文：任泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城(chéng)乡建设(shè)工(gōng)作会(huì)议提出“有条件(jiàn)的可(kě)以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河(hé)南、四(sì)川、广东等地明(míng)确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的(de)不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没(méi)实力的(de)别建了，不能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，这是房(fáng)地产(chǎn)从大开发时代(dài)步入(rù)高质量(liàng)发展阶(jiē)段的(de)必然趋势(shì)，也(yě)是(shì)对(duì)购(gòu)房老百姓(xìng)的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四(sì)大(dà)关键是推(tuī)动城(chéng)市群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。如果按照经济规(guī)律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预(yù)售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业(yè)层(céng)面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列(liè)风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)，这样有助(zhù)于落实(shí)中央房住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购(gòu)房老百姓权(quán)益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预(yù)售最早(zǎo)源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是一种开发商(shāng)放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当前世(shì)界(jiè)不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措(cuò)施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家(jiā)在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在(zài)支(zhī)付完(wán)首付款后从银(yín)行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而(ér)是根据(jù)开发商工程进度在完全交房前(qián)进行分(fēn)期支付。所以，预售制(zhì)度是(shì)需要严格的资(zī)金监管(guǎn)、分期支(zhī)付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持(chí)市场化(huà)改革，中国(guó)一(yī)定能化解这(zhè)个难(nán)题(tí)，让房地产(chǎn)回(huí)归实体(tǐ)经济和居住属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极(jí)大的(de)提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业(yè)的本质是向善芬迪和gucci是一个档次吗，芬迪和gucci是一个档次吗，是(shì)以客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)、实(shí)施现(xiàn)房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会(huì)长治久安、行业企业健康发(fā)展的重大措施。在(zài)当前的(de)情况(kuàng)下(xià)，取消预售制要结合稳(wěn)楼市(shì)、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对(duì)预(yù)售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期(qī)系统的专项研(yán)究。（参考后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪(jì)五(wǔ)十年代(dài)在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行(xíng)公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋(wū)或者其(qí)他临时(shí)住宅，住房的需求是相当(dāng)高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然(rán)楼宇出(chū)租是(shì)中国(guó)香(xiāng)港地产行业盛(shèng)行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发(fā)商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出售的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房地产销售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下九龙的一(yī)块(kuài)地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势(shì)环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即(jí)先收取买家(jiā)的订金，采用类似(shì)租金的分(fēn)期付(fù)款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种方(fāng)式减轻了民(mín)众(zhòng)购房的资金压力，加速了(le)房屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造商的资(zī)金问题，降低(dī)投资风险，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时中(zhōng)国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大特(tè)色，纵观中国(guó)香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效(xiào)率地解(jiě)决了核心的住房(fáng)供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼花模(mó)式推(tuī)动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范(fàn)化(huà)，建立(lì)健全的(de)监管(guǎn)机(jī)制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一(yī)个(gè)楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管(guǎn)理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确(què)保地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付，还(hái)要(yào)证明自身有资金等(děng)能力把项目(mù)完成，资金需放入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需律所和(hé)建(jiàn)筑师的核(hé)准。为了防(fáng)止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金(jīn)，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操(cāo)作(zuò)等采取全(quán)透明化(huà)机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自身推动(dòng)项(xiàng)目完工。随(suí)着监(jiān)管体系(xì)逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国(guó)内地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建国以来(lái)，中(zhōng)国(guó)内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业(yè)化(huà)的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配套(tào)问(wèn)题，才能进一(yī)步推(tuī)进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养房”的(de)福利分房制度(dù)，住房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度(dù)也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套(tào)差等问(wèn)题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的(de)需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地(dì)产(chǎn)开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时(shí)引入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地(dì)产(chǎn)市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步(bù)引(yǐn)进(jìn)中国香港预(yù)售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的(de)住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利(lì)分房转向(xiàng)市场经济的(de)商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖(mài)期房，解决了房(fáng)企缺少资金和(hé)开发时间周期长的(de)两大难题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模(mó)式，住(zhù)房(fáng)供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货(huò)币化，中国人(rén)民银(yín)行等多(duō)方迅(xùn)速出(chū)台相关的信贷(dài)政策，支持购(gòu)房者，极大作用推(tuī)动了(le)房地(dì)产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地(dì)的商(shāng)品房预售制度(dù)。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房建设(shè)。具体来说(shuō)，是指房地(dì)产(chǎn)开发(fā)企(qǐ)业将正在建设(shè)中的房屋(wū)预先(xiān)出售给购房者，由购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在中国(guó)内地(dì)实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发商办理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合(hé)同-进(jìn)行备(bèi)案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房(fáng)者需要一次性(xìng)付(fù)清首付款，并采用银(yín)行(xíng)贷款(kuǎn)的(de)形式(shì)一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已(yǐ)拿(ná)到了全(quán)部(bù)购(gòu)房款，这点与中国(guó)香港(gǎng)的按照工程进度付(fù)款有所不同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动(dòng)城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增(zēng)加市场商品房(fáng)供应，推动(dòng)了(le)城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对(duì)中国内地(dì)房(fáng)地产市场的稳步发展起(qǐ)到了(le)重要作(zuò)用(yòng)，不(bù)仅解决了房(fáng)地产市(shì)场快速发展阶(jiē)段的资(zī)金需求，也提高了居民居住水平，中国(guó)内地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼住到住宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗(wō)居到基本适居(jū)，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完(wán)发达国家(jiā)几百年城镇化路(lù)程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅(zhái)存量(liàng)从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房销售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售(shòu)面(miàn)积的(de)比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国内地房(fáng)地产行业的发展。中国内地(dì)房地产历经二十(shí)多年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)面积和销售金(jīn)额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无(wú)到(dào)有、从国企先行(xíng)到(dào)民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的(de)火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠(qú)道，房地(dì)产(chǎn)带动的(de)上下游产(chǎn)业链特别(bié)长，高达50多(duō)个行业。2020年房地(dì)产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房芬迪和gucci是一个档次吗，芬迪和gucci是一个档次吗地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地(dì)产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完(wán)全拉动的投(tóu)资占全(quán)社会(huì)固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银(yín)行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务(wù)，占比超过三分之(zhī)一。从房(fáng)地(dì)产融资存量占社融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积(jī)违约(yuē)，将导致银行不良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法德三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市(shì)值(zhí)的(de)比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是(shì)因为住(zhù)房市值(zhí)高(gāo)，以及中(zhōng)国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在，当前的负(fù)面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另(lìng)外(wài)，购房者和(hé)开发商(shāng)之(zhī)间的购房(fáng)合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是两个独(dú)立的合(hé)同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金若遇(yù)到(dào)下行(xíng)周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身信用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的(de)发放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不(bù)善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等(děng)情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预(yù)售合(hé)同和按揭合同，已经从银行(xíng)获(huò)得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力或短期(qī)不能还款等，则(zé)风(fēng)险完全(quán)由银行承担，银(yín)行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购(gòu)房者的预售监(jiān)管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结(jié)底两个(gè)字那就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预(yù)售商(shāng)品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程(chéng)建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年(nián)以来(lái)全(quán)国并没有(yǒu)统一(yī)的预(yù)售资金监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市重点监管资金比例为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市(shì)则按照项(xiàng)目的建(jiàn)安成本乘以建筑(zhù)面积或者(zhě)项目工程总额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而(ér)事(shì)实是(shì)，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没(méi)有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么(me)，监管账户(hù)资金如(rú)何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付资(zī)金，再(zài)由工程方将资(zī)金转给房企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程(chéng)款，远超(chāo)工程(chéng)进度所(suǒ)需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间(jiān)流动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这样(yàng)做(zuò)提(tí)供了资金流(liú)动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但一(yī)定(dìng)程度上把风险甩给(gěi)了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护(hù)：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定(dìng)金或预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求购房者支付的预(yù)付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋(wū)交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或(huò)按工(gōng)程进度分(fēn)期支(zhī)付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两种方(fāng)式(shì)发放按揭贷(dài)款，一是按(àn)工程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在(zài)商品房(fáng)出现重大延(yán)期或重(zhòng)大(dà)缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护：房屋交付质量的(de)保障有(yǒu)两种方式，一是期(qī)房由政(zhèng)府或第三方验收(shōu)合(hé)格并提供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的(de)房(fáng)款。二是(shì)开发商(shāng)为(wèi)购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无(wú)条件返还，最(zuì)低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金比例一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除定金或(huò)首付外，购房者(zhě)在(zài)房屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国为防止开发(fā)商挪用资(zī)金，购(gòu)房者的定金及首付款(kuǎn)由(yóu)第三(sān)方公证行或(huò)产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信托账(zhàng)户监(jiān)管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可通(tōng)过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何(hé)责任(rèn)与(yǔ)损失。而(ér)开发商在(zài)房屋(wū)建(jiàn)设(shè)过(guò)程中(zhōng)的(de)资金全部来自银行(xíng)，银行根(gēn)据工程进度向(xiàng)开发商提供(gōng)一定(dìng)比例(lì)的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分(fēn)动机(jī)监管开发商施(shī)工进度。开发(fā)商在房(fáng)屋交付时需取得(dé)由(yóu)政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行(xíng)得(dé)到(dào)购房(fáng)者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按(àn)揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发(fā)商或购房者可(kě)购买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德(dé)国(guó)开(kāi)发商在(zài)项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房(fáng)合(hé)同前，购(gòu)房者需支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预(yù)约(yuē)公证，签订合同后定金(jīn)退(tuì)还。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土地交易税，分别为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购(gòu)房(fáng)款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支付(fù)房款的制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体支(zhī)付节点、比(bǐ)例(lì)因项目而异。一(yī)般来(lái)说(shuō)，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部(bù)水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申请房(fáng)贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分(fēn)多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期限(xiàn)，期(qī)限结束(shù)后，购房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对期(qī)房设计了(le)两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国(guó)预(yù)售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，交房(fáng)前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双(shuāng)方律师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖(mài)双方(fāng)均有一名(míng)律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环(huán)节内容确认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的(de)方式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房(fáng)产公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收后才能(néng)交付，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资(zī)金监管极(jí)为严格，资金也(yě)由律师(shī)监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由(yóu)买房律(lǜ)师(shī)将资金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖(mài)方(fāng)律师转给开(kāi)发商，即资金(jīn)在(zài)进入(rù)开发商账户前经(jīng)过两道关(guān)口，有利(lì)于保障购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设(shè)置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必(bì)须(xū)完(wán)成“预售房定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返还定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本(běn)二战结(jié)束(shù)后由(yóu)于(yú)房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目前是(shì)唯一一部规范期房交易(yì)的(de)法律。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对(duì)购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求开发(fā)商必须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合(hé)同(tóng)时(shí)，开发商(shāng)向金(jīn)融机构(gòu)或指定保证机构或保险机构签订(dìng)定金(jīn)保证委托(tuō)合同，设置购房者(zhě)定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付给购房者(zhě)。除定(dìng)金外(wài)，其他预先支付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭(píng)保证金证(zhèng)明书(shū)向金融(róng)机构或(huò)保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者(zhě)赔付违约金(jīn)，一般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需(xū)支付最多不(bù)超(chāo)20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)即(jí)可向(xiàng)银行申请贷(dài)款，但交房后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违(wéi)约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的(de)订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余(yú)款按(àn)工程进(jìn)度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资(zī)金账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期后(hòu)支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新(xīn)加坡(pō)开发商(shāng)有统一的(de)选购(gòu)权合同以(yǐ)及(jí)订(dìng)金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签订购(gòu)买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签(qiān)订购房(fáng)合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新(xīn)加坡期房同样(yàng)采(cǎi)取按工程进度付款的方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对(duì)期房付(fù)款(kuǎn)流程(chéng)做了统一详细规定(dìng)，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等(děng)，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放(fàng)出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付(fù)款会存入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户(hù)资(zī)金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋(wū)交付后(hòu)，购(gòu)房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政(zhèng)策(cè)出手临(lín)界(jiè)点(diǎn)，重点是(shì)保交(jiāo)楼和房企重组。一(yī)方面，加(jiā)大对(duì)刚需和改善型需求的支(zhī)持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给(gěi)予强有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在(zài)正常运转的房企包括民营企业(yè)，加大支持力度(dù)，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充(chōng)分(fēn)估计形势(shì)复杂性(xìng)和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制(zhì)。长效(xiào)机制(zhì)四大(dà)关键(jiàn)是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环(huán)节，建立开(kāi)发(fā)商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶(jiē)段，保障购房(fáng)者(zhě)定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期(qī)以及重大(dà)缺陷等情况提供充分(fēn)的保障(zhàng芬迪和gucci是一个档次吗，芬迪和gucci是一个档次吗)。余款支付(fù)环节，建立按工程进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护购房者的权益(yì)。资(zī)金监管(guǎn)环节，引入独(dú)立于开发商、银行(xíng)的(de)第三方资(zī)金监管机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关部门直接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全(quán)权负(fù)责(zé)、免费维修，购房者(zhě)在保修期(qī)结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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