近两年(nián)火爆的创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类(lèi)产(chǎn)品长期投资价值，通过(guò)观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目(mù)底层资产运营情况(kuàng)的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到期(qī)后不再产生现金收益(yì)，特许(xǔ)经营权分红目前已(yǐ)包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的时应了(le)解资产(chǎn)merry什么意思 merry是彩虹社的吗类(lèi)型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配(pèi)金额(é)占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资(zī)公(gōng)募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基(jī)金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格受(shòu)到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预(yù)期则更有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要来自基(jī)础设施(shī)资产的经营(yíng)现金流，投资(zī)人通过基金(jīn)募集(jí)材料和信息披露文件，结合行业及(jí)市场(chǎng)情(qíng)况，可以分(fēn)析基础设(shè)施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额二级(jí)市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益(yì)，对于长期投资(zī)者更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总(zǒng)监李华(huá)平也表(biǎo)示，根据(jù)《公开(kāi)募集基(jī)础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金额以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一(yī)面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求(qiú)，分红(hóng)类似于债券派息(xī)，但不等同(tóng)于债券(quàn)的固定利(lì)息回报，而是由可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具(jù)有较强的配(pèi)置价值。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资(zī)者公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效(xiào)控(kòng)制风险的前提下(xià)，增厚资产(chǎn)包收益(yì)，起到投资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二(èr)级市场价格走势的(de)关(guān)键因素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观经济的影响，可分(fēn)配金(jīn)额(é)完成率(lǜ)不达预(yù)期，一定程(chéng)度上影响了公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格(gé)。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的(de)主要因素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公(gōng)募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈(chéng)现向股票和(hé)债券回(huí)归的过(guò)程；另一(yī)方(fāng)面，基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩相对经济活(huó)力的改善有一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分(fēn)红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额(é)的分红金(jīn)额进(jìn)行(xíng)计算。除权(quán)操作是对分红前后基金份额(é)净值(zhí)变(biàn)化的修正(zhèng)，使投资(zī)人在基金分红前后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期(qī)投(tóu)资(zī)的信心，同时需结合持(chí)有产(chǎn)品的(de)特性，关注(zhù)二(èr)级市场扰(rǎo)动对整体收(shōu)益的影响程度(dù)。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分(fēn)红包(bāo)括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募(mù)基金分(fēn)红前提是本金之上的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定(dìng)为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分派的是本金(jīn)与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的(de)，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红差(chà)异(yì)很大，大(dà)多数普(pǔ)通投资(zī)者可能把“分派”金额(é)误认为是(shì)持(chí)续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年限到(dào)期后基金(jīn)价(jià)值面临极大不确(què)定性，这是该(gāi)类投资者应该注意(yì)的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公(gōng)募(mù)REITs主要有特(tè)许经营权类和产权(quán)类两大(dà)资(zī)产类型，持(chí)有产权(quán)类(lèi)产品的收益(yì)主要包括每年的现金分红及(jí)资(zī)产增值(zhí)的收益(yì)，而持有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经营(yíng)类产(chǎn)品的收益主要(yào)来自(zì)项目每(měi)年的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的(de)分红包括了利润分配和本(běn)金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权(quán)类资产的公募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在(zài)选择投资(zī)标(biāo)的(de)时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分(fēn)来看(kàn)，各类公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资(zī)产属性不同而形成(chéng)区(qū)别。特许(xǔ)经营权(quán)类的公募REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当于包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多(duō)，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的公募(mù)REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重(zhòng)底层(céng)资产的(de)价值增(zēng)值，所以相(xiāng)对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性，对(duì)所选择产品的二级市(shì)场价格(gé)和分红(hóng)有合(hé)理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认(rèn)为(wèi)，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目在经营权(quán)到(dào)期后不(bù)再能产(chǎn)生(shēng)现金(jīn)收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营项目，通(tōng)常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的特许经营(yíng)权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相对较低(dī)，也有足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责人(rén)提醒(xǐng)投资者注意，特许经营(yíng)权(quán)项目的分派金(jīn)额包含了(le)投资本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的情况下，基(jī)金份额单价随着分派(pài)进(jìn)度(dù)逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投(tóu)资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目(mù)的土(tǔ)地或(huò)建(jiàn)筑的(de)剩余使用年(nián)限一(yī)般较长，再加上到期后通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地出让金等追加(jiā)投(tóu)资(zī)，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营(yíng)的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基(jī)础资产的估值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具(jù)备更显著(zhù)的资产投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益率等(děng)指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的(de)时点(diǎn)，多位业(yè)内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投(tóu)资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和(hé)评(píng)估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关(guān)的指标有两个：一是年报中披(pī)露的(de)经营活动现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存(cún)在本(běn)质性区别。经(jīng)营活(huó)动(dòng)产(chǎn)生的现金净流量(liàng)是指企(qǐ)业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企业本(běn)身经营活动产(merry什么意思 merry是彩虹社的吗chǎn)生；可供(gōng)分配的现金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影响利(lì)润表的项目(mù)进行调整，加期初现金(jīn)，最终得(dé)到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也(yě)表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资(zī)产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功(gōng)能(néng)，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权类的资产(chǎn)可(kě)以(yǐ)更多关注内部收(shōu)益率的高低(dī)，对产权类的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层(céng)资(zī)产的经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资(zī)产(chǎn)运营情况直接(jiē)影响投(tóu)资(zī)回报(bào)，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人(rén)综合实力、运(yùn)营管理机(jī)构实力、公募基金管理人实力(lì)等多重因素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的(de)短期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠(dié)加(jiā)此前(qián)市场接连回(huí)调(diào)，建(jiàn)议投(tóu)资者关注有基本(běn)面支撑、填权(quán)效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发行(xíng)首年及(jí)次(cì)年(nián)的可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实(shí)际分(fēn)红(hóng)金额(é)与募集材(cái)料中披露(lù)预测(cè)进行比较分析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述(shù)负责人也(yě)称(chēng)。

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