万柳书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位于(yú)北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被(bèi)拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集(jí)团成了共同债务人被中国(guó)信达(dá)追债(zhài)，中国信(xìn)达为了收回钱款不(bù)得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房(fáng)子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团(tuán)，那些真(zhēn)正斥巨资购(gòu)入(rù)房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这(zhè)些业主的维权(quán)信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人(rén)被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁都没想(xiǎng)到(dào)，这个位(wèi)于海淀核心区(qū)位，名校环绕的(de)顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司不良债权(quán)转让项目(mù)”，债权总额高达近(jìn)47亿(yì)，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖(mài)显示(shì)，上(shàng)述不良(liáng)债权转让项目(mù)的处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市(shì)分公司（下称中国信达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人(rén)民币(bì)，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨债的故(gù)事(shì)，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如(rú)果该报(bào)道属实，说明这(zhè)些房子实际(jì)上都(dōu)是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页(yè)面(miàn)上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的(de)报道证实(shí)了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没资(zī)金解(jiě)抵(dǐ)押(yā)，所(suǒ)以不(bù)能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最(zuì)强学(xué)区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京的(de)高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万(wàn)柳书(shū)院的业主。另(lìng)据地产(chǎn)自(zì)媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有不少(shǎo)中赫集团的高(gāo)管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少网友感叹(tàn)，“富人(rén)也(yě)被精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回本的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤。这次(cì)拍卖损(sǔn)失最大的(de)，没准还(hái)是债主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行(xíng)中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支付价(jià)款并(bìng)实际占有，但(dàn)未办理过户(hù)手续的，如果业主没有过错(cuò)，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执行(xíng)异议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以联(lián)合起诉开(kāi)发商，要求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民(mín)法院报公布(bù)《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费者权利(lì)保(bǎo)护问题的(de)批复》，以司法(fǎ)解释(shì)的方式明确了购(gòu)房人的(de)优先权：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者以居住为(wèi)目的购买房(fáng)屋并已(yǐ)支付全部价(jià)款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优(yōu)先于建设工程价款优先受(shòu)偿(cháng)权、抵押权(quán)以及其他(tā)债(zhài)权的，人民法(fǎ)院应当予以(yǐ)支持。只支付了部分(fēn)价款的商品房消费者，在(zài)一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支(zhī)付剩余(yú)价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均(jūn)为“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫(fū)人(rén)又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中国信达申请不良(liáng)债权转让，可以(yǐ)追溯到金(jīn)谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置(zhì)地等(děng)选择(zé)退出(chū)了赫华(huá)恒(héng)瑞的股东行列，中国(guó)金谷国(guó)际信托有限责(zé)任公司成(chéng)为(wèi)了唯一股东，后者由(yóu)中国(guó)信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有(yǒu)限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开(kāi)发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅(zhái)圈留下一个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号(hào)院，作为(wèi)中赫集团进入北京(jīng)的第一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推出钓鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘(pán)，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更(gèng)是(shì)被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高(gāo)端的姿(zī)态杀入市(shì)场，无论(lùn)是一块块从荷兰运(yùn)回来(lái)的灰砖垒起来的五(wǔ)米高(gāo)墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还(hái)是每平米20万元的价格(gé)，都(dōu)令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北(běi)平府(fǔ)的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其在(zài)北(běi)京豪宅(zhái)圈的地(dì)位(wèi)。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当(dāng)时(shí)有名的融创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书(shū)院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价(jià)达到惊(jīng)人(rén)的(de)36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了(le)8年(nián)之久，但其(qí)依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住(zhù)在钓鱼(yú)台(tái)七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知(zhī)名商业大(dà)佬则居住(zhù)在(zài)万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的(de)成功奠(diàn)定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京(jīng)城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发(fā)商光(guāng)环(huán)的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多次(cì)成为被执行人，被执(zhí)行标的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫(hè)集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这(zhè)个地步，其实(shí)是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财经就曾深(shēn)挖出背(bèi)后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控(kòng)人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收(shōu)购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开(kāi)始(shǐ)了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先后(hòu)进军能源(yuán)市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的目光(guāng)，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部(bù)64％股(gǔ)权(quán)，成为国(guó)安(ān)的新东(dōng)家。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如(rú)果北京国(guó)安的估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿(ná)下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这(zhè)里(lǐ)，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为什(shén)么又(yòu)要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫(fū)妇将其手中的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目前中(zhōng)赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建(jiàn)工、山(shān)东(dōng)国际信托、中融信(xìn)托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的(de)时(shí)间(jiān)完(wán)全(quán)吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安后，不仅国(guó)安的(de)经(jīng)营状况没(méi)有得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实(shí)现营业(yè)收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集(jí)团和(hé)周金辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的(de)中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经营(yíng)状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北(běi)京国(guó)安(ān)也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金(jīn)辉(huī)、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成(chéng)为被执行人(rén)，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义务(wù)，上述被执(zhí)行人(rén)成为“老赖”。只有北(běi)京国安(ān)，目前幸免于(yú)难。不过在实控(kòng)人都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独善其身(shēn)？

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