近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该类产品(pǐn)长期投(tóu)资价值，通(tōng)过观(guān)测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生(shēng)现金(jīn)收(shōu)益，特许经(jīng)营(yíng)权分红(hóng)目(mù)前铁棍山药和小白嘴山药哪个好吃些，铁棍山药和小白嘴山药哪个好吃些呢已包(bāo)含(hán)了(le)利(lì)润分配和本金的归还，在选择投资标的(de)时应了(le)解(jiě)资产(chǎn)类型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高(gāo)比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分配金(jīn)额占(zhàn)可供分(fēn)配(pèi)金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来源为持(chí)有期分红(hóng)收益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二级市(shì)场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市场因(yīn)素的综合(hé)影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分红预(yù)期则更有规(guī)律可(kě)循。公募REITs的分红主要(yào)来自基(jī)础设施(shī)资产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料和信息披(pī)露文件(jiàn)，结合行(xíng)业及(jí)市场情况，可以分析(xī)基础(chǔ)设(shè)施项目的(de)经营业绩(jì)，作为进行投(tóu)资决策(cè)的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二级(jí)市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有(yǒu)人实(shí)际(jì)获得的现金收益，对于长(zhǎng)期(qī)投资者更具参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基(jī)础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金(jīn)年度可分配金(jīn)额以现金(jīn)形式分配给投资者，强制分(fēn)红(hóng)机(jī)制是公募(mù)REITs的主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从(cóng)投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映(yìng)这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一(yī)面，分红体现了这(zhè)类产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似(shì)于债券派息，但(dàn)不等同于债券(quàn)的(de)固定利息回报(bào)，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资者的投(tóu)资品类，为资产配(pèi)置多元化(huà)提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较(jiào)强的配置价(jià)值。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资债券(quàn)相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益(yì)，起到投(tóu)资“压舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分红水平(píng)的预期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场价格走(zǒu)势(shì)的(de)关(guān)键因素之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了2022年(nián)年报，部(bù)分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金额完(wán)成率不达预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波(bō)动受多重因素(sù)的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二(èr)级市场价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引(yǐn)投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近期经(jīng)济(jì)预期恢复，一方面(miàn)市场(chǎng)热(rè)点呈现(xiàn)向股票(piào)和(hé)债券回(huí)归(guī)的过程；另一方(fāng)面(miàn)，基础设施项目(mù)的经营业绩(jì)相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对(duì)基金份额(é)的开盘指导价做调减处(chù)理，调减金(jīn)额根据单位基金(jīn)份额的分(fēn)红金额(é)进行计算。除权操作是对(duì)分红前后基金份额净值变化(huà)的修正(zhèng)，使投(tóu)资(zī)人在基(jī)金分红前后均可以获(huò)得(dé)公(gōng)平的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心(xīn)，同时需结合持有产(chǎn)品的(de)特性，关注二级市场扰动(dòng)对整(zhěng)体收(shōu)益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红(hóng)包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是(shì)本金之(zhī)上的增值部分不同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金(jīn)与增(zēng)值两个部(bù)分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年限到期后(hòu)基金(jīn)价值面临极(jí)大不确定(dìng)性，这(zhè)是该类投资(zī)者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)和(hé)产权类两大资(zī)产类型，持有产权(quán)类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要包括(kuò)每年的(de)现金(jīn)分红(hóng)及资(zī)产(chǎn)增值的收益，而(ér)持有特(tè)许经(jīng)营类产品的收益主要来(lái)自项目每年的现金分(fēn)红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红(hóng)包括了(le)利润分配(pèi)和本金的归还(hái)，两者的比率也是变动的，对特(tè)许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资(zī)者在选择投资标(biāo)的时(shí)，应了(le)解公募REITs底层资(zī)产的(de)类型。

　　中航(háng)基金也表示(shì)，从(cóng)细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层(céng)资(zī)产属性(xìng)不同而形成区(qū)别(bié)。特许经营权(quán)类的公(gōng)募REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相当于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对(duì)较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑(lǜ)底层(céng)资产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二(èr)级市场价格(gé)和分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经(jīng)营项目在(zài)经营权到期后(hòu)不再能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确(què)。基于(yú)这个特点，剩余经营期(qī)限较(jiào)短的特许经营项目，通常具(jù)备(bèi)更高的(de)分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的(de)特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足(zú)够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该(gāi)负(fù)责人提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了(le)投资(zī)本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募的(de)情况(kuàng)下(xià)，基(jī)金份额单价随着分派进度逐(zhú)年(nián)下降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目(mù)相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地或建筑(zhù)的(de)剩余使(shǐ)用年限一般较(jiào)长，再加上(shàng)到期后通过对建筑(zhù)的(de)更新(xīn)改(gǎi)造或(huò)补缴土地出让金等追加(jiā)投(tóu)资，有机(jī)会进一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营(yíng)的(de)假设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性(xìng)。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的时点，多(duō)位业内人(rén)士还表(biǎo)示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内部(bù)收(shōu)益率等(děng)指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关(guān)的指标有(yǒu)两个：一是年(nián)报中(zhōng)披(pī)露的(de)经营活动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存(cún)在(zài)本质性区别。经营活(huó)动产生(shēng)的现金(jīn)净流量(liàng)是(shì)指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现(xiàn)金流(liú)，基于企业本身经(jīng)营活动产生(shēng)；可(kě)供分配的现金实质(zh铁棍山药和小白嘴山药哪个好吃些，铁棍山药和小白嘴山药哪个好吃些呢ì)上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目进行调整，加期初(chū)现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选(xuǎn)择(zé)，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独立的(de)资产配置功能，比较(jiào)适合(hé)长期(qī)持有。建议(yì)投资者(zhě)对(duì)经营(yíng)权类的资产(chǎn)可以(yǐ)更多(duō)关注内(nèi)部(bù)收益率的高低，对(duì)产(chǎn)权(quán)类的(de)资产更多关(guān)注分派率高低(dī)。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资(zī)产的(de)经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情(qíng)况直接影响投(tóu)资回报(bào)，投资者可综合(hé)考虑原(yuán)始权(quán)益人综合实力、运营管理机(jī)构实(shí)力、公募基金(jīn)管理人(rén)实(shí)力等多重(zhòng)因(yīn)素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于(yú)分(fēn)红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期(qī)博弈机会仍在，叠(dié)加此前(qián)市场(chǎng)接连(lián)回(huí)调，建议投资者关(guān)注有基本(běn)面支撑、填权(quán)效应(yīng)相对明显、同(tóng)时分红规(guī)模较为(wèi)可观的(de)个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在(zài)发行首年及次年的(de)可供分(fēn)配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的(de)实际分红金额与募(mù)集(jí)材料中(zhōng)披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境(jìng)，对基(jī)础设施(shī)项(xiàng)目的运营业绩及(jí)REI铁棍山药和小白嘴山药哪个好吃些，铁棍山药和小白嘴山药哪个好吃些呢Ts的管理(lǐ)能力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基(jī)金上述负(fù)责(zé)人也称。

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