近两(liǎng)年火爆的(de)创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告城南旧事主要内容概括50字，城南旧事主要内容概括100字2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可供分配现(xiàn)金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意(yì)，与产权(quán)类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再产生现金收(shōu)益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择(zé)投资标的时应(yīng)了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除息日(rì)，此外(wài)尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分配比(bǐ)例(lì)在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人对此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期分红(hóng)收(shōu)益，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资产运营情况(kuàng)及(jí)市场因(yīn)素(sù)的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料和信息(xī)披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目(mù)的经(jīng)营(yíng)业绩，作为进行投资(zī)决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份(fèn)额(é)持有人(rén)实际(jì)获得(dé)的现金(jīn)收(shōu)益，对于(yú)长期投(tóu)资(zī)者更具(jù)参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中心运营高级(jí)副(fù)总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募(mù)集基础设施(shī)证券(quàn)投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基(jī)金(jīn)应(yīng)当(dāng)将90％以上合并后基金年(nián)度可分配(pèi)金额(é)以现金形式分配给(gěi)投资者(zhě)，强制分(fēn)红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红(hóng)机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度(dù)来看，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红(hóng)体现(xiàn)了(le)这类产(chǎn)品的(de)“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息(xī)，但(dàn)不(bù)等同于债(zhài)券的固定利(lì)息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角(jiǎo)度来(lái)看，一方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资者的投资品类(lèi)，为资产配(pèi)置多元化提供(gōng)抓手，具有较强(qiáng)的配置价(jià)值。另一方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资(zī)者(zhě)稳定收(shōu)益(yì)。机构投资者公(gōng)募REITs能(néng)够通过(guò)分红获取相对于投(tóu)资债(zhài)券相对高(gāo)的收(shōu)益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石(shí)”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收(shōu)益“落袋为安(ān)”外(wài)，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价格走势的(de)关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和(hé)债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经济(jì)的影响，可分配金额完成(chéng)率不(bù)达预期，一定程度(dù)上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动(dòng)受(shòu)多重因素的影(yǐng)响，投资收(shōu)益(yì)是影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人也(yě)表示，近期经济(jì)预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票(piào)和债券回归的过程；另一(yī)方(fāng)面，基础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩相对经(jīng)济活(huó)力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将(jiāng)对(duì)基金份额的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位(wèi)基金(jīn)份额的分红金额进行(xíng)计算。除权操(cāo)作是对(duì)分(fēn)红(hóng)前后基(jī)金份额净值(zhí)变化的修正(zhèng)，使投资人在基金(jīn)分红前后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者(zhě)长(zhǎng)期投资的(de)信心(xīn)，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对(duì)整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分(fēn)红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资(zī)者应了(le)解(jiě)底层资产情况

　　多位业(yè)内人士(shì)还(hái)提醒，与现有公募基(jī)金分红前提(tí)是本金之上的(de)增值(zhí)部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分(fēn)派的是本(běn)金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比例是变动(dòng)的(de)，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大(dà)多数(shù)普通(tōng)投资者可能(néng)把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为是持续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限到(dào)期后基金价值面(miàn)临极大(dà)不确定性，这(zhè)是(shì)该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收(shōu)益(yì)主要包括(kuò)每年的(de)现金分红及资产增(zēng)值(zhí)的收(shōu)益(yì)，而(ér)持有特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的(de)分红(hóng)包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者的(de)比率也是变(biàn)动的，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益(yì)。普通(tōng)投(tóu)资者在选择投(tóu)资标(biāo)的(de)时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属性不(bù)同而形成区别(bié)。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而(ér)产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产的价(jià)值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏强。普通投资(zī)者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性，对(duì)所选择(zé)产品的(de)二级(jí)市(shì)场价格和分(fēn)红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经营项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再能产(chǎn)生现金收益(yì)，因(yīn)此将(jiāng)可供分配金额的(de)分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的(de)特许(xǔ)经营项目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分派(pài)率相对较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在(zài)不进行(xíng)扩募的情况下(xià)，基金份额单价随(suí)着分派进度(dù)逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生(shēng)的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出(chū)让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设(shè)反映在基础资(zī)产的估值(zhí)上，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更显著的资(zī)产(chǎn)投资(zī)属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时点(diǎn)，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评估(gū)项目(mù)底层资(zī)产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是年报中披(pī)露(lù)的(de)经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流，二(èr)是(shì)可供(gōng)分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金(jīn)净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产生(shēng)的现金流，基(jī)于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分配的现金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利(lì)润表的(de)项目进行(xíng)调整，加期(qī)初(chū)现金，最(zuì)终(zhōng)得(dé)到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募(mù)REITs作为资(zī)产配置(zhì)新选择，投资价(jià)值体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市场独立的资产配置功(gōng)能，比较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对(duì)经营权类的资产可以更多关注内(nèi)部收益(yì)率的高低，对产(chǎn)权类的资(zī)产更多关(guān)注分派率(lǜ)高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分(fēn)配(pèi)收益(yì)主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产运营情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者可(kě)综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人综合实(shí)力、运营(yíng)管理机(jī)构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多(duō)重因素来(lái)选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交(城南旧事主要内容概括50字，城南旧事主要内容概括100字jiāo)易(yì)带(dài)来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资者关注有基本(běn)面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年(nián)及次年(nián)的可(kě)供分配金额(é)预测。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披露预测进城南旧事主要内容概括50字，城南旧事主要内容概括100字行比(bǐ)较分析，结合经(jīng)济及市(shì)场的(de)实际环(huán)境，对基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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