饱受争议的二(èr)手(shǒu)房交易中介费问题，正逐渐得(dé)到监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总局联合发(fā)布了关于规范房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)的意(yì)见。意见提及，近年来，部分房地产经纪(jì)机构存(cún)在利用房源客源优势收取过高(gāo)费用、未明码标价(jià)、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人信息等问(wèn)题，加重(zhòng)交(jiāo)易当事人负(fù)担(dān)、侵害(hài)其合法权益。

　　基(jī)于上(shàng)述(shù)背景，两部门从加(jiā)强从业主体管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合理确(què)定经纪服(fú)务(wù)收费、严(yán)格实行明(míng)码(mǎ)标价(jià)等十(shí)方面，提出了意见。

　　中原地产首席(xí)分析师张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一二线城市二手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占(zhàn)市场成交(jiāo)比例超过80％，大量二手房(fáng)成(chéng)交依赖(lài)中介(jiè)居(jū)间(jiān)成交，房(fáng)地产调(diào)控重心逐(zhú)渐从开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东(dōng)省城(chéng)规院住房政策研(yán)究中心(xīn)首席研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房(fáng)对居民来说属于金额不低的大宗(zōng)交易，由(yóu)于二手房交易成本较高、交易周(zhōu)期(qī)较(jiào)长，具有非常强(qiáng)的专业性，居民(mín)往往(wǎng)通(tōng)过(guò)中介来完成。但很多中介利用信(xìn)息不(bù)对称等问(wèn)题，将非必(bì)要的收费夹带其中，如(rú)收取过桥融资(zī)、按揭(jiē)费、担保(bǎo)费(fèi)等，对居民造成(chéng)额(é)外的负担，而且这(zhè)些服务(wù)事项(xiàng)并未明码(mǎ)标价(jià)。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服(fú)务在内的相关市场(chǎng)交易行(xíng)为及(jí)其(qí)主体进行规范和秩序(xù)整顿，是房地产市(shì)场管(guǎn)理和调控的主题。“当下(xià)，推(tuī)进(jìn)这项工作的意义更(gèng)大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管(guǎn)重点

　　二(èr)手房市场中，历来对房地(dì)产经(jīng)纪服务行业关(guān)注最(zuì)多的一个话题(tí)，便是房地(dì)产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相(xiāng)关部门主要(yào)监管(guǎn)的重点，将是对房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋交(jiāo)易过程中，部分价(jià)值不菲的房屋(wū)，往往要缴(jiǎo)纳一笔(bǐ)金(jīn)额不低的中(zhōng)介费。以北(běi)京某(mǒu)房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介(jiè)费约为27万(wàn)。

　　在合(hé)理(lǐ)确定(dìng)经(jīng)纪服务(wù)收费上(shàng)，两部门在(zài)此次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经纪机构(gòu)要合理降(jiàng)低住(zhù)房买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服(fú)务费(fèi)用(yòng)。鼓励按(àn)照成交价格越高、服(fú)务(wù)费率(lǜ)越(yuè)低的(de)原则实行(xíng)分(fēn)档定价。引导(dǎo)由交易双方共(gòng)同承担经纪服务费用。

　　据(jù)张(zhāng)大伟介绍(shào)，目(mù)前房地产经(jīng)纪(jì)服务收费标准的最早依据(jù)是1995年国家计委建设(shè)部(bù)下(xià)发的(de)《关(guān)于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第(dì)六条(tiáo)规定：房(fáng)屋买(mǎi)卖代理收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市(shì)执行(xíng)的2014年更新后的收费标(biāo)准，即根据(jù)这样的(de)规定：“少数特别复(fù)杂的住宅(zhái)买卖经纪(jì)服务，经交(jiāo)易(yì)各(gè)方协商同意，可在规定的收费标准基(jī)础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手房(fáng)中介费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神(shén)，北(běi)京2015年取消了房地(dì)产(chǎn)中介服务等(děng)57个政府定价，房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)收费多少由各中介(jiè)机构自(zì)行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实际收取费(fèi)用过程中(zhōng)，相关监管部门当前(qián)并未(wèi)明(míng)确具(jù)体的中介费率，中介机构仅需在服务过程中(zhōng)对收费标准进行明码标价即可。而房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机(jī)构在具体收(shōu)取过(guò)程中，会结合房屋价值及工资标准(zhǔn)，综合计(jì)算出合适(shì)的中介费率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码(mǎ)标(biāo)价问题，两部门在此(cǐ)次意见中(zhshe always后面加动词原形吗，always后面加动词什么形态ōng)提及(jí)，房地产经纪(jì)机构应当(dāng)在经营门店(diàn)、网站、客户端等场所或渠(qú)道(dào)，公(gōng)示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价和(hé)捆(kǔn)绑(bǎng)收费。房(fáng)地产经纪(jì)机构提供的基本服务和延(yán)伸服务，应当分别明确服(fú)务项目(mù)和收费标(biāo)准。房地产经纪(jì)机(jī)构收费前(qián)应(yīng)当向交(jiāo)易当(dāng)事人出具收费清(qīng)单，列明收费标准、收(shōu)费金额，由当(dāng)事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高(gāo)于市(shì)场平(píng)均(jūn)水(shuǐ)平的房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构，住房和城乡建(jiàn)设部门将会同市场监管等部门(mén)采取约谈等综合措施(shī)进行重点(diǎn)监管。市场监管部门会同有关部门依法查(chá)处(chù)不(bù)按(àn)规定明码标价(jià)、操(cāo)纵(zòng)经纪服务(wù)收费等违反(fǎn)价(jià)格和(hé)反(fǎn)垄断法律法规的行(xíng)为。对房(fáng)地产经纪(jì)机构相关违法违规信息，市场监管部门要依法依规纳(nà)入(rù)国家企业信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定(dìng)价，是(shì)否意(yì)味着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地(dì)产华(huá)南(nán)区(qū)总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦(lún)称(chēng)，住建部发文(wén)鼓(gǔ)励按照(zhào)成(chéng)交(jiāo)价(jià)格(gé)越(yuè)高(gāo)、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，合(hé)理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主要还是规(guī)范(fàn)行(xíng)业，打击收费过高的(de)经(jīng)纪机构，但对(duì)市场影(yǐng)响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费普遍在合理范(fàn)围(wéi)内，加上经(jīng)纪(jì)服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两部门提出的(de)意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是(shì)纲(gāng)领性(xìng)文件而非规定，未来(lái)如何具体(tǐ)认定(dìng)其中的细则，还需要看各城市落地执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪服(fú)务领(lǐng)域的调整改善、规范化，有利(lì)于行业健康发展。同时，由(yóu)于二手房(fáng)很多房源在(zài)产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税费等都可能(néng)对交易产生(shēng)影响，这对房地产经纪(jì)服务行业(yè)的专(zhuān)业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指(zhǐ)出，在二(she always后面加动词原形吗，always后面加动词什么形态èr)手房买卖(mài)过程中，原(yuán)本应该由(yóu)上(shàng)下家各支付一半的中介(jiè)费(fèi)，但(dàn)在(zài)一(yī)些热点城市的(de)二手房交易过程中，往往会有这样(yàng)的情形，因(yīn)部分购(gòu)房(fáng)者(zhě)处于(yú)弱势地位，从而会(huì)出现中介费及税(shuì)费均由购房者来承担。即(jí)使(shǐ)一(yī)些(xiē)房东愿意承担中(zhōng)介费，这(zhè)部分费用也可(kě)能通过转嫁的方式，在房(fáng)价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费(fèi)转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗(sú)成’的情况(kuàng)，一些(xiē)房产中介公司将其视为(wèi)向购房者单边收费的(de)行为。部分中介公司可能会利用(yòng)其(qí)支配地位，在原先经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)的基础上(shàng)，再次向房东(dōng)收取费用(yòng)，而这部分(fēn)费用(yòng)，房东往(wǎng)往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当于变相推(tuī)高了房价。两部门提(tí)出严禁操纵(zòng)经纪(jì)服务(wù)收费，不仅有利于提(tí)高交易中(zhōng)操作的透(tòu)明度，也(yě)有利于(yú)房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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