文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一(yī)个月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不(bù)能把包袱甩给(gěi)老百姓和(hé)社(shè)会，这是房地(dì)产从大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的(de)预售制已经过(guò)时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地义(yì)。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制四大关(guān)键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如(rú)果按照(zhào)经(jīng)济(jì)规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售制、改为现房销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预(yù)售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从个人(rén)层面看，预售制对(duì)购房者(zhě)非常不公(gōng)平(píng)，比(bǐ)如，交(jiāo)房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银行(xíng)利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业(yè)层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房(fáng)企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系(xì)列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落实中(zhōng)央房住不(bù)炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于(yú)房(fáng)企稳(wěn)健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预(yù)售制度？预(yù)售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商(shāng)放杠杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入了商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前(qián)世(shì)界不少国家存在预(yù)售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发(fā)达国(guó)家(jiā)一般有严(yán)格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目获(huò)得(dé)政府批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购(gòu)买(mǎi)期房后(hòu)并非像中国一(yī)样在支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全部(bù)房款，而是(shì)根据(jù)开发商工程进(jìn)度在完全交(jiāo)房前进行分期支付(fù)。所(suǒ)以，预售制度是需要严(yán)格的(de)资金监管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作(zuò)为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障措施(shī)，一定会触(chù)发风(fēng)险，对购房(fáng)民众不(bù)公平，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)如借机取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度，以后改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制度有(yǒu)一(yī)定历(lì)史阶段(duàn)性(xìng)，现在中国(guó)住房进入存量时代，取消预(yù)售制(zhì)度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓(xìng)和(hé)社(shè)会(huì)，当然(rán)这需要配套房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心和(hé)房地(dì)产长效(xiào)机制。这是个技术活(huó)，只要坚(jiān)持市场化改(gǎi)革(gé)，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经(jīng)济和居(jū)住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不(bù)知道(dào)能不(bù)能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业的本(běn)质是向善(shàn)，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房地产也(yě)不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度(dù)，取消预售(shòu)制、实施现房销售(shòu)是实现老(lǎo)百姓安居乐(lè)业、社(shè)会长治久安(ān)、行业企(qǐ)业健康发(fā)展(zhǎn)的(de)重大措施。在(zài)当前(qián)的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时(shí)，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期(qī)系统的专项研究。（参考后来形成的(de)专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三(sān)方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十(shí)年代在中国香港，楼(lóu)宇出(chū)租是(shì)地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问(wèn)题(tí)，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国(guó)香港还未推行公(gōng)共房屋制(zhì)度(dù)，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木(mù)屋(wū)或者(zhě)其他临时住宅，住(zhù)房的需(xū)求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖(mài)多数(shù)以一整栋(dòng)楼为(wèi)单位(wèi)，需(xū)要(yào)雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业(yè)盛行(xíng)的(de)方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问题(tí)。针(zhēn)对这一系列问题(tí)，不(bù)少地产(chǎn)商开始(shǐ)探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出(chū)售(shòu)。这模式(shì)一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的(de)市(shì)民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业直觉和(hé)多年(nián)经(jīng)营杂(zá)货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通(tōng)、资(zī)金(jīn)周转有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在努力(lì)寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分(fēn)层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即(jí)先收(shōu)取买家的订金，采(cǎi)用类似租(zū)金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这(zhè)种方(fāng)式减轻了(le)民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也(yě)解决了制造商的资金(jīn)问题(tí)，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观(guān)中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)高效率地解决(jué)了核心的住(zhù)房供不应求的(de)问题，使(shǐ)房市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国(guó)香港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门(mén)不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健全的监管机(jī)制，促进市(shì)场(chǎng)健康发展。119出警收费吗 119出警收费标准是多少例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管理部门提(tí)升了对于预售楼花制(zhì)度的(de)监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确(què)保地价款已经全部支付，还(hái)要(yào)证明自(zì)身(shēn)有资(zī)金等(děng)能力把项目完成，资(zī)金需放(fàng)入律师(shī)所托管，支(zhī)取时需(xū)律所和建(jiàn)筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套(tào)取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)要求律(lǜ)师行在银行开设的(de)信托账(zhàng)户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取(qǔ)全(quán)透明化机制(zhì)，且银行(xíng)的责(zé)任(rèn)上(shàng)升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续需自(zì)身推(tuī)动项目完(wán)工。随(suí)着(zhe)监(jiān)管体系(xì)逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国(guó)内地面临住(zhù)房(fáng)需求大和供(gōng)给量短缺(quē)问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国(guó)以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)国内(nèi)地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前(qián)期发(fā)展(zhǎn)工业化(huà)的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基(jī)础(chǔ)等城市化配套问题(tí)，才能进(jìn)一步推(tuī)进(jìn)城市化。但当时推行的(de)是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一(yī)分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的福利分(fēn)房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问(wèn)题，因此(cǐ)福利(lì)分房制度不再适用于当时(shí)的国情(qíng)。叠(dié)加(jiā)房地产(chǎn)市(shì)场面临商(shāng)品房的(de)需(xū)求量(liàng)大，而社会缺少大型(xíng)房地产开(kāi)发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑(yí)是对内地房地产(chǎn)市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品(pǐn)房制(zhì)度，先后(hòu)出台多(duō)项文(wén)件，大力支持国内房(fáng)地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台(tái)《关于进一(yī)步深化(huà)城(chéng)镇住房制度(dù)改革，加快住房建设(shè)的(de)通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配货(huò)币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的(de)住(zhù)房新体制(zhì)，从(cóng)计划经济(jì)下的福(fú)利分(fēn)房转(zhuǎn)向市(shì)场(chǎng)经济的商品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的两大(dà)难题，开发(fā)商以(yǐ)预(yù)售款(kuǎn)撬动下一个项(xiàng)目的开发(fā)，形成滚动开(kāi)发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国(guó)内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银(yín)行等多(duō)方(fāng)迅速(sù)出台相(xiāng)关的(de)信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中国(guó)内地(dì)的商品房预(yù)售制度。预售(shòu)制的初衷是为了(le)缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地(dì)产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给(gěi)购房(fáng)者，由购(gòu)房者(zhě)支付定金或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地(dì)实(shí)践过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发(fā)商办(bàn)理预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商(shāng)品房(fáng)买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款的形(xíng)式(shì)一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成(chéng)，开发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售制商品房也(yě)开启了高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极大缩(suō)短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在(zài)过去(qù)20多年(nián)对(duì)中国内地房(fáng)地产(chǎn)市场的稳步(bù)发(fā)展起到了重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决(jué)了房(fáng)地产(chǎn)市场快速发展阶段(duàn)的(de)资金需求，也提高了(le)居(jū)民居住水平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居(jū)民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全(quán)民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数(shù)十年时间走(zǒu)完发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套(tào)数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已成(chéng)为中国内地商品房(fáng)销售最主要方(fāng)式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中(zhōng)国内地房地产行业的发(fā)展。中国内地房地产历(lì)经二十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地产企业(yè)从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企(qǐ)业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十(shí)年来房(fáng)地产(chǎn)也成(chéng)为拉(lā)动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上(shàng)下游(yóu)产业(yè)链特(tè)别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地(dì)产(chǎn)完全(quán)拉动的投资占全(quán)社会固定(dìng)资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资(zī)占(zhàn)固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，119出警收费吗 119出警收费标准是多少strong>从房(fáng)地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各项贷款(kuǎn)余额(é)的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道(dào)业务(wù)，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存(cún)量(liàng)占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积(jī)违约，将(jiāng)导致银行不良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房(fáng)市(shì)值(zhí)测(cè)算报(bào)告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住(zhù)房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房(fáng)市值与(yǔ)股债房(fáng)市(shì)值的比例较高，主要是因为住房市(shì)值高，以及中国(guó)资(zī)本市场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低(dī)，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认(rèn)，预售(shòu)制背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在，当前的负面效应(yīng)119出警收费吗 119出警收费标准是多少愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的(de)单方面(miàn)不(bù)公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待(dài)期(qī)一般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利(lì)息(xī)，还(hái)要承担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不(bù)能交房等风险。另外(wài)，购房者和开(kāi)发商之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的(de)按揭贷款合同是两个(gè)独立的(de)合同关系，如果(guǒ)开发商发生违(wéi)约，购房者只能(néng)根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银(yín)行(xíng)进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若(ruò)遇(yù)到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风(fēng)险，进(jìn)行(xíng)影响自身信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发(fā)放方(fāng)，一旦房企因为(wèi)市场(chǎng)波动或经营不善，出(chū)现资金链断(duàn)裂等(děng)一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房企通过与购房者签订的预(yù)售合同(tóng)和按揭(jiē)合(hé)同，已经从银行获得(dé)房(fáng)款(kuǎn)，如(rú)果(guǒ)购房者(zhě)丧失还(hái)款能(néng)力或(huò)短期不能(néng)还款等，则风险完全(quán)由银行承担，银行将面(miàn)临较大的(de)坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监(jiān)管(guǎn)资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两个(gè)字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明(míng)确(què)规定了开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应(yīng)当用(yòng)于有关(guān)的工程(chéng)建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策(cè)”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重(zhòng)点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等(děng)城市(shì)则按照(zhào)项(xiàng)目的(de)建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者项目工程总额报(bào)价计算(suàn)重(zhòng)点(diǎn)资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或进(jìn)入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼(lóu)盘没(méi)有资金(jīn)继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被(bèi)挪走的(de)？实(shí)际上，在(zài)过去房地产大开(kāi)发时代的(de)高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调预售款监(jiān)管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包(bāo)方，以工程建设(shè)名义(yì)，获(huò)得(dé)监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金转给(gěi)房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在(zài)房(fáng)企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般(bān)设(shè)有定金或预付款保护机制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房者(zhě)支付(fù)的(de)预(yù)付款比例相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方(fāng)式(shì)发放(fàng)按揭贷(dài)款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延(yán)期(qī)或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方式，一是(shì)期房由政府(fǔ)或第三方验(yàn)收合格并提(tí)供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得购房者支(zhī)付的房款。二是开(kāi)发商为(wèi)购(gòu)房者提供一(yī)定(dìng)的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无(wú)条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前(qián)资金(jīn)由第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面(miàn)，除定(dìng)金或(huò)首付(fù)外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)通过按揭贷(dài)款支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美国(guó)为防止开(kāi)发(fā)商挪(nuó)用资金，购(gòu)房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过(guò)申请仲(zhòng)裁(cái)取回(huí)，且不承担任何(hé)责任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部(bù)来(lái)自(zì)银行(xíng)，银(yín)行根据工程进度向开发商提(tí)供一定比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪用资金(jīn)直接损害(hài)银(yín)行(xíng)利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付(fù)时需(xū)取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验收凭证(zhèng)向银行(xíng)得(dé)到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房(fáng)款按建造工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购(gòu)房(fáng)者(zhě)可购买期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德国开(kāi)发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进行预约公(gōng)证，签订合(hé)同后定金退还。如(rú)由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在(zài)购房款中，属于购(gòu)房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定(dìng)最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付(fù)节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完(wán)工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施(shī)工节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期(qī)限(xiàn)结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德(dé)国保(bǎo)险公司(sī)针对(duì)期房设计了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功能是(shì)当房屋出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修复(fù)，开发商破(pò)产(chǎn)，由(yóu)保险公司负(fù)责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房(fáng)前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双方均(jūn)有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责沟通期房交(jiāo)易中的(de)房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认无误后(hòu)签订首(shǒu)付交换合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设(shè)置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机(jī)制，当开发(fā)商出现财务、经营问(wèn)题(tí)时，购(gòu)房者(zhě)10％的(de)定金(jīn)由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国采取按(àn)工程进度(dù)付款的方式，但是交房前付款比例(lì)相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋(wū)必(bì)须经过房产(chǎn)公证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付(fù)后方可按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英(yīng)国期房(fáng)预(yù)售资(zī)金监管极为(wèi)严格，资金也由律师(shī)监管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过两道关(guān)口，有利于保(bǎo)障购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日(rì)本(běn)期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多(duō)次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的(de)部分，法律要求开发商必须(xū)完(wán)成(chéng)定金保(bǎo)全措(cuò)施才可预(yù)售。什(shén)么是(shì)定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施？即买卖双方签(qiān)订购(gòu)房合同时(shí)，开发(fā)商向金融机(jī)构或指定(dìng)保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置(zhì)购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他(tā)预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭(bì)导致期(qī)房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭(píng)保证金(jīn)证明书向(xiàng)金融机(jī)构(gòu)或保证机构(gòu)或保险公司(sī)兑付，同时，开发(fā)商需向(xiàng)购房(fáng)者(zhě)赔付(fù)违约(yuē)金，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合(hé)同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但(dàn)交房后(hòu)才开始(shǐ)按(àn)揭贷(dài)款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期(qī)房购房者违(wéi)约可返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工(gōng)程进度支付，所有资金(jīn)进银行专(zhuān)门项目(mù)资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一(yī)的(de)选购权合同以及订(dìng)金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房合(hé)同后，购(gòu)房者需(xū)支付(fù)15％的首付(fù)及印花(huā)税，同时购房者(zhě)向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进度付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对(duì)期房付款流程做了统一详(xiáng)细规(guī)定，要求(qiú)所有开发商遵守，支(zhī)付(fù)节点一般为合同签(qiān)订后、地(dì)基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着放(fàng)出贷款的增加(jiā)而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付款会(huì)存(cún)入银行专(zhuān)门的项目(mù)资(zī)金账户，账(zhàng)户资金提(tí)取(qǔ)须(xū)与房(fáng)屋建设有关。房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求的支(zhī)持力度(dù)，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼(lóu)保复(fù)工(gōng)保民(mín)生，给(gěi)予(yǔ)强(qiáng)有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从(cóng)现(xiàn)在起(qǐ)，对还在(zài)正(zhèng)常(cháng)运转的房企包(bāo)括民(mín)营企(qǐ)业，加大支持(chí)力度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分(fēn)估计形(xíng)势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立(lì)开发(fā)商违约后定金保护机(jī)制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋(wū)重大延(yán)期以及重大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立(lì)按工程进度(dù)付(fù)款机(jī)制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保(bǎo)护购(gòu)房者的权益(yì)。资金监(jiān)管环节，引入(rù)独立(lì)于开(kāi)发商、银行的(de)第三方资金(jīn)监管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题(tí)全(quán)权负责、免费维修，购(gòu)房(fáng)者在保修期(qī)结束后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是(shì)对购房民众的最根本(běn)最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。