万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意外走红(hóng)，让这(zhè)个位于北京海淀的(de)豪宅被全国知(zhī)晓，其(qí)背后曾宣称(chēng)要(yào)做地产界“劳斯莱(lái)斯”的(de)神(shén)秘(mì)开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了共(gòng)同债(zhài)务(wù)人被中国(guó)信达追债，中国(guó)信达为了(le)收回(huí)钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这(zhè)些(xiē)房子早(zǎo)已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的(de)有(yǒu)钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未(wèi)看到这些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜(cài)的时(shí)候(hòu)，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个(gè)位(wèi)于海(hǎi)淀核心区位，名校(xiào)环绕(rào)的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京(jīng)东(dōng)拍卖上，上(shàng)架了“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司(sī)不良(liáng)债(zhài)权转让项目(mù)”，债权(quán)总(zǒng)额高(gāo)达近47亿(yì)，该(gāi)项(xiàng)目的抵押物中，包(bāo)括75套(tào)万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的处(chù)置主体(tǐ)是中国信达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公(gōng)司(sī)北京市分公司(sī)（下称中国信达北分），处置(zhì)的(de)是对北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务人。目前(qián)，该(gāi)项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面(miàn)上(shàng)看(kàn)，这就(jiù)是一起中国信达北分讨(tǎo)债(zhài)的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏秘(mì)密(mì)。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报(bào)道属实(shí)，说明这(zhè)些房子实(shí)际(jì)上都(dōu)是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页面上(shàng)又注明这(zhè)75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房(fáng)子根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实(shí)了上述内(nèi)容。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中赫集团(tuán)早就把(bǎ)这75套(tào)房子(zi)抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没(méi)办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪(háo)宅，最(zuì)强学区房，万(wàn)柳书(shū)院的(de)业(yè)主基本(běn)都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)也是(shì)万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业(yè)主确实已经支付价(jià)款并实际占有，那么，中(zhōng)国信(xìn)达转让(ràng)这笔不良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最大(dà)的，没准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未办理(lǐ)过户手续(xù)的，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院不得查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封的可以向法院(yuàn)提(tí)出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开(kāi)发(fā)商，要求退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法(fǎ)院(yuàn)关于商品房(fáng)消费者(zhě)权(quán)利保护问(wèn)题的批复》，以司法解释的方式明确了购房(fáng)人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费(fèi)者(zhě)以(yǐ)居(jū)住为目的购买(mǎi)房屋并(bìng)已支付全部价(jià)款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设工程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民(mín)法院应当予以支持(chí)。只支付了部分(fēn)价款(kuǎn)的商(shāng)品房消费(fèi)者(zhě)，在(zài)一(yī)审法庭辩论终结(jié)前已实(shí)际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果(guǒ)这75套房子(zi)均(jūn)为(wèi)“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能(néng)卖出去回本，抵(dǐ)押(yā)的(de)这75套房子，还(hái)会被业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请(qǐng)不良债权(quán)转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达(dá)已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地(dì)等选(xuǎn)择退(tuì)出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际信托有限(xiàn)责任公(gōng)司成为(wèi)了唯一股东，后(hòu)者由中国信(xìn)达资产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发(fā)商，相较(jiào)其他房(fáng)企(qǐ)，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有(yǒu)很大规模(mó)，也没(méi)有(yǒu)很高(gāo)的国(guó)民知名度，但(dàn)却在(zài)北(běi)京豪宅圈留下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成(chéng)为(wèi)当时京城(chéng)最贵的楼盘(pán)，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘(mì)高端的姿态杀(shā)入(rù)市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平(píng)米20万(wàn)元(yuán)的价格(gé)，都令业(yè)内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就可看(kàn)出其在(zài)北京(jīng)豪宅圈的(de)地位。2014年(nián)末上市的它(tā)，对手(shǒu)是当时(shí)有名的(de)融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万(wàn)元(yuán)/平米，说(shuō)明万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的(de)豪(háo)宅，也(yě)吸引了不少知(zhī)名人士(shì)，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台(tái)七号院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的(de)成功(gō人+工念什么 人工念什么姓ng)奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这(zhè)个地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多次成为被执(zhí)行人，被执行标的(de)高(gāo)达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文书确(què)定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年(nián)初“万柳(liǔ)书院少爷(yé)”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财(cái)经就曾(céng)深(shēn)挖(wā)出(chū)背后的(de)中赫集团，发(fā)现其(qí)深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实(shí)控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急(jí)转(zhuǎn)直下。而追根(gēn)溯源，这(zhè)个转折点，就(jiù)在于收购北(běi)京(jīng)国安。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷(fēn)开始了多(duō)元化(huà)转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型(xíng)的目(mù)光(guāng)，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家(jiā)。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手(shǒu)中拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部全部股权。如(rú)果北京国安的(de)估值一直没变(biàn)，那么中赫集(jí)团拿下(xià)北京国(guó)安，总计(jì)花费(fèi)了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人(rén)也许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么(me)又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集团及其实控人(rén)周金辉夫(fū)妇将其手(shǒu)中的(de)中赫集团(tuán)股份(fèn)质押(yā)陆(lù)续(xù)质押(yā)，据(jù)企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权(q人+工念什么 人工念什么姓uán)出质记录(lù)。质权人包(bāo)括海金(jīn)商(shāng)业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中融(róng)信托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时(shí)间完(wán)全吻合(hé)。

　　然而，入主北(běi)京(jīng)国安(ān)后，不仅国安的经营状况没有得(dé)到改(gǎi)善(shàn)，中赫(hè)集(jí)团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇(fù)还在(zài)持(chí)续质押手中的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫(hè)的(de)经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集(jí)团被(bèi)5次列(liè)被执行(xíng)人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同成为被(bèi)执行人(rén)，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力(lì)而(ér)拒不履(lǚ)行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义务，上述被执行人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安(ān)，目前(qián)幸免于难(nán)。不(bù)过(guò)在实控(kòng)人都成为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又如何能独善其身？

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