5月(yuè)以(yǐ)来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募(mù)基金为代(dài)表的机构对(duì)于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所公(gōng)布的(de)总份额均(jūn)较(jiào)4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企央(yāng)企获得增持(chí)，持仓数(shù)量(liàng)占流通股比(bǐ)重增(zēng)幅五只个股分(fēn)别(bié)为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募(mù)基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募所持房(fáng)地(dì)产公司市(shì)值在股票资产中(zhōng)的占比却(què)断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年(nián)来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产(chǎn)行业的(de)持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得(dé)以延(yán)续。数(shù)据统计显示，公募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股(gǔ)分别为保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的投资愈发有集(jí)中(zhōng)于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公(gōng)募基(jī)金一季报汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块排(pái)名最高(gāo)的是保利(lì)发展，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排(pái)名(míng)第(dì)二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股(gǔ)从排(pái)位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是(shì)金地集团退(tuì)出百大(dà)之列。但考虑到(dào)房(fáng)地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传导(dǎo)到(dào)二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经(jīng)济圈判(pàn)断房地产已经进入大(dà)分化(huà)时代(dài)，一(yī)二线城市好于三(sān)四线城市。而映射到二级(jí)市cac2制取c2h2，cac2形成过程电子式场投(tóu)资上(shàng)，配置房地(dì)产行(xíng)业轻松(sōng)收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按(àn)照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成熟期(qī)或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解铝等(děng)类似的(de)行业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生了(le)更大的变化。”一不愿具(jù)名的(de)上海公(gōng)募(mù)基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再(zài)出(chū)现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来(lái)去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高(gāo)增的时代已经(jīng)过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地(dì)产的高杠(gāng)杆(gān)属性(xìng)，就很容易出现信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出清的过(guò)程。这(zhè)个过程中，综合(hé)竞争力强的(de)公(gōng)司就能(néng)够(gòu)通(tōng)过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获得市占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时(shí)，行业的(de)贝塔已(yǐ)经(jīng)过(guò)去了，但(dàn)不代(dài)表没有投资(zī)机会，机会(huì)在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票(piào)投资，就是(shì)强竞争(zhēng)力公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这(zhè)样的(de)认识转变，精耕(gēng)细(xì)作个(gè)股成为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产(chǎn)“风物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区(qū)域(yù)性标(biāo)的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申(shēn)万房(fáng)地产板块个股，在(zài)纳入统计的(de)124只房(fáng)地(dì)产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰好排(pái)名前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排(pái)名第一的上实发(fā)展，五一假(jiǎ)期归来后日成交(jiāo)量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该股的基本(běn)面(miàn)来看，上实发展的主营业(yè)务为房(fáng)地产开发与经营。公(gōng)司的(de)主要产(chǎn)品(pǐn)及服(fú)务(wù)为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银(yín)基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管(guǎn)理公司等都(dōu)跻(jī)身(shēn)前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排(pái)名第(dì)二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企(qǐ)，其第(dì)一季度的(de)收入(rù)利润(rùn)规模大幅(fú)度复苏(sū)。究其原因，一(yī)方面是该公司后(hòu)疫(yì)情时代出租率复(fù)苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是(shì)公司(sī)拿地结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背(bèi)景下(xià)，自然也吸引了知(zhī)名(míng)机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十(shí)大流(liú)通股股东来看(kàn)，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品依(yī)然在前十中，这也是连续第(dì)三个(gè)季(jì)度他有(yǒu)的两只产品杀入(rù)前(qián)十。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其(qí)当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要(yào)布(bù)局在深(shēn)圳的地产公司，一(yī)季报交出的也是一份报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司股东的(de)净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指(zhǐ)基(jī)首季新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名(míng)第(dì)七位，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增强则排(pái)名第(dì)九位，此外(wài)联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼(jiān)并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大(dà)幅降(jiàng)温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝(jué)大多(duō)数房企受限于(yú)信用(yòng)问题或(huò)者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机(jī)获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额(é)/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其(qí)他房(fáng)企的(de)净负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限，cac2制取c2h2，cac2形成过程电子式从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的(de)销售(shòu)，龙头(tóu)房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的(de)浪(làng)潮(cháo)下(xià)，央国企地(dì)产股或存在发展(zhǎn)的(de)大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存在，少部(bù)分公司尤其(qí)是央企占(zhàn)据显著(zhù)优势，其主要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低(dī)的融资成(chéng)本，优质的(de)开发资源和(hé)良好的不动(dòng)产资产运(yùn)营能力的(de)多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估，国央企相较(jiào)于民(mín)营(yíng)地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对(duì)民营(yíng)房开(kāi)企业的资产会(huì)有更多担忧和(hé)质疑(yí)，所以在(zài)这(zhè)一(yī)轮(lún)行业(yè)出清的过程(chéng)中，央国企相(xiāng)较(jiào)于民企(qǐ)来(lái)说估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑(jí)在于集中度提(tí)升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈利(lì)和现(xiàn)金流(liú)创造能力，以此带(dài)来估值中枢(shū)的提升，应(yīng)该关注估值相对(duì)较(jiào)低，企业自身资(zī)产的(de)质量好、运营能力强、可以创造(zào)持(chí)续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要(yào)关(guān)注将受益于行业集中度提(tí)升的头部公司。”星石投资首席(xí)研(yán)究官方(fāng)磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客(kè)观地去持(chí)续观察(chá)国企央企在三个方面是否可以维持(chí)，首先是(shì)融资成(chéng)本保持低位(wèi)，其次是(shì)销售份额持续提升，再次是拿(ná)地份额(é)持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对(duì)于2022年(nián)的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企(qǐ)营收、净利均(jūn)实现了业绩的(de)回正，甚(shèn)至是较大增(zēng)速的(de)增长。而这些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名(míng)房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过(guò)去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有企业仍在持续性地(dì)拿(ná)地(dì)，且主要集中在核心(xīn)城市，投(tóu)资力度较大(dà)。投资的驱动能够推动(dòng)房(fáng)企销(xiāo)售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而(ér)在(zài)2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整(zhěng)的过(guò)程中(zhōng)，能(néng)够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表(biǎo)示，在房地产的(de)复苏过程中，还面临着一些不(bù)确定性。其实(shí)整(zhěng)个市场从四月份(fèn)开始又(yòu)在往下掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极(jí)个别城市四月环比三(sān)月相(xiāng)对表(biǎo)现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括(kuò)北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现(xiàn)环比下滑的(de)情况。而现(xiàn)在五月的市场表(biǎo)现也不(bù)太(tài)乐观。按照现在的(de)经济状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去(qù)库存压(yā)力、企业(yè)的资金面(miàn)压(yā)力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲(chōng)业绩出(chū)现市(shì)场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第(dì)二季度(dù)、第(dì)三季度增长(zhǎng)不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在(zài)房地产(chǎn)以及上(shàng)下游就(jiù)不是赚快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本(běn)面的钱。但这也(yě)意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩(jì)会逐步体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐(nài)心地去等待它的基本面不断地(dì)凸显出来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提(tí)及个(gè)股仅为(wèi)举(jǔ)例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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