万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意(yì)外(wài)走红，让这个位于(yú)北(běi)京(jīng)海淀(diàn)的豪(háo)宅被(bèi)全(quán)国知晓，其背后曾(céng)宣称要做(zuò)地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同(tóng)债务人被(bèi)中国信(xìn)达追(zhuī)债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的(de)75套(tào)万柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已售出，业(yè)主并非中赫集团，那些(xiē)真(zhēn)正(zhèng)斥(chì)巨资购(gòu)入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割(gē)了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权(quán)信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人(rén)被割韭菜的时(shí)候，他们(men)的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能(néng)没你想象的那(nà)么简单。

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　　富(fù)人(rén)被精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到(dào)，这个(gè)位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪(háo)宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发现(xiàn)，中国(guó)信达(dá)在京东(dōng)拍卖(mài)上，上架(jià)了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良债权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让(ràng)项目的处(chù)置主体是中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份有限公司北京(jīng)市分(fēn)公司（下称中国信达北分），处置(zhì)的是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿元人(rén)民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同(tóng)债务人(rén)。目(mù)前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这就是一起中国(guó)信(xìn)达北分(fēn)讨债(zhài)的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前(qián)媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户，而且早已(yǐ)售罄(qìng)。如(rú)果该报(bào)道属实，说明这些房子实际上都是(shì)卖出去(qù)了的，是有人(rén)住(zhù)的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上(shàng)又注(zhù)明这(zhè)75套房子是(shì)“未出售”的(de)状态呢？只能说明这(zhè)些房子(zi)根(gēn)本没有网签，也没(méi)有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在(zài)还(hái)没(méi)资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能网(wǎng)签、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万(wàn)柳书院的(de)业主基(jī)本都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬也是万柳书院的(de)业主(zhǔ)。另据地(dì)产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的(de)，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行中，业(yè)主(zhǔ)已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院提出执行(xíng)异议(yì)申请，请求法(fǎ)院解除查封，同(tóng)时可(kě)以联(lián)合起诉开(kāi)发(fā)商，要求退还购房款或(huò)办理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房(fáng)消费者权利(lì)保护问题的批复》，以司法解(jiě)释(shì)的方式明(míng)确(què)了购房(fáng)人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为(wèi)目的购买(mǎi)房屋(wū)并已(yǐ)支(zhī)付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先于建设工程价(jià)款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债(zhài)权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价(jià)款的(de)，可以(yǐ)适用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为“已(yǐ)售(shòu)未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出(chū)去回(huí)本，抵押(yā)的这(zhè)75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司(sī)中国信达申请不(bù)良债权(quán)转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目(mù)前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出(chū)了(le)赫华(huá)恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信托(tuō)有限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者由(yóu)中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集(jí)团既(jì)没(méi)有很大(dà)规模，也没有很高的国民知名度，但却(què)在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫(hè)集团进(jìn)入北(běi)京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发的(de)万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北(běi)京海淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大(dà)型知名房企手(shǒu)中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无论是(shì)一块(kuài)块(kuài)从荷兰(lán)运回来的灰(huī)砖(zhuān)垒起(qǐ)来的(de)五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的(de)成年银(yín)杏树，还(hái)是每平米20万元的价(jià)格(gé)，都令业内(nèi)外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京(jīng)豪宅圈的地位(wèi)。2014年末(mò)上市的(de)它，对手是当时有名的融创(chuàng)观(guān)澜(lán)嘉苑邕包含南宁六县吗 邕包含武鸣区吗(yuàn)、佳兆业广场、恒(héng)大华(huá)府等(děng)，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米(mǐ)的(de)法拍(pāi)房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出(chū)了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依(yī)旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不(bù)少(shǎo)知名人(rén)士，如知名(míng)演员宋丹丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼(yú)台七号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外(wài)界贴上(shàng)了(le)，“卖(mài)北(běi)京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被(bèi)执行人，被执行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落(luò)到这个地(dì)步，其实(shí)是有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人(rén)周(zhōu)金辉的(de)人生(shēng)轨迹(jì)跟着急(jí)转直下。而(ér)追根溯(sù)源，这(zhè)个(gè)转(zhuǎn)折点，就在于(yú)收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型(xíng)，但转型(xíng)之(zhī)路并不(bù)好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团(tuán)就尝(cháng)试过(guò)多元化(huà)业务，先后进(jìn)军(jūn)能源市场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉(huī)将(jiāng)转型(xíng)的(de)目光，放到了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫集(jí)团以35.5亿元参(cān)股国安足球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成为国安(ān)的(de)新东家。接(jiē)着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部全(quán)部股(gǔ)权。如果北京国(guó)安的估(gū)值一直没变，那么中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)拿(ná)下(xià)北京国安(ān)，总计(jì)花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的(de)是这(zhè)样，中赫(hè)为什么(me)又要质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆(lù)续质(zhì)押，据企查查显示，目前(qián)中赫集团(tuán)共有11条股权出质(zhì)记录。质权人邕包含南宁六县吗 邕包含武鸣区吗(rén)包(bāo)括(kuò)海金商业保(bǎo)理、北(běi)京建(jiàn)工、山(shān)东国际信托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国安的时(shí)间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北(běi)京国(guó)安后，不仅国(guó)安的经营状况没有(yǒu)得到(dào)改善(shàn)，中赫集团(tuán)也(yě)被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权(quá邕包含南宁六县吗 邕包含武鸣区吗n)交易(yì)所(suǒ)官网信息(xī)显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金(jīn)压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在(zài)持续(xù)质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况却(què)持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标(biāo)的高达11亿，北(běi)京国(guó)安也3次与(yǔ)中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞(xiá)等(děng)共同成为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履行生效(xiào)法律文(wén)书确(què)定义务，上述(shù)被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免(miǎn)于难(nán)。不(bù)过在实控(kòng)人都成为老(lǎo)赖(lài)的情况下，被(bèi)执行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能独(dú)善其身(shēn)？

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