万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初(chū)“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国(guó)知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣(xuān)称要做(zuò)地产界“劳斯莱(lái)斯”的神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债(zhài)务(wù)人被(bèi)中国信(xìn)达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这(zhè)些房子(zi)早已(yǐ)售出，业主并非中赫集(jí)团(tuán)，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在(zài)莫(mò)名(míng)奇妙地被拍(pāi)卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信息(xī)，难怪(guài)有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们(men)的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后(hòu)，可能没你想(xiǎng)象的(de)那么简单。

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　　富人被(bèi)精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的(de)尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀(diàn)核(hé)心区(qū)位(wèi)，名校(xiào)环绕的(de)顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总额高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权(quán)转让(ràng)项(xiàng)目的处置主体是中国信达资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司北京市分(fēn)公司（下(xià)称中国信达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发(fā)有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有限公司(sī)是共同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次(cì)围观，35名意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这(zhè)就是一起(qǐ)中国(guó)信达北分(fēn)讨债的故事，但实际上(sh1ma等于多少a，1ua等于多少aàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道(dào)，万柳书(shū)院总共301户(hù)，而且(qiě)早(zǎo)已(yǐ)售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子(zi)实际上都是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信(xìn)达(dá)的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子(zi)根本没有网签，也(yě)没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的报(bào)道(dào)证实(shí)了(le)上述内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这(zhè)75套房(fáng)子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押(yā)，所(suǒ)以(yǐ)不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)基本(běn)都(dōu)是北京的(de)高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八(bā)卦(guà)女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院(yuàn)的业(yè)主中，还有不少中赫集团(tuán)的(de)高管、合(hé)作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主(zhǔ)确(què)实已经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，那么，中国信达(dá)转让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大(dà)的(de)，没准(zhǔn)还是债主中国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律规定，民(mín)事执行(xíng)中(zhōng)，业主已经(jīng)支付价(jià)款并实(shí)际(jì)占(zhàn)有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的(de)可以向法院提出(chū)执行异议申请，请求法院解(jiě)除查封，同时可(kě)以(yǐ)联(lián)合起(qǐ)诉开发商，要(yào)求(qiú)退还(hái)购房款或办理房产证，并承(chéng)担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院关于商(shāng)品房消费(fèi)者权利保护问(wèn)题的批(pī)复》，以(yǐ)司(sī)法解释的方式明确了购房人的(de)优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消费者(zhě)以居住(zhù)为目的购买房屋(wū)并(bìng)已(yǐ)支(zhī)付(fù)全(quán)部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其(qí)房屋交付(fù)请求权优先(xiān)于建设工(gōng)程价款优先受(shòu)偿权、抵押(yā)权以及其他债权(quán)的(de)，人民(mín)法院应当予以支持(chí)。只支付了部(bù)分价款的商品房消费(fèi)者(zhě)，在(zài)一审法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余价款的，可(kě)以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不(bù)良债(zhài)权，实际上是个(gè)烫手山(shān)芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还(hái)会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中(zhōng)国信达(dá)申请不良(liáng)债权转让，可(kě)以追溯(sù)到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达(dá)已经成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地等选择(zé)退(tuì)出了(le)赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东行列(liè)，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公司(sī)成(chéng)为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达(dá)资(zī)产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫(hè)集(jí)团既没有很大规(guī)模，也没(méi)有很高的国民(mín)知名(míng)度，但(dàn)却在(zài)北京豪宅圈(quān)留下一个(gè)个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入(rù)北京(jīng)的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为(wèi)当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发(fā)了(le)市(shì)场强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北(běi)京(jīng)万柳地块，成为北(běi)京当(dāng)年的“双料地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市(shì)场(chǎng)，无论是一(yī)块(kuài)块从荷兰(lán)运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的(de)成年银杏树(shù)，还是每平(píng)米20万元的价格，都令业内(nèi)外震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北平(píng)府的(de)院儿。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中，就(jiù)可看出其在(zài)北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房(fáng)，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房(fáng)，拿北京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做地(dì)产中(zhōng)的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开(kāi)发商光环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成(chéng)为被执行人，被执行标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团(tuán)正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安坑了？

　　中赫(hè1ma等于多少a，1ua等于多少a)集团(tuán)如今沦落到(dào)这(zhè)个地步，其(qí)实(shí)是有迹可循的(de)。

　　事(shì)实上，早在今年年初(chū)“万柳书院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财(cái)务危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人(rén)生(shēng)轨迹(jì)跟着(zhe)急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北(běi)京国安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之路并(bìng)不好(hǎo)走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝(cháng)试过多(duō)元化业务(wù)，先后进(jìn)军能源市场、团(tuán)购网站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团(tuán)从(cóng)中信集(jí)团手中拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权(quán)，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国安(ān)俱(jù)乐部(bù)全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那(nà)么中赫集团拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到(dào)这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的(de)是这(zhè)样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份(fèn)质押陆续质押(yā)，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共(gòng)有(yǒu)11条股(gǔ)权(quán)出质记录。质(zhì)权(quán)人包括海金商业保理、北(běi)京建工(gōng)、山东国际(jì)信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不(bù)仅国安(ān)的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有得(dé)到改善，中赫集团也(yě)被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北(běi)京国(guó)安(ān)足球俱乐部实(shí)现营业(yè)收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末(mò)，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份(fèn)，但(dàn)国安(ān)和中赫的经营(yíng)状况却(què)持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行(xíng)标的高达11亿，北(běi)京国安也3次(cì)与中赫集(jí)团、中赫置地(dì)、及(jí)中(zhōng)赫集团股东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同成为被(bèi)执行(xíng)人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力(lì)而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律文书确定(dìng)义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国安，目(mù)前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被(bèi)执(zhí)行(xíng)10个(gè)多亿的北(běi)京国安，又如何(hé)能独善其(qí)身？

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