5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金(jīn)为代(dài)表的机构对于这(zhè)一(yī)板块(kuài)已经在悄然布局。数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获(huò)得增持(chí)，持(chí)仓数(shù)量占流通(tōng)股(gǔ)比重(zhòng)增(zēng)幅五(wǔ)只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地(dì)产或(huò)“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票(piào)市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公(gōng)募所持房地产公司市值在(zài)股票资产中(zhōng)的占比却(què)断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的(de)首次回升(shēng)，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的持股比(bǐ)例也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一(yī)季(jì)度得以延续。数据(jù)统(tǒng)计(jì)显示，公募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五(wǔ)个股分(fēn)别为(wèi)保利发(fā)展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公(gōng)募对于(yú)房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第二的(de)是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤(yóu)其是(shì)万(wàn)科(kē)最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一(yī)环，且首季并非行业(yè)销售旺(wàng)季(jì)，其(qí)传(chuán)导(dǎo)到二(èr)级(jí)市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城(chéng)市(shì)。而映射到二级市场(chǎng)投(tóu)资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的(de)红利期(qī)一去(qù)不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产业(yè)周期来(lái)分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲(qū)线(xiàn)里属于成熟期(qī)或者(zhě)衰退期(qī)的行(xíng)业，传统认知上(shàng)没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年特殊的(de)行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行(xíng)业也出(chū)现了(le)一些机(jī)会，背后的(de)逻辑是(shì)供给侧(cè)发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出现了(le)，2022年光(guāng)是(shì)居民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更(gèng)新(xīn)，也(yě)有近(jìn)10亿(yì)平方米。需(xū)求(qiú)端还需要(yào)有一定的政策出来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩(jì)也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无论从城(chéng)镇化的(de)进程，还是人均(jūn)住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时(shí)代，而目(mù)前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支(zhī)撑每年(nián)18万亿元的销售额(é)，以及过快上(shàng)行的(de)房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或(huò)将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的(de)高(gāo)杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风(fēng)险问(wèn)题（类(lèi)似(shì)2022年的(de)民营(yíng)地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞争力强的公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求(qiú)见顶回(huí)落时，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投(tóu)资机(jī)会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质区(qū)域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从(cóng)具(jù)体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板块个股，在(zài)纳(nà)入统计的124只房地产类标的(de)股(gǔ)中，本月以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的(de)达(dá)到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它(tā)们(men)分别是上实(shí)发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第一的上实发展，五(wǔ)一(yī)假期(qī)归(guī)来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的基本面(miàn)来看，上实(shí)发展(zhǎn)的(de)主营业(yè)务为房地产开发与经营。公司(sī)的主要产品及服务为房(fáng)地产销售、房地(dì)产租(zū)赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　回族女人为什么离婚少不过从(cóng)十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，各(gè)类机构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来(lái)看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇(huì)金(jīn)、长城(chéng)资产管理公(gōng)司等都(dōu)跻身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房(fáng)企，其第一(yī)季度的(de)收(shōu)入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时(shí)代(dài)出租率复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是公(gōng)司拿地结(jié)算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一(yī)季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下，自(zì)然也(yě)吸引了知名机(jī)构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股东来看，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中(zhōng)，这(zhè)也是(shì)连续第三个季度他(tā)有的两只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产公(gōng)司(sī)外(wài)，荣安地(dì)产(chǎn)则是主要布(bù)局在深圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季报交出(chū)的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募(mù)指基首季(jì)新杀入十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东行列(liè)。具(jù)体(tǐ)说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名(míng)第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂(mèi)出现的机构还(hái)有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头的(de)价(jià)值更为(wèi)笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于(yú)信用问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获取(qǔ)低(dī)成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地(dì)金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发(fā)展的大(dà)好机会(huì)。中信证券指出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结构性机会(huì)依然存在(zài)，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主(zhǔ)要又体现为库存(cún)的优(yōu)势。央企地(dì)产公司(sī)，现阶(jiē)段(duàn)表(biǎo)现出较(jiào)低的(de)融资(zī)成(chéng)本，优质的开发资(zī)源和良好(hǎo)的不动(dòng)产资产运营能(néng)力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土地资(zī)源(yuán)债(zhài)权债务关(guān)系等问题，市(shì)场对(duì)民(mín)营房(fáng)开企业的资(zī)产会有更多担(dān)忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过(guò)程中，央国(guó)企相较于民企来(lái)说(shuō)估值的修复更明显。中(zhōng)特(tè)估的角度从(cóng)中长期(qī)的维(wéi)度看，行业的逻(luó)辑在于集(jí)中度提(tí)升后，行业进入高(gāo)质量(liàng)发展阶(jiē)段，具(jù)备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢(shū)的提升(shēng)，应该关注估值相(xiāng)对较低(dī)，企业自身资(zī)产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续(xù)现金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业(yè)普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资(zī)背景龙头前(qián)途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察国企央企在三个方面是否可(kě)以维持，首先是融(róng)资成本(běn)保持低位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地份额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根(gēn)据房企一季报梳(shū)理(lǐ)发现，对(duì)于(yú)2022年(nián)的业绩(jì)出现的(de)整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房(fáng)企营收、净利均(jūn)实现了业(yè)绩的(de)回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要(yào)是因为过去两三年(nián)时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资(zī)拿(ná)地之(zhī)后，国(guó)有(yǒu)企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程中(zhōng)，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过程中，还面临着一(yī)些不确(què)定性。其实整个市(shì)场从四(sì)月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都等极个(gè)别城(chéng)市四月环比(bǐ)三月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在内的(de)绝大多数城市都(dōu)出(chū)现环比下(xià)滑(huá)的情(qíng)况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的(de)市(shì)场表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及(jí)市(shì)场的(de)去库存压(yā)力、企业的资(zī)金面压力，可能(néng)会(huì)出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现市场的(de)短期反弹外(wài)的一个市场乏(fá)力现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二季度(dù)、第(dì)三季度增长(zhǎng)不确定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度(dù)都(dōu)比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数的(de)、做得(dé)比(bǐ)同行好得多(duō)的企业(yè)，会伴(bàn)随(suí)整(zhěng)个(gè)行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心(xīn)地去(qù)等(děng)待它的基本面(miàn)不断地凸显出来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本文已(y回族女人为什么离婚少ǐ)刊(kān)发于5月13日(rì)《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例(lì)分析，不(bù)做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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