饱受争议(yì)的二手房交易(yì)中介费(fèi)问题，正逐(zhú)渐得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管(guǎn)总(zǒng)局联合发布(bù)了关于规(guī)范房(fáng)地产经纪服务的意见。意(yì)见(jiàn)提及，近年来，部分(fēn)房地产经纪机构存在(zài)利用房源客(kè)源(yuán)优势(shì)收(shōu)取(qǔ)过高费用、未(wèi)明(míng)码(mǎ)标(biāo)价(jià)、捆绑(bǎng)收费、滥用客户(hù)个人(rén)信息等(děng)问题，加(jiā)重交易当事人负担、侵害(hài)其合法权益(yì)。

　　基于上(shàng)述背景，两部门(mén)从加(jiā)强从业(yè)主体管理、明确经纪(jì)服务内(nèi)容、合理(lǐ)确定经纪服(fú)务收费、严格实行明码(mǎ)标价(jià)等十方(fāng)面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产首席分析(xī)师张(zhāng)大伟称，随(suí)着城市发(fā)展，一二线城(chéng)市二手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以(yǐ)北京、上海为例，二(èr)手(shǒu)房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地产(chǎn)调控重心逐渐从开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院(yuàn)住房政策研究中(zhōng)心(xīn)首(shǒu)席研究员李宇嘉表(biǎo)示(shì)，买房(fáng)对(duì)居民来说属(shǔ)于金额不低的(de)大宗交易，由于二手房交(jiāo)易成(chéng)本(běn)较(jiào)高、交易(yì)周(zhōu)期较长，具有非常强(qiáng)的专业性，居民往往通过中介来完成。但(dàn)很(hěn)多中介利用信(xìn)息不对称(chēng)等(děng)问(wèn)题，将非必要(yào)的收费(fèi)夹(jiā)带其中(zhōng)，如收取过桥(qiáo)融资、按(àn)揭费、担(dān)保费等，对居(jū)民(mín)造(zào)成额(é)外的负(fù)担，而且(qiě)这些服(fú)务(wù)事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易(yì)过程中(zhōn我国最穷的5个城市，哪一个省最穷g)存在的“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指(zhǐ)出，对包括经(jīng)纪服务(wù)在内的(de)相关(guān)市场交易行为及其(qí)主体(tǐ)进行规范(fàn)和秩序整(zhěng)顿，是(shì)房(fáng)地产市场管(guǎn)理和调(diào)控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大(dà)，也更急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房市(shì)场中，历来对房(fáng)地产经纪服务行业关注最多的一个(gè)话题，便是房地产经纪服务费(fèi)的问(wèn)题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部门主要(yào)监管的重点，将是对房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)及中介交(jiāo)易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易(yì)过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不(bù)低的(de)中介(jiè)费。以北京(jīng)某房(fáng)地产经纪服(fú)务机构2.7％的服务(wù)费(fèi)率计(jì)算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介(jiè)费约(yuē)为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在(zài)此次意见中提及(jí)，房(fáng)地产经纪机构要合(hé我国最穷的5个城市，哪一个省最穷)理(lǐ)降低住房买卖(mài)和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则实(shí)行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟(wěi)介绍，目前房地(dì)产经纪服务收费标准的(de)最早依据是1995年国家计委建设部下(xià)发的《关于房地产中介服务(wù)收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六(liù)条规定：房屋买卖代(dài)理收费，按成(chéng)交价(jià)格总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市(shì)执行的2014年更新后的收费标准，即根(gēn)据(jù)这样的规定(dìng)：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适(shì)当(dāng)上浮，上浮(fú)幅(fú)度最(我国最穷的5个城市，哪一个省最穷zuì)高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表(biǎo)示(shì)，本着“简(jiǎn)政放(fàng)权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政府定价，房地产经纪服务收(shōu)费多少(shǎo)由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取费(fèi)用过程(chéng)中，相关(guān)监管部门当前并未明确具(jù)体的(de)中介费率，中介机构(gòu)仅需(xū)在服务过程中对收费标准进行(xíng)明码(mǎ)标价(jià)即可。而(ér)房地(dì)产经纪服务(wù)机构在具体收取过程(chéng)中(zhōng)，会结合房屋价值(zhí)及工资(zī)标准，综合(hé)计算出合(hé)适的(de)中介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明(míng)码标(biāo)价(jià)问题(tí)，两部(bù)门(mén)在(zài)此次(cì)意(yì)见中提及，房地产经纪机构应当在经(jīng)营门店、网站、客户端等场所或(huò)渠道，公(gōng)示服务项目、服务内容和收费标准，不得(dé)混合标(biāo)价和捆绑收费。房地产经纪机构(gòu)提供的(de)基(jī)本服务和延(yán)伸服务，应(yīng)当(dāng)分别明确服务项目(mù)和(hé)收费标准。房地产经纪机构收费前应(yīng)当向交(jiāo)易(yì)当(dāng)事人出具收费清单，列明收(shōu)费(fèi)标准、收(shōu)费金额，由当事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费明(míng)显高(gāo)于市场平均(jūn)水平(píng)的(de)房地产经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设(shè)部门将会同市场(chǎng)监(jiān)管等部(bù)门采取约谈等综合措施进行重点监(jiān)管。市场监管部门会(huì)同有(yǒu)关部(bù)门依法查(chá)处(chù)不按规定明码标价(jià)、操纵经纪服(fú)务收费等违反(fǎn)价格和反垄断法律法规(guī)的行(xíng)为(wèi)。对房地产经纪机构(gòu)相(xiāng)关违(wéi)法违规(guī)信息(xī)，市(shì)场监管(guǎn)部门要依法依规(guī)纳入国家(jiā)企(qǐ)业信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格(gé)越高、服务费率越(yuè)低的原则实行(xíng)分档(dàng)定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总(zǒng)裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分(fēn)档定价，合理降低住房(fáng)买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务费用(yòng)，主要还(hái)是(shì)规范行业，打击收费过高的经纪机(jī)构，但对(duì)市(shì)场(chǎng)影响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深圳(zhèn)为(wèi)例(lì)，深圳市(shì)场豪宅和普(pǔ)宅本来(lái)收费就(jiù)不同，各家收费普(pǔ)遍在(zài)合(hé)理范围内，加上经纪(jì)服务(wù)费用对市场的影响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两(liǎng)部门提出(chū)的(de)意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如何具体认定其(qí)中的细(xì)则，还需要看各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前市(shì)场看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利(lì)于行业健康发(fā)展(zhǎn)。同时，由(yóu)于(yú)二手(shǒu)房很多房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不(bù)同税费等都可能对交易产生影响(xiǎng)，这对房地产经纪服务(wù)行业(yè)的(de)专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监陆骑麟指出(chū)，在(zài)二手房买卖过程中，原(yuán)本应(yīng)该由上下家各支付一半(bàn)的(de)中介费，但在(zài)一些热(rè)点城(chéng)市的二手房交易过程(chéng)中，往(wǎng)往会有这样(yàng)的情形(xíng)，因部分购房者(zhě)处(chù)于弱势地(dì)位，从而会(huì)出(chū)现中介费及税(shuì)费(fèi)均由购房者(zhě)来承担。即使(shǐ)一些房(fáng)东愿意承担中介(jiè)费，这部分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在(zài)房价(jià)中有所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下家(jiā)，市场这种(zhǒng)所谓(wèi)‘约定俗成’的(de)情况(kuàng)，一些房产中介(jiè)公司将其(qí)视为向(xiàng)购房者单(dān)边收费(fèi)的行(xíng)为。部分中介公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服务(wù)收费的基础上，再次(cì)向房(fáng)东收取费(fèi)用，而这(zhè)部分费用，房东(dōng)往往会将其转再(zài)次转嫁给(gěi)购房者，这实际上相当于(yú)变相推高了(le)房(fáng)价。两部门(mén)提出严禁操纵经纪服务(wù)收费(fèi)，不仅有利于(yú)提高交易中操作的透明度，也(yě)有利于房(fáng)价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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