近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日(rì)，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价(jià)值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金等(děng)指标，也是(shì)观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资(zī)者(zhě)注意，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权(quán)到(dào)期(qī)后不再产(chǎn)生现金收益，特(tè)许经营(yíng)权分(fēn)红目前已包含了(le)利润分配(pèi)和本(běn)金的归还，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的(de)时应了解(jiě)资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配(pèi)金额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收益来(lái)源为持有(yǒu)期分红收(shōu)益(yì)，以及基(jī)金份额交易价(jià)格的变化。基金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因(yīn)素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分(fēn)红预期则(zé)更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设(shè)施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露(lù)文件，结合(hé)行业(yè)及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施(shī)项目(mù)的(de)经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场(chǎng)价格(gé)变化导致的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作为基(jī)金份额持(chí)有人实际获(huò)得的现金收益，对于(yú)长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集(jí)基础设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基(jī)础(chǔ)设施基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合(hé)并后基金年度可分配金额(é)以现金(jīn)形式分(fēn)配给(gěi)投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中航(háng)基金也(yě)认为，从(cóng)投资(zī)角度来看(kàn)，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求，分(fēn)红类似于债券(quàn)派息，但不等同于债(zhài)券的固(gù)定利息回报，而是(shì)由可供(gōng)分配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多(duō)元化提供抓手，具(jù)有较(jiào)强的配置价(jià)值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获取相对(duì)于(yú)投资债券相对高的收益性，在(zài)有效(xiào)控制风险的前(qián)提(tí)下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平(píng)的(de)预(yù)期，也(yě)是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)波动受多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资(zī)收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的(de)分红有利(lì)于(yú)吸引投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基(jī)础设施项目(mù)的经营业绩(jì)相对(duì)经济(jì)活力的(de)改善(shàn)有一(yī)定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分(fēn)红除(chú)权日(rì)，将对基金份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处(chù)理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分红金(jīn)额进(jìn)行(xíng)计算。除权(quán)操(cāo)作是对分红前后基(jī)金(jīn)份额净值变化的(de)修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平(píng)的(de)投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投资者(zhě)长期投资(zī)的信心，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益(yì)的影响程度。”中(zhōng)航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括(kuò)利润分(fēn)配和本金归还

　　普通(tōng)投资(zī)者应了解底层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提(tí)醒(xǐng)，与现有公(gōng)募(mù)基金(jīn)分红前提是本金(jīn)之上的增值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为(wèi)“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的是本金(jīn)与增值两个部(bù)分(fēn)，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基金分红差异(yì)很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为(wèi)是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到(dào)期后基金价值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意的(de)情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类两大资(zī)产类型，持(chí)有产权类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类产品的收益(yì)主要来自项(xiàng四大灵猴的兵器叫什么名字)目每年的现金(jīn)分红。其(qí)中，特(tè)许经营权类资产的(de)分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在选择投资标的时，应了(le)解(jiě)公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不(bù)同(tóng)而形成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债(zhài)性偏(piān)强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以(yǐ)相对股性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也认为，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不(bù)再能产生(shēng)现金收益，因此将可供(gōng)分配(pèi)金额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较短的特许经营(yíng)项目，通常(cháng)具备(bèi)更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期限较长的(de)特许经营权项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责人提(tí)醒(xǐng)投资(zī)者注意，特(tè)许经(jīng)营权(quán)项目的分(fēn)派(pài)金(jīn)额包含了投资本金(jīn)，在(zài)不(bù)进行扩募的(de)情(qíng)况下(xià)，基(jī)金(jīn)份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投(tóu)资特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目剩余(yú)期限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般(bān)较长，再加上(shàng)到期后通过对(duì)建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续(xù)经营的假设反(fǎn)映在基(jī)础资产的估值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产投资属性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内人士还(hái)表示(shì)，在产品分红期(qī)，投资者可以观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金、内部(bù)收益率等指标，来(lái)观(guān)察和评估项目底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的(de)运营(yíng)情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关的(de)指标有两个(gè)：一是年报中披露的经营活(huó)动现金流(liú)，二是可供分配现金，二(èr)者存在(zài)本(běn)质性(xìng)区别。经(jīng)营活(huó)动产生的现金净流(liú)量(liàng)是(shì)指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进(jìn)行调(diào)整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示(shì)，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值体现在(zài)相对股债市场独立(lì)的资产配(pèi)置(zhì)功能，比较适合(hé)长期持(chí)有(yǒu)。建议投资者对经营(yíng)权类的资产可以更多(duō)关注内部收(shōu)益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多(duō)关(guān)注(zhù)分派(pài)率高低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益(yì)主要(yào)来自底层资产(chǎn)的经营净现金(jīn)流，所以底层资产(chǎn)运营情况直(zhí)接影(yǐng)响投(tóu)资回报，投资(zī)者可综合考虑原(yuán)始权益人综合(hé)实力、运营管理机(jī)构实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实力等多(duō)重(zhòng)因(yīn)素(sù)来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由于(yú)分红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加(jiā)此前市场接连回(huí)调(diào)，建议投(tóu)资者(zhě)关注有基本面支撑、填(tián)权效应相对(duì)明显、同时(shí)分红规(guī)模较(jiào)为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明书均(jūn)会(huì)载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配金额(é)预(yù)测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材(cái)料四大灵猴的兵器叫什么名字中披露预(yù)测进行比较分(fēn)析，结(jié)合经(jīng)济及市场的(de)实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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