(huì)在于城(chéng)市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到(dào)股票(piào)投资，就(jiù)是(shì)强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整(zhěng)体机构的务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产(chǎn)“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优(yōu)质区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标(biāo)的股中(zhōng)，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公司(sī)月内涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排名(míng)第一的(de)上实发展，五一假(jiǎ)期(qī)归(guī)来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两个交易日收出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上实(shí)发展(zhǎn)的主营业(yè)务(wù)为(wèi)房地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要产品及(jí)服(fú)务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通股股东来看(kàn)，各类机构(gòu)都(dōu)有对其布局(jú)的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂时排名第二(èr)的(de)浦东金桥也是上海本(běn)地房(fáng)企，其(qí)第一季度的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出(chū)租率复(fù)苏至近(jìn)年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从(cóng)数字上看，一季(jì)度(dù)新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)约54万平方(fāng)米。