OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗(qí)下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT开(kāi)盘继续(xù)延续此前几日的下跌走势，午(wǔ)后(hòu)跌幅(fú)一度(dù)扩大，尾盘(pán)有(yǒu)所拉升，全(quán)天(tiān)收跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技(jì)是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润(rùn)大厦的重要承(chéng)租方之一，目前(qián)未收到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁协(xié)议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步(bù)表示(shì)，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项目(mù)的原始权益人相关负责人(rén)也表示，近期已同步启(qǐ)动了应(yīng)急预案，排摸储备(bèi)租户，积极(jí)应对哲库(kù)提前退租的可能(néng)事项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领(lǐng)导高(gāo)度重(zhòng)视(shì)，浦东(dōng)新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士(shì)表(biǎo)示，华(huá)安张江光大(dà)园REIT近期市场波动较大，但其(qí)实不动(dòng)产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并(bìng)不会从根本上(shàng)影(yǐng)响其内外(wài)价值，投资者(zhě)应理性看(kàn)待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技(jì)的事(shì)件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此后(hòu)二级(jí)市场价格开始震荡走低，午(wǔ)盘(pán)收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回(huí)升，最终报收3.512元，全(quán)天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不(bù)利(lì)消息(xī)影响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几(jǐ)个交易日二级市(shì)场(chǎng)价格表现(xiàn)欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日(rì)跌(diē)幅达(dá)到9.69％，今年以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过树荫和树阴的区别读音，树荫和树阴的区别树成荫是哪个阴，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华(huá)安(ān)张江光大园REIT累计(jì)涨幅超(chāo)过(guò)24％，在全市场公(gōng)募(mù)REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募(mù)REITs树荫和树阴的区别读音，树荫和树阴的区别树成荫是哪个阴市(shì)场整体表现上看，目前(qián)上(shàng)市(shì)的8只产业园区基(jī)础(chǔ)设(shè)施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产(chǎn)业园(yuán)REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅(fú)1.38％。今年以(yǐ)来(lái)平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露张江光大园项目出租率有所下降(jiàng)，如今拟扩募的(de)项目又遭遇(yù)突发事件，因(yīn)此导(dǎo)致二(èr)级市(shì)场价(jià)格出现(xiàn)波动。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士(shì)看来(lái)，尽管出于(yú)风险规避的原因，最近(jìn)几个(gè)交易日场内(nèi)资(zī)金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不(bù)会从根(gēn)本上影响其内(nèi)外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随着二级(jí)市(shì)场价(jià)格下跌，风险(xiǎn)也得到一定释放(fàng)，但是价格涨(zhǎng)跌(diē)会受到(dào)基本面、情绪面等多重因素影响，不(bù)好(hǎo)判(pàn)断价(jià)格是不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士表示，今年(nián)整(zhěng)体(tǐ)REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品年内(nèi)二(èr)级市场跌(diē)幅较大，其(qí)实(shí)有些隐含收益率高的产(chǎn)品(pǐn)具备一定(dìng)的投(tóu)资(zī)价值，很(hěn)适(shì)合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流(liú)类等REITs产(chǎn)品具备(bèi)一定的投(tóu)资价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金(jīn)执行董事(shì)高如(rú)星对此表示，若张江园(yuán)区最终能(néng)顺(shùn)利解决招商，平稳过度对经(jīng)营(yíng)现金(jīn)流没有造(zào)成大的影响，“事件性(xìng)利空下调至得这(zhè)么急、这么深，加上(shàng)前期本身园区类资(zī)产就(jiù)回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也(yě)强(qiáng)调，最终(zhōng)还是落到租金收入受不(bù)受(shòu)影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多(duō)大，估计园区会(huì)最终解(jiě)决。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再(zài)迎(yíng)接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布(bù)关停旗下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技。随后5月(yuè)12日(rì)晚，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT发布(bù)公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募(mù)拟(nǐ)新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的(de)重要承(chéng)租方之(zhī)一(yī)，目前未收到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公(gōng)告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示(shì)，原始权益(yì)人将继续密切(qiè)关注哲库(kù)科技后续(xù)情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其(qí)一季报中披露(lù)的张(zhāng)江光大园项目出租(zū)率下降事项，一度(dù)二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格出现回落(luò)。在随后召开的业(yè)绩说明会中管(guǎn)理(lǐ)人就相关事(shì)项(xiàng)进行了解(jiě)释说明，市(shì)场信(xìn)心得(dé)到(dào)了一定(dìng)提振，二级市场价格(gé)表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和线(xiàn)下的(de)扩募说明会上，运营团队(duì)表(biǎo)示了对(duì)张江光大园项目的(de)信心(xīn)，预计签署意向书(shū)和(hé)合(hé)同谈判(pàn)中(zhōng)的(de)储备租户正(zhèng)常转化后，项目出租率将(jiāng)得到回升。没想到(dào)仅过了不到三周的时间，张江REIT的(de)扩募之路又(yòu)迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了市场各方的(de)广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人坦言(yán)，事发突然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一时(shí)间即奔赴现场进行了沟通和(hé)核实工作，并同步启(qǐ)动了(le)应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积极应(yīng)对哲库提前退(tuì)租的(de)可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公(gōng)司(sī)领导(dǎo)高度重视，据(jù)悉新区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相关(guān)负责人介绍说，目前(qián)储备租户(hù)还(hái)是比较丰富的，覆盖(gài)了芯片(piàn)测试、人工智(zhì)能、航天产业、信(xìn)息技术等产业客户，租赁(lìn)意向面积超过(guò)了2万方。从意向(xiàng)储备(bèi)转化为实际(jì)租户(hù)需要一些时间。

　　“我们(men)正在着手通过签署租赁(lìn)意向书(shū)来尽(jǐn)快锁定(dìng)一些重(zhòng)要租(zū)户。虽然收了三(sān)个月履约保证金(jīn)给(gěi)了(le)我们一(yī)些空(kōng)间，但本着对(duì)首批扩募、对(duì)市场负责的态度，我们肯(kěn)定要全力与时间赛跑，把这些面积在短期内完成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同(tóng)区域(yù)的(de)张江光大园(yuán)项(xiàng)目一季度末也有将(jiāng)近(jìn)30％的(de)空(kōng)置率，原始权益(yì)人有那么多储(chǔ)备(bèi)租户，之(zhī)前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张江光大园一直以(yǐ)来都坚持(chí)以市场化(huà)运营(yíng)为导向，历史运营表现(xiàn)稳(wěn)定，租户的(de)调租和换租都(dōu)属(shǔ)于正常情况，而这(zhè)次项目的大租户退租正好发生在市场(chǎng)活跃度的短期低点(diǎn)，目前市场情(qíng)况(kuàng)已有(yǒu)所好转。在看(kàn)到出租率下滑(huá)情(qíng)况(kuàng)没有得到及时(shí)修复后，张江这(zhè)边也作了(le)一(yī)定的资源调(diào)配和倾斜，引入(rù)了一(yī)些储备租户(hù)。

　　另(lìng)外，张润(rùn)大厦和张江光大园项目在给(gěi)租户的(de)分隔空间(jiān)、交(jiāo)付标(biāo)准、租(zū)金水平等方(fāng)面也(yě)有一些差(chà)异(yì)化，张润大厦多是两千多平(píng)的(de)大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张(zhāng)江光大园单(dān)层(céng)以一千(qiān)平(píng)的(de)面(miàn)积为主，还(hái)有一(yī)些(xiē)独栋形态的物业。租户自(zì)身也会有诉求，也会根据自(zì)身需求和预算挑选区域内的不(bù)同物(wù)业。

　　“如果(guǒ)扩募完(wán)成以后，新老(lǎo)资产(chǎn)的(de)管理人(rén)都变成了一家，后续我们(men)在资源(yuán)共享和(hé)联(lián)合营销方面(miàn)能更加(jiā)充分(fēn)发挥(huī)协同效应，相信(xìn)可以做(zuò)得更好(hǎo)。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位(wèi)和展望(wàng)，相关负责人表示，张江集团和张江高科目前在(zài)管(guǎn)资产约(yuē)五百(bǎi)万(wàn)方，还有一些其他在开发的(de)储备(bèi)项目(mù)，这些都(dōu)将成为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视(shì)张江REIT这个资本(běn)平台(tái)和(hé)它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩(kuò)募(mù)是我(wǒ)们(men)实现基金扩容的第(dì)一步(bù)，也是至关重要(yào)的一(yī)步(bù)，眼(yǎn)下我们(men)可能(néng)面临(lín)了一些突(tū)发情况(kuàng)需(xū)要(yào)解决(jué)，但是这和我们在张(zhāng)江科学城这三十年建设(shè)发展(zhǎn)过(guò)程中所经(jīng)历的相比，只能(néng)算(suàn)是一个(gè)非常(cháng)小的插(chā)曲。我们有信心(xīn)排除万(wàn)难，尽一切可能化解当前突发事(shì)件的所有负面影响，维持预(yù)期和市场的(de)信心。”

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