近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对此表示，强制分红机(jī)制(zhì)是(shì)公(gōng)募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳(wěn)定分(fēn)红体现出(chū)该(gāi)类产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值，通过观(guān)测(cè)经营(yíng)活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金等(děng)指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投始祖鸟什么档次 穿始祖鸟是有钱人吗资者注意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在(zài)经(jīng)营权(quán)到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含(hán)了利润分配(pèi)和本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择(zé)投资标的时(shí)应了(le)解资(zī)产类型(xíng)和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了(le)高比(bǐ)例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占(zhàn)可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负责(zé)人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源(yuán)为持有期(qī)分红收益，以及(jí)基金份额交(jiāo)易价格(gé)的变化。基金(jīn)份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易(yì)引起(qǐ)波(bō)动。与此相比，基金分(fēn)红(hóng)预(yù)期则更(gèng)有(yǒu)规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资产(chǎn)的经(jīng)营现金流，投(tóu)资(zī)人通过基金募集材料和信息披露文件，结合(hé)行业及(jí)市场情况，可(kě)以分(fēn)析基础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩(jì)，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额(é)二级市场价格变(biàn)化导致的(de)浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人(rén)实际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营(yíng)高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投(tóu)资(zī)基金指引（试行）》及(jí)相关(guān)法规要求(qiú)，基础(chǔ)设施基金应(yīng)当将90％以上合并后(hòu)基金(jīn)年度可分配金(jīn)额以现金形(xíng)式(shì)分配给(gěi)投(tóu)资者，强制分(fēn)红机(jī)制是公(gōng)募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施(shī)公(gōng)募(mù)REITs同(tóng)时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股性”的(de)一面(miàn)，分(fēn)红体(tǐ)现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要(yào)求，分红类似于(yú)债券派息，但不等(děng)同于债券的(de)固(gù)定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投(tóu)资者的(de)投资(zī)品类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定(dìng)收(shōu)益。机构投资者公募(mù)REITs能够通(tōng)过分红获取(qǔ)相对于投资债(zhài)券(quàn)相对高的(de)收益(yì)性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场对于未来分红水(shuǐ)平(píng)的(de)预期，也(yě)是影响REITs基金二(èr)级(jí)市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完(wán)成(chéng)率(lǜ)不达预(yù)期(qī)，一定程(chéng)度上(shàng)影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波(bō)动(dòng)受多(duō)重因素的影响(x始祖鸟什么档次 穿始祖鸟是有钱人吗iǎng)，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价(jià)格的主要因素(sù)之一，而稳定的分(fēn)红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也表(biǎo)示(shì)，近期经济(jì)预期恢复，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和债券(quàn)回归的过程(chéng)；另一方面，基(jī)础设施项目的(de)经(jīng)营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的(de)开盘(pán)指导价(jià)做(zuò)调减处理，调减金额根据(jù)单(dān)位基金份额的(de)分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分(fēn)红(hóng)前后基金(jīn)份额净(jìng)值变化的(de)修(xiū)正，使投资人(rén)在基金分红前(qián)后(hòu)均可以获得公(gōng)平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资(zī)的信心(xīn)，同时需结合(hé)持有产品(pǐn)的特性，关注二(èr)级市(shì)场(chǎng)扰动对整体收益(yì)的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航(háng)基(jī)金相关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了(le)解底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多(duō)位业(yè)内人士还(hái)提(tí)醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红前提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期间的(de)“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是本金与增(zēng)值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红差异很大，大多数普通投资者可能(néng)把(bǎ)“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面临极大(dà)不确(què)定性，这是(shì)该类投(tóu)资者(zhě)应(yīng)该注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营权类和产权类两大资产类型，持(chí)有产(chǎn)权类产(chǎn)品(pǐn)的(de)收益主(zhǔ)要包(bāo)括每(měi)年的(de)现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经(jīng)营(yíng)类产品(pǐn)的收(shōu)益主要来自项目每年(nián)的(de)现金分红。其(qí)中，特许经营权(quán)类(lèi)资产的分(fēn)红包括了利润分配和本金(jīn)的归还，两者的比率也(yě)是变(biàn)动(dòng)的，对特(tè)许经营权类资产(chǎn)的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投(tóu)资(zī)收益。普通(tōng)投(tóu)资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红(hóng)相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场价格和分红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人也认为(wèi)，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营项目在经营权到(dào)期后(hòu)不再能产生现金收(shōu)益，因(yīn)此将可供(gōng)分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更(gèn始祖鸟什么档次 穿始祖鸟是有钱人吗g)加(jiā)准(zhǔn)确(què)。基于这个特点，剩(shèng)余经营期(qī)限较短的特许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)，通常具备更高的(de)分派率水平。对(duì)于剩余期限较长的特(tè)许经营权项目，即使分派(pài)率相(xiāng)对较低，也有足够年(nián)限收回本金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责(zé)人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不(bù)进行扩募(mù)的情况下，基金份额(é)单(dān)价随着(zhe)分派进度逐(zhú)年(nián)下降是(shì)正常(cháng)现(xiàn)象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余(yú)期限产生的(de)现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年(nián)限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通过对(duì)建筑(zhù)的(de)更新改造(zào)或补缴土地出让金(jīn)等追加(jiā)投(tóu)资，有(yǒu)机(jī)会进一步(bù)延长经营期限。这种类(lèi)似(shì)永续经营的假设反(fǎn)映在(zài)基(jī)础(chǔ)资产的(de)估值(zhí)上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估(gū)项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察(chá)和评估(gū)项目(mù)底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年(nián)报中披露(lù)的(de)经营活动现金流(liú)，二是可(kě)供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金(jīn)净流量是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现金(jīn)流(liú)，基于企(qǐ)业本(běn)身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目(mù)进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募(mù)REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新(xīn)选择(zé)，投资价值体现在相(xiāng)对股(gǔ)债市场独立的资产(chǎn)配(pèi)置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投(tóu)资者(zhě)对经营权类的资产可以更(gèng)多关注内部收益率的高低(dī)，对产权类(lèi)的资产更多关(guān)注分派率高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配(pèi)收(shōu)益(yì)主要来自底层(céng)资产的(de)经营净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况直接影响投(tóu)资回报，投(tóu)资(zī)者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合(hé)实力、运营管(guǎn)理机(jī)构(gòu)实(shí)力、公募基金管理人实力等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进(jìn)入(rù)密集分红(hóng)期，由于分红交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建(jiàn)议(yì)投资(zī)者(zhě)关注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募(mù)说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金(jīn)额与募集材(cái)料中披露预测进行比较分析，结合经济及(jí)市(shì)场(chǎng)的实际环境，对(duì)基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目的运营业绩(jì)及REITs的(de)管理能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基(jī)金上述负责人也称。

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