近两年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对此表示，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类(lèi)产品长期投资价值，通过观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们(men)也提(tí)醒普(pǔ)通投资者注(zhù)意(yì)，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到(dào)期后不再产生现金收(shōu)益，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权分(fēn)红目前已包(bāo)含(hán)了利润分配(pèi)和本(běn)金的(de)归(guī)还，在选择投资标的时(shí)应了解资产类型和分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期(qī)，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金(jīn)额(é)占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人(rén)对(duì)此表示(shì)，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要收益来源(yuán)为电动仙女棒是什么东西，仙女棒是用来干嘛的持有期分红收益，以及(jí)基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价(jià)格(gé)受到(dào)公募(mù)REITs资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)及市场(chǎng)因(yīn)素的(de)综(zōng)合影(yǐng)响(xiǎng)，较易(yì)引起波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金分(fēn)红预期(qī)则更(gèng)有规律可循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自基础设(shè)施(shī)资产(chǎn)的经营(yíng)现(xiàn)金流，投资人(rén)通过基金募集材料(liào)和信息披露文(wén)件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩(jì)，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价(jià)格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持(chí)有(yǒu)人实际获得(dé)的现金(jīn)收益(yì)，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金相关负责人(rén)称。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时(shí)具(jù)备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特(tè)点。二(èr)级市场价格反映这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求，分(fēn)红类似于债券(quàn)派息，但不等同于债券的固(gù)定利息(xī)回(huí)报(bào)，而是(shì)由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配(pèi)置多元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具(jù)有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获(huò)取相对于投资(zī)债券相对高的(de)收(shōu)益(yì)性(xìng)，在有效(xiào)控制(zhì)风险的前(qián)提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期(qī)，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价(jià)格走势的(de)关键因素之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动受(shòu)多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而(ér)稳(wěn)定的(de)分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施(shī)项目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经(jīng)济(jì)活力的改善有一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此(cǐ)外(wài)，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调(diào)减金额根据单位(wèi)基金份额的分红金额(é)进行计(jì)算。除权操作是对分红前(qián)后基金(jīn)份额净值变化的(de)修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在(zài)基金分红前后均可以获得公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同时(shí)需结(jié)合(hé)持有产品的特(tè)性，关(guān)注(zhù)二级(jí)市(shì)场扰(rǎo)动对(duì)整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业(yè)内人士(shì)还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上(shàng)的增值部分(fēn)不同，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派(pài)”更为准确，分派的(de)是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与现有公募(mù)基金(jīn)分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可(kě)能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值面临极大不确(què)定性，这(zhè)是该(gāi)类(lèi)投资者应(yīng)该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类(lèi)两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的(de)收益主要(yào)包括(kuò)每年(nián)的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收(shōu)益主(zhǔ)要来自项目(mù)每年的(de)现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类资(zī)产的分红包括了利润分配和本金的归还(hái)，两者的比率也是变动的(de)，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的时，应了解公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性(xìng)不同而形成区别。特(tè)许经营权类的公(gōng)募(mù)REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增(zēng)值，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选择(zé)产品的二(èr)级市场价(jià)格和分(fēn)红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也认为，与(yǔ)产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许(xǔ)经营(yíng)项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不(bù)再能产生现金(jīn)收益，因此将可供分(fēn)配金额的分(fēn)配(pèi)理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩(shèng)余(yú)经营期限较短的特许经营项目，通常具备(bèi)更高(gāo)的(de)分(fēn)派率(lǜ)水平。对(duì)于剩余期(qī)限(xiàn)较长的特许(xǔ)经营权项目，即(jí)使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低(dī)，也有足够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者注(zhù)意，特许经(jīng)营权(quán)项目的分(fēn)派金(jīn)额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基(jī)金(jīn)份额单价随着分派(pài)进(jìn)度逐年下降是正(zhèng)常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收(shōu)益(yì)来(lái)自(zì)项目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权(quán)类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用(yòng)年(nián)限一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到(dào)期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加投(tóu)资，有机会进一(yī)步延长经营期限。这种类似永续(xù)经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著(zhù)的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等(děng)指标

　　评估项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)还(hái)表示(shì)，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金、内部(bù)收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相关的(de)指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是(shì)年(nián)报中(zhōng)披露的(de)经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金流，二是可供(gōng)分(fēn)配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营(yíng)活动(dòng)产生的现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的(de)现金(jīn)流，基于(yú)企业本身(shēn)经(jīng)营(yíng)活动产生；可供(gōng)分配(pèi)的现(xiàn)金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金(jīn)，最(zuì)终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新选择，投资价值(zhí)体现(xiàn)在相对(duì)股债市场独立的资产配置(zhì)功能(néng)，比较适合(hé)长期持有。建议投资(zī)者对经(jīng)营权类的资(zī)产(chǎn)可(kě)以更(gèng)多关注内部收(shōu)益(yì)率的(de)高低(dī)，对产权(quán)类(lèi)的资产更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配收(shōu)益主要来自(zì)底层资产的经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层(céng)资产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益(yì)人(rén)综合(hé)实力(lì)、运营(yíng)管(guǎn)理机构(gòu)实力(lì)、公募基金管理人实力等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，由于分红(hóng)交易带来(lái)的短(duǎn)期博(bó)弈机会(huì)仍在(zài)，叠加此前市(shì)场接(jiē)连回调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同(tóng)时分红规模(mó)较为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额(é)预(yù)测(cè)。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披露预(yù)测(cè)进行比较分析(xī)，结(jié)合经(jīng)济及市场的(de)实际环境，对基础设(shè)施(shī)项目的(de)运(yùn)营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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