OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级(jí)市场(chǎng)的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前(qián)几(jǐ)日的下跌走(zǒu)势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个(gè)交易(yì)日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库(kù)科技是其(qí)扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦的重要(yào)承(chéng)租(zū)方之(zhī)一(yī)，目前未收(shōu)到(dào)哲库(kù)科(kē)技及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益(yì)人相关(guān)负责人也(yě)表示(shì)，近期已同步启(qǐ)动了应(yīng)急预案，排摸储备租(zū)户(hù)，积极应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，浦东(dōng)新区国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张江光大园REIT近期市(shì)场波(bō)动较大，但其实不(bù)动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根(gēn)本(běn)上影(yǐng)响其内外(wài)价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲库科(kē)技(jì)的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅(fú)低开，此后(hòu)二级市场价格开始震(zhèn)荡走低(dī)，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随(suí)后价(jià)格有所回(huí)升(shēng)，最终(zhōng)报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消(xiāo)息影响，华安张江光大园REIT最近几个交(jiāo)易日二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个(gè)交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市(shì)场公(gōng)募REITs中位(wèi)居(jū)前列。

　　从(cóng)5月15日(rì)公募(mù)REITs市场整体表(biǎo)现(xiàn)上看，目(mù)前上市的8只产(chǎn)业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同(tóng)程度(dù)下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经(jīng)披露张(zhāng)江光大园(yuán)项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事(shì)件，因此导致(zhì)二级市场(chǎng)价格出现波动。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽管出于风险规避的原因(yīn)，最(zuì)近几个交易日场内资金(jīn)有(yǒu)所流出(chū)，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时(shí)表(biǎo)示，目(mù)前随着二级市场价格下跌(diē)，风险(xiǎn)也得到一定释放，但(dàn)是价格涨跌(diē)会受到基本面、情绪(xù)面(miàn)等多重因素影响，不(bù)好判断价(jià)格是不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位业(yè)内(nèi)人士表(biǎo)示(shì2023年过年是哪一天，2023年春节是哪天一天)，今年整(zhěng)体REITs市场表(biǎo)现(xiàn)低迷(mí)，不少产(chǎn)品年内二级市场跌(diē)幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益率(lǜ)高的产(chǎn)品具备一定的投资价值，很适合稳健类(lèi)投(tóu)资者。此外，伴随(suí)着经济复苏(sū)的步(bù)伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产品具(jù)备一定的投资价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执(zhí)行(xíng)董(dǒng)事高如(rú)星对此表示，若张江园(yuán)区(qū)最终能顺利解(jiě)决招(zhāo)商(shāng)，平稳过度对经营现金(jīn)流没有造成大的影响，“事件性利空下调至得(dé)这(zhè)么急、这么深，加上前(qián)期本身园区(qū)类资产(chǎn)就回调不少了，这就是(shì)黄金(jīn)坑(kēng)。”不过，他(tā)也(yě)强调，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多大，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲(zhé)库科(kē)技是其(qí)扩募拟新购入(rù)基(jī)础(chǔ)设施(shī)资产(chǎn)张润大厦(shà)的重要(yào)承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁(lìn)协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库科技后续(xù)情况(kuàng)，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其(qí)一季报(bào)中(zhōng)披露的(de)张江(jiāng)光大(dà)园项目出租率(lǜ)下降事项，一度二级市场价格出现回落(luò)。在(zài)随后召开(kāi)的业绩(jì)说明会中管理(lǐ)人就相关事项进行了解(jiě)释说明，市场信心得(dé)到了(le)一定(dìng)提振，二级市(shì)场(chǎng)价格表现也趋于平稳。据(jù)了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召开的线上和线下的扩募(mù)说明会(huì)上，运营团队表示(shì)了对张江光大(dà)园项目的信(xìn)心，预计签署意向书(shū)和(hé)合同(tóng)谈判(pàn)中(zhōng)的(de)储备租户正常转化后，项目出租率将得到(dào)回升。没想到仅过了不到三周(zhōu)的时间，张(zhāng)江REIT的扩募(mù)之(zhī)路(lù)又迎(yíng)来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上(shàng)述公告引(yǐn)起了市场(chǎng)各方的(de)广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的(de)原始权益人相关负(fù)责人坦(tǎn)言，事发突然确实始料未及，在获(huò)悉(xī)OPPO2023年过年是哪一天，2023年春节是哪天一天关停哲库科技消息的第一时(shí)间(jiān)即奔赴现场进行了(le)沟(gōu)通和核(hé)实工作，并同(tóng)步启动了应急(jí)预案(àn)，排摸(mō)储备租户，积(jī)极(jí)应(yīng)对哲库(kù)提(tí)前退租的可能事(shì)项。由于(yú)张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度(dù)重(zhòng)视，据悉新区国资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相(xiāng)关负责人介绍说，目(mù)前储备租(zū)户还是比较丰富(fù)的(de)，覆(fù)盖了芯片测试、人工智能、航(háng)天产业、信息(xī)技(jì)术等产(chǎn)业客户，租赁意(yì)向面积超过了2万方。从意向储备(bèi)转化(huà)为实际租户需(xū)要一(yī)些时(shí)间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租赁意向(xiàng)书来尽快锁定一些重要租户(hù)。虽(suī)然收了三(sān)个月履约保证金(jīn)给(gěi)了我们一些空间(jiān)，但本着对(duì)首(shǒu)批扩(kuò)募、对市(shì)场负责(zé)的态度，我们肯定要全(quán)力(lì)与时(shí)间赛跑，把这些(xiē)面积在短期内(nèi)完成去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区(qū)域的张江光大(dà)园项(xiàng)目一季度(dù)末也有将(jiāng)近30％的空置(zhì)率，原始权益人有那(nà)么(me)多储备租(zū)户，之前的空(kōng)置率为何未(wèi)能得到解决(jué)。

　　对(duì)此相关(guān)负责人解释(shì)，张江光(guāng)大园一直以来都坚持以市(shì)场化(huà)运营(yíng)为导(dǎo)向，历(lì)史运(yùn)营表现稳定(dìng)，租户的调(diào)租和(hé)换租都属(shǔ)于(yú)正常情况，而这次项目的大租户(hù)退租正好(hǎo)发(fā)生在市场活跃度(dù)的短期低点，目前市场情况(kuàng)已有所好转。在看到出(chū)租(zū)率下滑情况没有(yǒu)得到(dào)及(jí)时修复(fù)后，张江这边也作了一定的资源调配和倾(qīng)斜，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光大园项目(mù)在给租(zū)户的(de)分隔空间、交(jiāo)付标准、租金水平等(děng)方面也有一些差异化，张润大厦多(duō)是(shì)两千多(duō)平的大平(píng)层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园(yuán)单层以一千平的面积(jī)为主，还有一些独(dú)栋(dòng)形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自身(shēn)需求和预(yù)算挑选区(qū)域内的不同(tóng)物(wù)业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完成以后，新老资产的管理(lǐ)人都变成(chéng)了一家(jiā)，后续我们(men)在资(zī)源共享和联合营(yíng)销(xiāo)方面能更加充分发挥协同(tóng)效应，相信可以做得(dé)更(gèng)好。”上述负责(zé)人(rén)补充说道(dào)。

　　最后谈及(jí)对于张(zhāng)江REIT的(de)定位和展望，相关负责人表示(shì)，张江集团和张江高科目(mù)前(qián)在管资产约五(wǔ)百万方，还有一些其他在开发(fā)的储(chǔ)备项目，这些都将成(chéng)为(wèi)张江REIT实现打造张江园(yuán)区(qū)产业(yè)空间资产(chǎn)上市(shì)平(píng)台目标的坚实后盾和(hé)储备(bèi)资源(yuán)。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个资(zī)本平台和它未来(lái)的(de)发展。”相(xiāng)关负责人(rén)表示，“这次扩募是我(wǒ)们实现基金扩(kuò)容的第一步，也是(shì)至关重要的一步，眼下(xià)我们可能面临(lín)了一些突发情(qíng)况需(xū)要解决(jué)，但是(shì)这和(hé)我们在张(zhāng)江科(kē)学城(chéng)这三(sān)十年建设发(fā)展过(guò)程中所(suǒ)经历的(de)相比(bǐ)，只能算是一(yī)个非常(cháng)小的插曲。我们有信(xìn)心排除(chú)万难(nán)，尽一(yī)切可能化解(jiě)当前突发事件的所(su2023年过年是哪一天，2023年春节是哪天一天ǒ)有负面影响，维(wéi)持预期和(hé)市(shì)场的信心。”

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