OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲库科技，引(yǐn)发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走(zǒu)势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾发(fā)布公(gōng)告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入(rù)基(jī)础设(shè)施资产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前(qián)未收到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止(zhǐ)执行(xíng)已(yǐ)签(qiān)租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一步表示(shì)，原始权(quán)益人将继续密(mì)切(qiè)关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目(mù)的原始权益人相关负责人也表示(shì)，近(jìn)期(qī)已同步启动了应急预(yù)案(àn)，排摸(mō)储备租(zū)户(hù)，积(jī)极应对哲库提前退租(zū)的可(kě)能(néng)事(shì)项(xiàng)。由于(yú)张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩(kuò)募(mù)项目，公(gōng)司领导高(gāo)度重(zhòng)视(shì)，浦(pǔ)东新(xīn)区国(guó)资委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大(dà)园REIT近期市(shì)场波动较大，但(dàn)其实不动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租率(lǜ)下(xià)跌并不会(huì)从(cóng)根本(běn)上(shàng)影响其(qí)内外价值，投(tóu)资者应理性看待(dài)。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级(jí)市场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲(zhé)库科技的(de)事件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此后二级市场价格开(kāi)始(shǐ)震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息(xī)影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最近(jìn)几个交易日二级市场价格(gé)表现欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌(diē)幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月(yuè)21日(rì)上(shàng)市(shì)以来，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅(fú)超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业(yè)园区基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口(kǒu)产业(yè)园REIT微幅上涨，其(qí)余(yú)7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日(rì)平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江(jiāng)光大园项目(mù)出租率有(yǒu)所(suǒ)下降，如今(jīn)拟扩募的项目(mù)又遭遇(yù)突发事件(jiàn)，因(yīn)此导致二级市场价格出现(xiàn)波动。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来(lái)，尽管(guǎn)出于(yú)风(fēng)险规避(bì)的(de)原因，最近几(jǐ)个(gè)交易(yì)日场内资金有所流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目(mù)短期出租率下(xià)跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价(jià)值(zhí)。

　　他也同时表示，目前(qián)随着(zhe)二级市场价(jià)格下跌，风险也得到一定释(shì)放，但是(shì)价(jià)格涨(zhǎng)跌会受到基本面(miàn)、情(qíng)绪面(miàn)等多重(zhòng)因素影响，不好判断价格是不是(shì)已经完全触(chù)底。

　　此外，还有一位(wèi)业(yè)内(nèi)人士(shì)表(biǎo)示，今年(nián)整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品(pǐn)年内二级市场(chǎng)跌幅较(jiào)大，其实有(yǒu)些隐(yǐn)含收益(yì)率高(gāo)的产品具备一定的(de)投资价值，很(hěn)适合稳健类投资(zī)者。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐，产业(yè)园(yuán)区、物(wù)流类(lèi)等REITs产品(pǐn)具备一定的投(tóu)资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事(shì)高如星对此表示(shì)，若张江园区最(zuì)终能顺(shùn)利解决招商(shāng)，平稳过度对经营现金(jīn)流没有(yǒu)造成(chéng)大(dà)的(de)影响，“事件性(xìng)利空下调至得这么急、这(zhè)么深(shēn)，加上前(qián)期本身园区类资产就回调不少了，这就是黄(huáng)金(jīn)坑。”不过，他也(yě)强调，最(zuì)终还(hái)是落(luò)到(dào)租金(jīn)收(shōu)入受不(bù)受(shòu)影响(xiǎng)，影响多(duō)大(dà)，估(gū)计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回(huí)应

　　扩募(mù)路上再迎接考(kǎo)验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗(qí)下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其(qí)扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基础设施资(zī)产张润(rùn)大厦的重要(yào)承(chéng)租方之一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库科技及OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原(yuán)始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积(jī)极做好相(xiāng)关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其(qí)一季报中披露的张江光(guāng)大园项目出租率下降事项，一度二(èr)级市场价格出现回落。在随后(hòu)召开的业绩(jì)说明会中管(guǎn)理人就相关事项进(jìn)行(xíng)了解释说明(míng)，市场信心(xīn)得到了一定(dìng)提振(zhèn)，二(èr)级市场价格表现(xiàn)也趋(qū)于平稳。据(jù)了解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下的扩(kuò)募(mù)说明会上，运营团队表示(shì)了(le)对张江光大园项目的信心，预计签署意(yì)向书和(hé)合(hé)同谈(tán)判中的储备租户正(zhèng)常(cháng)转化后，项目(mù)出租率(lǜ)将得(dé)到回(huí)升(shēng)。没想到仅过了不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上述公告引起了市场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相关负(fù)责人坦(tǎn)言，事发突(tū)然(rán)确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停(tíng)哲库科(kē)技消息(xī)的第一时(shí)间即奔赴现(xiàn)场进行(xíng)了沟通(tōng)和核实工作，并(bìng)同(tóng)步启动了应急(jí)预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库(kù)提前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉(xī)新区国(guó)资委(wěi)也(yě)高度关(guān)注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况，相关负责(zé)人介绍说，目前储备租户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术等产业(yè)客(kè)户(hù)，租赁意向面积超(chāo)过(guò)了(le)2万方。从意向储备转化为实际租(zū)户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署(shǔ)租赁意向书(shū)来尽快锁(suǒ)定一(yī)些重(zhòng)要租户。虽(suī)然收了三个(gè)月(yuè)履约保证(zhèng)金(jīn)给(gěi)了(le)我(wǒ)们一些(xiē)空间，但本着对(duì)首批扩募、对市场负责的态度(dù)，我(wǒ)们(men)肯(kěn)定要全(quán)力与时间(jiān)赛跑(pǎo)，把这些(xiē)面积在短期内完(wán)成去化。”相关负责(zé)人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张江光大园项目一季度末也有将近30％的(de)空置率，原始权(quán)益人有那么多(duō)储备租户，之前的空置率(lǜ)为何(hé)未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张(zhāng)江(jiāng)光大园一(yī)直以(yǐ)来(lái)都(dōu)坚(jiān)持以市场化运营为导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租(zū)户的调租和换租(zū)都属于正常情况，而这(zhè)次项目的(de)大租户退租正好发生叮铃铃和叮呤呤，《叮铃铃》在市场活跃度的短期(qī)低(dī)点(diǎn)，目前(qián)市场(chǎng)情况已有所好转(zhuǎn)。在(zài)看到出租率下滑情况没(méi)有得到及时修复后(hòu)，张江(jiāng)这边(biān)也作了(le)一(yī)定的资(zī)源调配和(hé)倾斜，引入了一些储备租户。

　　另(lìng)外(wài)，张润大厦和张江光大(dà)园项目在给租户的分隔空(kōng)间(jiān)、交(jiāo)付标准(zhǔn)、租金水平等方面也有一些(xiē)差异化，张润大厦多是两千多平(píng)的大平层，楼的成新度(dù)高一(yī)些，单价也贵一(yī)些，张江光大园单层以一千平的(de)面积为主，还(hái)有一(yī)些独(dú)栋形态(tài)的物业(yè)。租户自身也会有诉求(qiú)，也会根据自身需(xū)求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老(lǎo)资产的管理(lǐ)人(rén)都变成了一家，后续我(wǒ)们在资(zī)源共(gòng)享和(hé)联合营销方面(miàn)能更加充分发(fā)挥协同(tóng)效应，相信可(kě)以做得更好。”上述负责(zé)人(rén)补(bǔ)充说道。

　　最(zuì)后(hòu)谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人(rén)表示，张江集团和张江高科目前在管资(zī)产约五百万方，还有(yǒu)一些(xiē)其他(tā)在开(kāi)发的储备项目(mù)，这些都将成(chéng)为(wèi)张江(jiāng)REIT实现打(dǎ)造(zào)张江园区产业空间资产上市平台目(mù)标(biāo)的坚实后盾和储(chǔ)备(bèi)资(zī)源。“我们非常重视(shì)张江REIT这(zhè)个资本平台和它未来(lái)的发展。”相关负责人表示，“这次(cì)扩募(mù)是我们实现基金扩容的(de)第一步(bù)，也(yě)是至关重要的一步，眼下我们可能(néng)面临了一些突(tū)发情况需要(yào)解(jiě)决，但是这和我们在张江科学城(chéng)这三十年建(jiàn)设发展(zhǎn)过程中所经历的相比，只能算是一个非常(cháng)小的插曲(qū)。我(wǒ)们(men)有信心排除万难(nán)，尽(jǐn)一切可能(néng)化解当前突发(fā)事件(jiàn)的所有负面影响，维持(chí)预期和市场(chǎng)的信心。”

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