万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀(diàn)的豪(háo)宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要做地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论(lùn)关(guān)注，起(qǐ)因中赫(hè)集团成了(le)共同债务人为什么福建女人不能娶被中(zhōng)国信达追债(zhài)，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问(wèn)题是，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集(jí)团，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨资购(gòu)入房(fáng)产的有钱人，房(fáng)子(zi)现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未(wèi)看到(dào)这些业主的(de)维权(quán)信息(xī)，难(nán)怪有(yǒu)网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜(cài)的时(shí)候，他们的(de)姿势都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象(xiàng)的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没(méi)想(xiǎng)到(dào)，这个位于海(hǎi)淀(diàn)核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达(dá)在京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架了“北(běi)京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司不(bù)良债权转(zhuǎn)让(ràng)项(xiàng)目”，债权(quán)总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵(dǐ)押(yā)物(wù)中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债权(quán)转让项目的处(chù)置主体(tǐ)是中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份(fèn)有限公司北京(jīng)市分公司（下称(chēng)中国信达(dá)北分），处置(zhì)的是对北(běi)京赫(hè)华恒(héng)瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良(liáng)债权(quán)。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债权(quán)金(jīn)额(é)约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国(guó)信达(dá)北分讨债(zhài)的故事，但实际上(shàng)，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该(gāi)报(bào)道(dào)属实，说(shuō)明(míng)这些房子实际上都是卖(mài)出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达(dá)的拍卖页(yè)面上又注(zhù)明(míng)这75套房(fáng)子(zi)是(shì)“未(wèi)出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根本没(méi)有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述内容(róng)。有豪宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集(jí)团早就把这75套房子抵(dǐ)押出(chū)去，现(xiàn)在还没资金解抵(dǐ)押，所以不(bù)能网签(qiān)、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学区(qū)房(fáng)，万柳(liǔ)书院(yuàn)的(de)业主基本都(dōu)是北京(jīng)的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另(lìng)据地产自媒(méi)体“地产八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书院的(de)业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人(rén)也被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些业(yè)主(zhǔ)确实已经支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律(lǜ)规定(dìng)，民事(shì)执行中，业(yè)主已(yǐ)经支付价款并实际占有，但(dàn)未办理过户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得(dé)查(chá)封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向法院提出执(zhí)行异议申请，请求法院解除查封，同时(shí)可(kě)以联合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款或办(bàn)理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民(mín)法院报(bào)公布《最高人民(mín)法院关于(yú)商品(pǐn)房消(xiāo)费者权(quán)利(lì)保护问题的批复》，以司法解释的(de)方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购(gòu)买房(fáng)屋(wū)并已支付(fù)全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优先于建设工(gōng)程价款优先受偿权(quán)、抵押权以(yǐ)及其他债(zhài)权的，人民(mín)法(fǎ)院应(yīng)当予(yǔ)以(yǐ)支持(chí)。只支付了部分(fēn)价款的(de)商品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际(jì)支付(fù)剩余(yú)价款的，可(kě)以(yǐ)适(shì)用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这(zhè)75套房子均(jūn)为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔不良债(zhài)权，实(shí)际上(shàng)是(shì)个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押(yā)的这(zhè)75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔了夫(fū)人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司(sī)中国(guó)信达申请(qǐng)不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目(mù)前中国信达(dá)已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退出了(le)赫(hè)华恒瑞的(de)股(gǔ)东行列，中国金谷国(guó)际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发(fā)商(shāng)，相较(jiào)其他(tā)房企，中赫(hè)集团既没有很大规(guī)模，也没有很高的国民知名(míng)度(dù)，但(dàn)却(què)在北(běi)京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进(jìn)入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时(shí)京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发(fā)的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型(xíng)知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超(chāo)6万的(de)成年银杏(xìng)树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业(yè)内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其在(zài)北京豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时有名的融(róng)创观(guān)澜嘉苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒(héng)大华府等(děng)，现如(rú)今，它远(yuǎn)远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其(qí)依旧(jiù)在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开(kāi)发(fā)的豪(háo)宅，也(yě)吸(xī)引了不少(shǎo)知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼(yú)台七号(hào)院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中(zhōng)赫集团的“高端(duān)路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城(chéng)最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”为什么福建女人不能娶的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执(zhí)行人，被执行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京国安(ān)坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地步，其实是有迹(jì)可循的(de)。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背(bèi)后的中(zhōng)赫集团，发现其深(shēn)陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人周(zhōu)金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根(gēn)溯源(yuán)，这个(gè)转折点，就在(zài)于(yú)收购北京国(guó)安。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转型(xíng)之路(lù)并(bìng)不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集(jí)团就尝试过多(duō)元化业(yè)务，先后进(jìn)军能(néng)源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转型(xíng)的目光，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿(yì)元参(cān)股国安(ān)足球俱乐(lè)部64％股权，成为国(guó)安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也(yě)许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这样(yàng)，中赫为什么又要质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控(kòng)人周(zhōu)金辉夫妇将其(qí)手(shǒu)中的中(zhōng)赫(hè)集团股(gǔ)份质(zhì)押陆续质(zhì)押，据企查查显示(shì)，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出质(zhì)记录。质(zhì)权人包括海金商(shāng)业保理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国(guó)安的经(jīng)营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉(lā)入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信息(xī)显示，2020年(nián)，北(běi)京(jīng)国安足球俱乐(lè)部(bù)实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金(jīn)压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇(fù)还在(zài)持续质押手中的中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执(zhí)行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次(cì)与中赫集团、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，上述被执(zhí)行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控(kòng)人都(dōu)成(chéng)为(wèi)老赖的情(qíng)况下(xià)，被执(zhí)行10个(gè)多亿的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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