文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工(gōng)作会议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月(yuè)时间(jiān)，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确(què)表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓(xìng)和社会(huì)，这是房(fáng)地(dì)产从大(dà)开发(fā)时代(dài)步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势(shì)，也(yě)是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然(rán)二次(cì)房改是个(gè)技术(shù)活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期(qī)平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交(jiāo)钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方(fāng)面(miàn)不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的(de)风(fēng)险。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非(fēi)常不公平，比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不(bù)能交房(fáng)的风(fēng)险。从(cóng)行业(yè)层(céng)面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列(liè)风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购(gòu)房老百姓权益(yì)、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外(wài)什(shén)么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其(qí)实，当前世(shì)界(jiè)不(bù)少国家(jiā)存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施(shī)，开发商在项目获得政府批(pī)准后(hòu)才可以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中国一样在支付完首付款后从银(yín)行一次性贷(dài)款支(zhī)付剩(shèng)余全部(bù)房款，而是根据开发商工程(chéng)进度在完(wán)全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需(xū)要(yào)严(yán)格(gé)的资金监管(guǎn)、分期支付以及违(wéi)约处(chù)罚措施作为保障(zhàng)的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购(gòu)房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消预(yù)售制(zhì)度(dù)，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和(hé)社会，当然这需(xū)要配套(tào)房企债务重组、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中(zhōng)国一定能化解这个难题(tí)，让房(fáng)地产(chǎn)回归(guī)实(shí)体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发(fā)商(shāng)将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的(de)营(yíng)销(xiāo)手段，而是(shì)所(suǒ)见即所(suǒ)得的(de)过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所(suǒ)有商业(yè)的(de)本质(zhì)是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也(yě)不(bù)能例外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展的重大措施。在(zài)当前的(de)情况(kuàng)下，取消预售制(zhì)要结合稳楼(lóu)市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中心(xīn)参与(yǔ)财税改革方案(àn)研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成(chéng)的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香港还(hái)未推行公共房屋制(zhì)度(dù)，许多人栖身于木屋或(huò)者其他(tā)临时住宅(zhái)，住房的(de)需(xū)求是相当(dāng)高(gāo)，不(bù)过大多(duō)数居(jū)民(mín)的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的(de)方式(shì)，但有(yǒu)着转让(ràng)难(nán)、出租资(zī)金周转期(qī)长(zhǎng)等(děng)问题(tí)。针(zhēn)对(duì)这一系(xì)列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇的市民(mín)数量(liàng)有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地产销售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)办立(lì)信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉(jué)和(hé)多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资(zī)金周转有着独(dú)到的见(jiàn)解，在(zài)努力(lì)寻(xún)求(qiú)方法(fǎ)加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购(gòu)下(xià)九龙的(de)一(yī)块地(dì)盘后，除(chú)了分层出售(shòu)、还(hái)印发售(shòu)楼说(shuō)明书，上有文字(zì)详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的(de)地(dì)势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金(jīn)，采用(yòng)类(lèi)似(shì)租金(jīn)的分期付款形式，等(děng)新楼(lóu)落(luò)成时(shí)，收齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方(fāng)式(shì)减轻了民众购房(fáng)的(de)资金(jīn)压力，加速了(le)房屋的建造和(hé)销售，也解决了制(zhì)造商的资金(jīn)问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花(huā)+分期(qī)付款”的销售模式成(chéng)为当时中国(guó)香港房地产市(shì)场的一大(dà)特(tè)色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效率地(dì)解决了核心的(de)住(zhù)房供不应求的问(wèn)题，使房(fáng)市发展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间(jiān)也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不(bù)断完善(shàn)、规(guī)范(fàn)化，建立健全的监(jiān)管机制，促进(jìn)市场健(jiàn)康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑(zhù)费用超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对(duì)于(yú)预(yù)售楼花制度的监(jiān)管，即(jí)要(yào)求开(kāi)发商(shāng)在预(yù)售前，确保地价款(kuǎn)已经全部(bù)支(zhī)付，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需(xū)放入(rù)律师所托管，支取(qǔ)时(shí)需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资(zī)金，中(zhōng)国香(xiāng)港要(yào)求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操作(zuò)等采取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大(dà)风险方(fāng)，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房需求大和供(gōng)给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国(guó)以来，中国(guó)内地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化的(de)进(jìn)程大于城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，唯(wéi)有(yǒu)解决(jué)住房(fáng)基础等城市化配套问题(tí)，才能进一(yī)步(bù)推进(jìn)城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度(dù)，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度也出(chū)现了分(fēn)配不(bù)公、效(xiào)率低、配套差等(děng)问题，因此福利(lì)分房(fáng)制度不再适(shì)用于当时的国情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场面临商品(pǐn)房的(de)需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应(yīng)量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对(duì)内地房地产(chǎn)市(shì)场的一针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国(guó)内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于(yú)进一步深(shēn)化(huà)城镇住房制度(dù)改革，加快住(zhù)房建设的通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化(huà)、住(zhù)房供给(gěi)商(shāng)品化(huà)、社会(huì)化的住房新(xīn)体(tǐ)制，从(cóng)计划经济下的(de)福(fú)利分(fēn)房(fáng)转向市(shì)场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时(shí)间周(zhōu)期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下(xià)一个(gè)项目的开(kāi)发，形成滚动开发模(mó)式，住(zhù)房供应速(sù)度加快。自此中国内地(dì)开始房改货币化，中国人民银行(xíng)等(děng)多方迅速出台相关的信(xìn)贷(dài)政策，支持购(gòu)房者，极大作(zuò)用(yòng)推动了(le)房地产市场的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解(jiě)房企资(zī)金压(yā)力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产开发(fā)企业将正(zhèng)在(zài)建设中的房屋预先(xiān)出售(shòu)给购房者(zhě)，由购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国(guó)内地(dì)实践(jiàn)过程中(zhōng)，商(shāng)品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办理预(yù)售许可(kě)证-签订商(shāng)品房买卖(mài)合(hé)同(tóng)-进行备案(àn)登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房者(zhě)需要一次(cì)性(xìng)付(fù)清首付(fù)款，并采用银(yín)行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次(cì)性付清(qīng)剩余(yú)房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能(néng)已(yǐ)拿到了全部购(gòu)房(fáng)款，这点与中国香港的按照工程进度付(fù)款有所(suǒ)不同(tóng)。对(duì)中国内(nèi)地的开发商(shāng)而言，预售(shòu)制(zhì)商品房也开(kāi)启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预(yù)售制(zhì)极(jí)大(dà)缩短房企现金(jīn)回(huí)笼周期，同时(shí)增加市场商(shāng)品房供应，推动了(le)城镇化发(fā)展进程。预售(shòu)制在过去(qù)20多年(nián)对中国内地房地产市场的稳步(bù)发(fā)展起到(dào)了重(zhòng)要作用，不(bù)仅解(jiě)决了房(fáng)地产市场(chǎng)快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的资金需(xū)求(qiú)，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住(zhù)到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基(jī)本适居(jū)，住(zhù)房事(shì)业取(qǔ)得(dé)巨大(dà)进(jìn)步(bù)，数十年(nián)时间走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革(gé)开放(fàng)以来，城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平(píng)方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布(bù)的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅(zhá100ml酒是几两，100ml小酒瓶是几两i)存量(liàng)从(cóng)不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住(zhù)房套数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前已成(chéng)为中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售面(miàn)积占总销售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国(guó)内地(dì)房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资(zī)完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快(kuài)速发展，房地(dì)产企业(yè)从无到有(yǒu)、从(cóng)国(guó)企(qǐ)先(xiān)行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地(dì)产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房地产带(dài)动的(de)上下游产业(yè)链特别长(zhǎng)，高(gāo)达(dá)50多(duō)个行业。2020年(nián)房(fáng)地(dì)产(chǎn)及(jí)其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产对(duì)金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投资(zī)占固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通(tōng)道业(yè)务，占比超过三分(fēn)之一。从房地(dì)产(chǎn)融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企大(dà)面积违(wéi)约，将导致(zhì)银行不(bù)良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应渠(qú)道(dào)，根据我们的《中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房(fáng)市值高(gāo)，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不(bù)成熟，直接融资比例(lì)较低(dī)，股票、债券市值较低(dī)，居民(mín)投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前(qián)的(de)负面(miàn)效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房等待(dài)期一(yī)般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个(gè)独立的合同关系，如果开发(fā)商发生(shēng)违约，购房者只能根据(jù)购房(fáng)合同向(xiàng)开(kāi)发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同(tóng)按(àn)时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的(de)风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市(shì)场波动或经营不(bù)善，出现资金链断裂等一系列(liè)问(wèn)题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过与购房者(zhě)签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经(jīng)从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行(xíng)承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度(dù)看，购房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明(míng)确(què)规定了开(kāi)发企业预售商品房所得款项应(yīng)当用于有关(guān)的工(gōng)程建设，商品房预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管的(de)具(jù)体办法，由房地产(chǎn)管理部门制(zhì)定(dìng)。但(dàn)多年以来(lái)全国并(bìng)没有(yǒu)统一(yī)的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的建(jiàn)安(ān)成(chéng)本乘以(yǐ)建筑(zhù)面(miàn)积或者(zhě)项目工程总额(é)报价(jià)计算(suàn)重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户(hù)、或(huò)进(jìn)入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘(pán)没(méi)有资金(jīn)继(jì)续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供(gōng)却(què)被迫继(jì)续(xù)还款(kuǎn)。那么(me)，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房(fáng)地产大(dà)开发(fā)时代(dài)的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金(jīn)，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设(shè)名义，获得监(jiān)管账户拨付(fù)资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所需(xū)。通过这些方式(shì)套取(qǔ)的资(zī)金，在(zài)房企(qǐ)各地项(xiàng)目(mù)间流(liú)动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流(liú)动性，房(fáng)企抽调资金统筹(chóu)拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高周转模式，但一(yī)定程度上(shàng)把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品(pǐn)房预售制(zhì)度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购房(fáng)者预(yù)付(fù)资金，一(yī)般设有定金或预付(fù)款保护(hù)机制，如(rú)英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的预(yù)付款(kuǎn)比例(lì)相对较(jiào)低(dī)，绝大(dà)部分(fēn)房(fáng)款在房屋交(jiāo)付后开始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付(fù)款一(yī)般以(yǐ)定金(jīn)方式(shì)支(zhī)付，或按工程进度(dù)分期支付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式发(fā)放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工程进(jìn)度(dù)付款，按揭贷(dài)款按照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋(wū)交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延(yán)期(qī)或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房(fáng)屋交付质量的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三(sān)方(fāng)验收合格(gé)并(bìng)提供(gōng)验收凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得购(gòu)房者支(zhī)付的房款。二是(shì)开发(fā)商为购房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　100ml酒是几两，100ml小酒瓶是几两rc="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230502143251772.png">

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定(dìng)期限内无条件返还(hái)，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按(àn)揭(jiē)还款，交付前资金由第(dì)三(sān)方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节(jié)，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除(chú)定金(jīn)或(huò)首(shǒu)付(fù)外，购房者在房屋交付(fù)后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金(jīn)，购房者的定金及首付款由第(dì)三方公证(zhèng)行(xíng)或产(chǎn)权(quán)保险公司(sī)的(de)信(xìn)托账户监管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承担任何责任与损失(shī)。而开(kāi)发商在房屋建设过程(chéng)中的资(zī)金全部来自银行，银(yín)行根据工(gōng)程进度向(xiàng)开(kāi)发商提供(gōng)一定比例(lì)的贷(dài)款，由(yóu)于开发商(shāng)挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动(dòng)机监管开发商施(shī)工进(jìn)度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付时(shí)需取(qǔ)得由政府相关部门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首(shǒu)付购(gòu)房，房(fáng)款按建(jiàn)造工期进度(dù)支付，按揭按工(gōng)期(qī)放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者可购买期房(fáng)烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项目获(huò)批(pī)后即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同前，购房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的定金并进行(xíng)预约公证，签订合(hé)同后(hòu)定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付(fù)公(gōng)证费和土地交易(yì)税(shuì)，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方(fāng)面(miàn)，德国(guó)没有规(guī)定最低首付比例(lì)，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国(guó)也采取按工期支付房款的制度，一(yī)般(bān)分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体支付(fù)节点、比例因项目而异(yì)。一(yī)般(bān)来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者可在支付房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者(zhě)一(yī)定使用(yòng)期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险公司针对(duì)期房设计了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发商赔(péi)偿或修复(fù)，开发商(shāng)破(pò)产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易(yì)中的房(fáng)产(chǎn)、资(zī)金(jīn)、合同等各个环节，各环节(jié)内容确(què)认(rèn)无误后(hòu)签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时(shí)，购房者(zhě)10％的(de)定(dìng)金由保险公(gōng)司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按(àn)工程进度付款的(de)方式，但是交房前付款比例(lì)相(xiāng)对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个(gè)月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公司的检验(yàn)验(yàn)收后才能交(jiāo)付(fù)，交付(fù)后方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节(jié)，英(yīng)国期房预(yù)售(shòu)资金(jīn)监管(guǎn)极为(wèi)严格，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支付相关款(ku100ml酒是几两，100ml小酒瓶是几两ǎn)项过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开(kāi)发商(shāng)，即资金在进入(rù)开发(fā)商账户(hù)前经过(guò)两道(dào)关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　日(rì)本期房交(jiāo)易(yì)立法，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开发(fā)商(shāng)必须完成(chéng)“预售(shòu)房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发(fā)商(shāng)违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本(běn)二(èr)战结束后(hòu)由于房(fáng)屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯(wéi)一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物(wù)取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求(qiú)开发商必须(xū)完成定金(jīn)保全(quán)措施才可预售。什(shén)么是(shì)定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订购(gòu)房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定(dìng)保证机构或保险机构(gòu)签订定金保证委托合(hé)同，设(shè)置购房者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明(míng)书交(jiāo)付给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明(míng)书向金(jīn)融机构或保证机(jī)构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑(duì)付(fù)，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前(qián)只需支付最(zuì)多(duō)不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才(cái)开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金外的(de)剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专(zhuān)门项目(mù)资金账户，交房(fáng)后满1年保修期(qī)后(hòu)支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房(fáng)款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的(de)首付及(jí)印花税，同时购房(fáng)者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发(fā)展商条例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程(chéng)做了(le)统一(yī)详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工程进(jìn)度放(fàng)款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而(ér)增(zēng)加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房(fáng)者的订金与付款会(huì)存入银行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前房地产到了政策出手临(lín)界(jiè)点，重(zhòng)点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局(jú)部停(tíng)贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另(lìng)一(yī)方面，从现(xiàn)在起，对还(hái)在正常运转的房企包括民营企业(yè)，加大支(zhī)持(chí)力度，由(yóu)优质(zhì)房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组整个行业，为(wèi)每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来(lái)看，应(yīng)充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立(lì)开发商违(wéi)约(yuē)后定金保护(hù)机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房(fáng)屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全(quán)。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介(jiè)入(rù)，为(wèi)房(fáng)屋(wū)重大延(yán)期(qī)以(yǐ)及(jí)重大缺陷等(děng)情况提供充分的(de)保障。余款支付环节，建(jiàn)立按(àn)工程进度付(fù)款机制或(huò)交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入(rù)独立于(yú)开发商、银(yín)行的(de)第三方(fāng)资金监管机构，或由政府相关(guān)部(bù)门(mén)直接(jiē)监(jiān)管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环(huán)节，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期制(zhì)度(dù)。保修(xiū)期内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预(yù)售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之(zhī)计，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对(duì)购房民(mín)众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能(néng)不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。

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