近两年火爆的创新(xīn)产品公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分红目前(qián)已包含了(le)利润分配和本金的归(guī)还，在选择投资标的时应(yīng)了解(jiě)资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人(rén)对此表示，投(tóu)资(zī)公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源(yuán)为持有(yǒu)期(qī)分(fēn)红收益，以及基金份额交易价格的(de)变化(huà)。基金份额二级市(shì)场价(jià)格受(shòu)到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比(bǐ)，基(jī)金分红(hóng)预期(qī)则更(gèng)有规律可循。公募(mù)REITs的(de)分红主(zhǔ)要来(lái)自(zì)基础设(shè)施(shī)资产的经营现金流，投资(zī)人通过基金募集材料和(hé)信息(xī)披(pī)露文件，结合行业及市(shì)场情况，可(kě)以分析(xī)基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的(de)重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基(jī)金份额二级市场价格变(biàn)化导致的浮(fú)盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际获得的现金(jīn)收益(yì)，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更具参考价(jià)值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华平也(yě)表示，根据(jù)《公(gōng)开募(mù)集基础设施(shī)证券投资基金指挂号信几天能到，一般什么情况会用挂号信引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法规要(yào)求，基础设施(shī)基金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年(nián)度可分配(pèi)金(jīn)额(é)以现金形式分配给投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债性”双重特(tè)点。二级市场(chǎng)价格(gé)反映这类(lèi)产品“股性”的一面(miàn)，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红类似于(yú)债券派息(xī)，但(dàn)不等同于债券的固定利(lì)息回报，而是由可供分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看(kàn)，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰(fēng)富(fù)了(le)机构投(tóu)资者的(de)投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机(jī)构(gòu)投资者公募(mù)REITs能够(gòu)通过分红获取相(xiāng)对于投(tóu)资债(zhài)券相对高的收(shōu)益性(xìng)，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益(yì)，起到投资(zī)“压(yā)舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也是(shì)影响REITs基金二(èr)级(jí)市场价格(gé)走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和(hé)债券宽(kuān)基(jī)指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观经济(jì)的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完成率不达(dá)预期，一定程度上(shàng)影响了(le)公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华(huá)平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场的价格波动受多重因素(sù)的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人(rén)也表示(shì)，近期(qī)经济预期恢复，一方(fāng)面市场(chǎng)热(rè)点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债券回(huí)归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩(jì)相对经(jīng)济活力的(de)改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公(gōng)募(mù)REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做调减(jiǎn)处理，调(diào)减金(jīn)额根据单位(wèi)基金份额(é)的分红(hóng)金额进行计算(suàn)。除权(quán)操作(zuò)是(shì)对分红前后基金份额净值变(biàn)化的修正(zhèng)，使投资(zī)人(rén)在基金分红前后均可以获得(dé)公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投(tóu)资的信心(xīn)，同时(shí)需结合持有产品的特(tè)性，关(guān)注(zhù)二级(jí)市场扰(rǎo)动对(duì)整体收(shōu)益(yì)的影响程度。”中(zhōng)航(háng)基金相关(guān)人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红(hóng)包括(kuò)利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)前提是本金(jīn)之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确(què)，分派的是(shì)本金与(yǔ)增值两个(gè)部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持(chí)续分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价值面(miàn)临极大不(bù)确定性，这是(shì)该(gāi)类投资者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要(yào)包括每年(nián)的现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而(ér)持有特许经(jīng)营类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要来(lái)自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权(quán)类(lèi)资产的分(fēn)红包括了利(lì)润分配和本金的(挂号信几天能到，一般什么情况会用挂号信de)归还(hái)，两者的比率也是变动的，对特(tè)许(xǔ)经营权类资产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡(héng)量投(tóu)资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基金也表示(shì)，从(cóng)细(xì)分来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成区别。特许经营权类的(de)公募(mù)REITs产品因其分红相(xiāng)当于包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏(piān)强。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普通投资(zī)者在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格和(hé)分红有合理(lǐ)预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关负责(zé)人也(yě)认为，与(yǔ)产权(quán)类项目(mù)相比，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不再能产生现金收益(yì)，因此将可(kě)供(gōng)分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更(gèng)加(jiā)准确。基(jī)于这个(gè)特点，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营(yíng)项(xiàng)目(mù)，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的(de)特许经营权(quán)项目，即(jí)使分派率相对较(jiào)低，也有足(zú)够年限收回本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中金基金该(gāi)负责人提(tí)醒投资者注意(yì)，特许(xǔ)经营权(quán)项目的分派(pài)金额包含了投资(zī)本金(jīn)，在不进(jìn)行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价(jià)随着分派(pài)进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的(de)更新改造或补缴(jiǎo)土地出(chū)让(ràng)金等(děng)追加(jiā)投(tóu)资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的(de)假设(shè)反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的(de)资产投资属性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观测内部(bù)收益率等(děng)指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人(rén)士还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红期，投资者可(kě)以观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内部收益率等(děng)指标，来观(guān)察和评估(gū)项目(mù)底层(céng)资产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是年(nián)报(bào)中披(pī)露的经营活动现金流，二是(shì)可供分配现金，二者(zhě)存(cún)在本(běn)质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可(kě)供分(fēn)配的现金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行调(diào)整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选择(zé)，投资价值体现在(zài)相对股债市场独立的资产配置(zhì)功(gōng)能，比较适(shì)合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建(jiàn)议投(tóu)资者对经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的资(zī)产可以更多关(guān)注内部(bù)收益率(lǜ)的高低(dī)，对产权类的资产更多关注分派率高低(dī)。因(yīn)为公募(mù)REITs可分配收(shōu)益主要来自(zì)底层资产的(de)经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管理人实力(lì)等多(duō)重因素来选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分(fēn)红交易(yì)带来的短期博弈(yì)机(jī)会(huì)仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模(mó)较(jiào)为(wèi)可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次(cì)年的(de)可供分配金额(é)预测(cè)。投资者(zhě)可以将REITs的实际(jì)分红金额(é)与募集材料(liào)中披露预(yù)测进(jìn)行比较分析，结(jié)合经济及市场(chǎng)的实际(jì)环境，对(duì)基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进(jìn)行判断。”中金基金(jīn)上述负责(zé)人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 挂号信几天能到，一般什么情况会用挂号信