文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行(xíng)现房销售(shòu)”，不足一个月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点(diǎn)现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓(xìng)和社(shè)会，这是房地产(chǎn)从大(dà)开发时代(dài)步(bù)入高质量(liàng)发展阶段(duàn)的必然(rán)趋(qū)势，也是对(duì)购(gòu)房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平的(de)预售制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。如果(guǒ)按照经(jīng)济(jì)规律办(bàn)事(shì)，中国(guó)一定能实现(xiàn)房地产软着陆和(hé)长期平(píng)稳健康发展，跨过这(zhè)道关(guān)，解好(hǎo)这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预(yù)售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大(dà)部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商品不(bù)能交付的(de)风险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者(zhě)非常(cháng)不(bù)公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚(shèn)至不(bù)能(néng)交房的风险。从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风(fēng)险。取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于(yú)落实中央房住不(bù)炒精(jīng)神(shén)、有助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外(wài)什(shén)么情况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其(qí)实，当前世(shì)界不少国(guó)家存在(zài)预售制。但(dàn)是(shì)，重点来了(le)！发(fā)达国(guó)家一(yī)般(bān)有严(yán)格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家(jiā)在购买期房后并非像中国一样在支付完(wán)首付款后(hòu)从(cóng)银行一次性(xìng)贷款支付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据开发商工(gōng)程进度在(zài)完全交房(fáng)前进行分期支付(fù)。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是(shì)需要(yào)严格的资金监管、分期支(zhī)付以及违(wéi)约处罚措施作(zuò)为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障措施，一(yī)定会触发(fā)风险，对购房(fáng)民众不公平，所以(yǐ)不如(rú)借(jiè)机取消预售制度，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住(zhù)房进入存量(liàng)时(shí)代，取消预(yù)售制(zhì)度有助于(yú)降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，当(dāng)然这需要配套房企债(zhài)务重组、复(fù)工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化(huà)改革，中国一定能化解这(zhè)个难题(tí)，让房地产回归实体经(jīng)济和居住属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商业的(de)本(běn)质是(shì)向善(shàn)，是(shì)以客户为中心，房(fáng)地产也(yě)不能例(lì)外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天(tiān)大(dà)的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售(shòu)是实现老百(bǎi)姓(xìng)安居(jū)乐业、社会(huì)长治久安、行业企业(yè)健康发展的重大措施。在当前的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行(xíng)过长期(qī)系统的专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年(nián)代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地(dì)产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资(zī)金周(zhōu)转期(qī)长等问(wèn)题，分层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国香港(gǎng)还未推(tuī)行公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求是(shì)相(xiāng)当高(gāo)，不过大(dà)多数(shù)居民的(de)储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇买卖多(duō)数以一(yī)整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国香港(gǎng)地产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题。针对这一(yī)系列问题，不少地(dì)产商开始探求新的(de)方式(shì)，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式(shì)一经推(tuī)行，购(gòu)买(mǎi)楼宇(yǔ)的市(shì)民数量(liàng)有(yǒu)所增加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房(fáng)地产销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业(yè)直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于(yú)商品(pǐn)流(liú)通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下(xià)九(jiǔ)龙(lóng)的一块地(dì)盘后，除了分(fēn)层(céng)出售、还印发(fā)售楼说明书(shū)，上有文(wén)字详尽说(shuō)明(míng)楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取(qǔ)买家的(de)订金，采用类似租金的分期付款形式，等(děng)新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的(de)钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投(tóu)资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付(fù)款”的销售模式成为(wèi)当时(shí)中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房供不应(yīng)求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监管(guǎn)部门不(bù)断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用(yòng)超支(zhī)停(tíng)工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国(guó)香港管(guǎn)理部门(mén)提升了(le)对于(yú)预售楼(lóu)花(huā)制度的监管，即要(yào)求开发(fā)商在(zài)预售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还要证明自身(shēn)有资金等能(néng)力把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑(zhù)师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要(yào)求律师(shī)行在银(yín)行开(kāi)设的信托(tuō)账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机(jī)制，且银(yín)行的责任上(shàng)升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成最(zuì)大(dà)风险方，后(hòu)续需自身推动(dòng)项目完工。随着监(jiān)管体系(xì)逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求(qiú)大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)面临住房需(xū)求大(dà)和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先(xiān)发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才(cái)能进一步推(tuī)进(jìn)城市化(huà)。但(dàn)当时推行的是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房”的(de)福利(lì)分房(fáng)制度(dù)，住(zhù)房(fáng)市(shì)场发展起步(bù)较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利分(fēn)房制度也(yě)出现(xiàn)了分配(pèi)不公、效率低、配套(tào)差等问题(tí)，因此(cǐ)福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度不(bù)再(zài)适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺(quē)少大型房地产开(kāi)发商，商品房供(gōng)应量(liàng)小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力(lì)支持国内(nèi)房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住(zhù)房制度(dù)改革，加(jiā)快(kuài)住房建设(shè)的通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住房无偿实(shí)物(wù)分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住(zhù)房(fáng)供给商品(pǐn)化(huà)、社会(huì)化的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福(fú)利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两大难题，开发(fā)商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自(zì)此中(zhōng)国(guó)内地(dì)开(kāi)始房改货(huò)币化，中国人民银行(xíng)等多(duō)方迅(xùn)速出台相关(guān)的信贷政(zhèng)策(cè)，支(zhī)持购房者，极大作(zuò)用(yòng)推动(dòng)了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国(guó)内地的商品房预售制度。预(yù)售制(中国人去巴基斯坦安全吗zhì)的初衷(zhōng)是为了(le)缓解(jiě)房企资金压(yā)力，加快城(chéng)镇住(zhù)房建设(shè)。具体来说，是(shì)指房地产开发企(qǐ)业(yè)将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付(fù)定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区(qū)别于中国(guó)香(xiāng)港，在(zài)中国(guó)内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发(fā)商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过(guò)程(chéng)中，购房(fáng)者需要一次性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房销售的最主(zhǔ)要方式(shì)，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周(zhōu)期(qī)，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化(huà)发(fā)展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中(zhōng)国(guó)内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了(le)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场快速(sù)发展阶(jiē)段的资金需(xū)求，也提(tí)高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大(dà)进步(bù)，数十年时间走(zǒu)完(wán)发达国家几百(bǎi)年(nián)城镇(zhèn)化路(lù)程。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城镇化进(jìn)程进入快(kuài)速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不到(dào)14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面积(jī)占(zhàn)总(zǒng)销售面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而(ér)2021年期房(fáng)累(lèi)计(jì)销售面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中(zhōng)国内(nèi)地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房(fáng)地产历经(jīng)二(èr)十多年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销(xiāo)售(shòu)金额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地(dì)产也(yě)成为拉(lā)动中国内地经济(jì)高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下游(yóu)产业链(liàn)特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地(dì)产及(jí)其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地产业(yè)增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投(tóu)资占全社会(huì)固定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投(tóu)资(zī)占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等(děng)通道(dào)业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融资(zī)存量占社(shè)融存量(liàng)比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致(zhì)银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为(wèi)住房市值高(gāo)，以及中国(guó)资本市(shì)场(chǎng)发育(yù)尚(shàng)不成熟，直接融资比(bǐ)例较低(dī)，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在，当(dāng)前的负面(miàn)效应(yīng)愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能(néng)交房等风险。另外(wài)，购房者和开发商(shāng)之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是两个独立的合同关系(xì)，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合(hé)同(tóng)向开(kāi)发(fā)商主张权力，但依(yī)旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金(jīn)若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和(hé)购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银(yín)行作为(wèi)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市(shì)场波动(dòng)或经营不善，出现(xiàn)资金(jīn)链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房(fáng)者(zhě)签(qiān)订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房者丧(sàng)失还款能(néng)力(lì)或短期不能还(hái)款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的(de)预售监(jiān)管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即(jí)没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)管(guǎn)理办(bàn)法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开发企(qǐ)业(yè)预(yù)售商品房所得款项应当用(yòng)于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款监管的具体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多(duō)年(nián)以来全国(guó)并没有统一的预售资金(jīn)监管规定(dìng)，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管(guǎn)资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市(shì)则(zé)按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或者(zhě)项目工程总额报(bào)价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供(gōng)却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代的(de)高周转背景下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过(guò)这(zhè)些方式(shì)套(tào)取的(de)资金，在房企(qǐ)各地项目(mù)间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了资(zī)金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一种资金(jīn)循环(huán)高周转模式，但一定程度上(shàng)把(bǎ)风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品(pǐn)房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预(yù)付资金，一(yī)般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝大(dà)部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋(wū)交付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方(fāng)式(shì)支(zhī)付，或按工程(chéng)进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂(làn)尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房(fáng)屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障(zhàng)有两(liǎng)种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房(fáng)由政府或(huò)第三方验(yàn)收合格(gé)并提供(gōng)验收凭(píng)证后，开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得购房者支付的(de)房款。二(èr)是开发商为购房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定期限内(nèi)无(wú)条(tiáo)件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比(bǐ)例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除(chú)定(dìng)金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国为防止开(kāi)发(fā)商挪用(yòng)资金，购房者(zhě)的定金及首付款由第三方公(gōng)证行(xíng)或产权保险公(gōng)司的信托账户(hù)监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不(bù)承(chéng)担任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过(guò)程中(zhōng)的资(zī)金全部(bù)来自银行，银行根据(jù)工(gōng)程进度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机(jī)监管(guǎn)开发商(shāng)施工进度(dù)。开(kāi)发商在房(fáng)屋交付(fù)时需取得由政府相关部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证向(xiàng)银行得(dé)到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零(líng)首付(fù)购房，房款按(àn)建(jiàn)造工期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按工期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支(zhī)付约2000欧的定金并(bìng)进行预(yù)约公证，签订(dìng)合同(tóng)后定金退还。如由(yóu)于任(rèn)何原因不(bù)能购买，定金(jīn)按照(zhào)德国法律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付公证费和土地(dì)交易(yì)税(shuì)，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也采取(qǔ)按(àn)工期支付房款的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点(diǎn)、比例(lì)因项(xiàng)目(mù)而异(yì)。一般来(lái)说，支付节点(diǎn)可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地(dì)板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利(lì)率，银行(xíng)按施(shī)工(gōng)节(jié)奏分多(duō)次发放贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购(gòu)房者(zhě)一定使用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保险公司(sī)针对期(qī)房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，交房(fáng)前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节内容(róng)确(què)认无(wú)误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔付，而(ér)超出10％的(de)部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采(cǎi)取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，但是交(jiāo)房前(qián)付款比例相对较低，一般会在(zài)合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房(fáng)产(chǎn)公证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资金监管极为严(yán)格(gé)，资金也由律师监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资(zī)金在进入开发商账户(hù)前经过两道关(guān)口，有利于(yú)保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款的(de)20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白(bái)，社会上(shàng)“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交(jiāo)易(yì)法》，经(jīng)多次修订，目前是(shì)唯一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付(fù)定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日(rì)元(yuán)的(de)部(bù)分，法律要求开发(fā)商(shāng)必须完成定金保(bǎo)全措(cuò)施才可预售。什么是(shì)定(dìng)金保全措施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合(hé)同时，开发商(shāng)向金融机(jī)构或指定(dìng)保证(zhèng)机(jī)构或保险机构签订定(dìng)金(jīn)保证(zhèng)委(wěi)托合(hé)同，设置(zhì)购房(fáng)者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应(yīng)的保证金证明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预(yù)先支付的(de)购(gòu)房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期(qī)房(fáng)烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明(míng)书向金融机构中国人去巴基斯坦安全吗或保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者即可向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余(yú)房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金(jīn)进银行专门项目(mù)资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购(gòu)权合同以及(jí)订金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同(tóng)时购(gòu)房(fáng)者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡(pō)期(qī)房同(tóng)样采取按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付款流程做了(le)统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一(yī)般为合同签订后、地(dì)基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管道(dào)门(mén)窗等完工等，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也依(yī)照(zhào)工(gōng)程进度(dù)放(fàng)款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款的(de)增加而增加，未放款部(bù)分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金(jīn)与付款会存入银行专门的(de)项目(mù)资金账户，账户资金(jīn)提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产(chǎn)到(dào)了(le)政策出手临界点，重点是(shì)保交楼(lóu)和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给(gěi)予强有(yǒu)力的金融(róng)工具(jù)支(zhī)持(chí)。另一方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还(hái)在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营企业(yè)，加大支持(chí)力度(dù)，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融(róng)工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期(qī)来(lái)看，应充分估计(jì)形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税(shuì)。定金环(huán)节(jié)，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者定(dìng)金安全。签订合(hé)同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供充分(fēn)的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度付(fù)款机(jī)制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的(de)权(quán)益(yì)。资(zī)金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银(yín)行的第三方(fāng)资金监管机(jī)构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制(zhì)度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修(xiū)期(qī)结束后支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是(shì)对购房(fáng)民(mín)众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 中国人去巴基斯坦安全吗