饱受争议的二(èr)手房交易中介(jiè)费问(wèn)题，正(zhèng)逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总(zǒng)局联合(hé)发布(bù)了关于规范房地(dì)产(chǎn)经纪服务的(de)意见。意见提及，近(jìn)年(nián)来，部分(fēn)房地产经纪机构(gòu)存在利用(yòng)房源(yuán)客源优(yōu)势收取过高(gāo)费用、未明码标价、捆绑收费、滥(làn)用客户个人信息等问题，加重交易当事人负(fù)担、侵(qīn)害其合法权(quán)益(yì)。

　　基于(yú)上(shàng)述背景，两部门从加强(qiáng)从业(yè)主(zhǔ)体管理、明确经纪(jì)服(fú)务内(nèi)容、合(hé)理确定经纪服务收费、严(yán)格实行明码标价等十(shí)方面，提(tí)出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分(fēn)析师(shī)张大(dà)伟称，随着城市发展，一二线城(chéng)市二手房交易占比逐(zhú)渐(jiàn)增加(jiā)。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占市(shì)场成交(jiāo)比例超过80％，大量(liàng)二手房成交依赖(lài)中介居间成交(jiāo)，房地产调控重心逐渐从开发(fā)商过(guò)渡到(dào)中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住(zhù)房(fáng)政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属(shǔ)于金额(é)不低的大宗(zōng)交易(yì)，由于二手房(fáng)交易(yì)成(chéng)本较高、交(jiāo)易周(zhōu)期(qī)较长(zhǎng)，具有非常强的专业性，居民往往通过中介来完(wán)成。但很多中介(jiè)利用信(xìn)息不对称(chēng)等问题(tí)，将非(fēi)必要的收费夹带其中(zhōng)，如收(shōu)取过桥融资、按(àn)揭费、担保(bǎo)费等(děng)，对居民造成额(é)外的负担(dān)，而且这些(xiē)服务(wù)事(shì)项(xiàng)并未明码标价(jià)。

　　对于(yú)二手房市(shì)场(chǎng)交易过程中存在外国人吃米饭吗，外国人是不是不吃米饭的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服务在内(nèi)的相关市场交易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场(chǎng)管理和调(diào)控的主题。“当下，推进(jìn)这项(xiàng)工作的(de)意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来(lái)对房地产经纪服务行(xíng)业关(guān)注(zhù)最多的一个(gè)话题(tí)，便是房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)费的问(wèn)题(tí)。

　　张大伟认为，未来(lái)相关(guān)部门主要(yào)监管的重(zhòng)点，将(jiāng)是对房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)收费(fèi)及(jí)中介(jiè)交易进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋(wū)交易(yì)过(guò)程中，部(bù)分(fēn)价值不菲的房屋，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳一笔金额(é)不低的中介费。以北京某房地产经纪(jì)服务(wù)机构(gòu)2.7％的服务费率(lǜ)计算，一(yī)套1000万元(yuán)的房屋，中介费约(yuē)为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费上(shàng)，两部(bù)门在(zài)此次意(yì)见中(zhōng)提及，房地产经纪机构(gòu)要(yào)合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的(de)原则实(shí)行分档定价。引导由交易双方共同承(chéng)担经纪(jì)服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前房地(dì)产经纪服务收(shōu)费标准的最早依据是1995年国家(jiā)计委建设部(bù)下发(fā)的(de)《关于房地产中介服务收费(fèi)的通知(zhī)》（971号文(wén)），其(qí)中第六(liù)条规定(dìng)：房(fáng)屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北京(jīng)市执行的2014年(nián)更新后的收费(fèi)标准，即根(gēn)据这样的规定：“少数特(tè)别复杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经交易各方协商同意(yì)，可在规(guī)定的收费标准基础(chǔ)上适(shì)当上浮(fú)，上浮幅度最(zuì)高不得超(chāo)过10％。”这意(yì)味着(zhe)，当前北京二手(shǒu)房中(zhōng)介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精(jīng)神，北京2015年(nián)取消了(le)房地产(chǎn)中介(jiè)服务等57个政(zhèng)府定价，房地产经纪服务(wù)收费(fèi)多少(shǎo)由各中(zhōng)介机(jī)构自行决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机(jī)构在实际收(shōu)取费用过(guò)程中(zhōng)，相关监(jiān)管部门当前并未(wèi)明确具体的中(zhōng)介费率，中介机(jī)构仅需在服务过程中对(duì)收费标准进行明码(mǎ)标价即可。而(ér)房地产经纪(jì)服务(wù)机(jī)构在具(jù)体收取(qǔ)过程中(zhōng)，会(huì)结合房屋(wū)价(jià)值(zhí)及工(gōng)资标(biāo)准(zhǔn)，综(zōng)合计算出合适的中介(jiè)费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问(wèn)题，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构应当在经营门店、网站(zhàn)、客户端(duān)等场所(suǒ)或渠道，公示(shì)服务项目、服务内容和收费标(biāo)准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪(jì)机构提供的(de)基(jī)本服务和延伸服务，应当分别明确服务项目和(hé)收费(fèi)标准。房地产经纪机构收费(fèi)前应当向交易(yì)当事人出(chū)具收费(fèi)清单(dān)，列明(míng)收(shōu)费标准、收(shōu)费金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明(míng)显高于市场(chǎng)平(píng)均水平的房地(dì)产经纪机(jī)构，住(zhù)房和城(chéng)乡建(jiàn)设部门(mén)将会(huì)同市场监管等部门采取约(yuē)谈等综合措施进行(xíng)重点监(jiān)管。市场监管部(bù)门(mén)会同有关(guān)部门依法查处(chù)不(bù)按规定明码标价、操纵经纪服务收(shōu)费等违反价格和反垄(lǒng)断(duàn)法律法规的行为。对房(fáng)地产经纪机构相关违法违(wéi)规信息，市场监管部门要依(yī)法依规纳入国家(jiā)企(qǐ)业信(xìn)用(yòng)信(xìn)息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低(dī)的(de)原则实行分档(dàng)定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅(zhái)的中介费有望大(dà)幅(fú)降(jiàng)低？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦(lún)称(chēng)，住(zhù)建部(bù)发文鼓(g外国人吃米饭吗，外国人是不是不吃米饭ǔ)励按照成交价格越高(gāo)、服务(wù)费率越(yuè)低(dī)的原则实行(xíng)分(fēn)档定(dìng)价，合(hé)理降低住房买卖(mài)和租(zū)赁经纪服务(wù)费(fèi)用，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收费(fèi)过高的经(jīng)纪机构，但对(duì)市场影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普(pǔ)宅本来收费就(jiù)不同(tóng)，各家收费普遍在合理(lǐ)范围内，加上(shàng)经纪服务费用对市(shì)场的(de)影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两(liǎng)部门(mén)提(tí)出的意(yì)见仅(jǐn)为鼓励性质(zhì)，即只是纲领(lǐng)性(xìng)文件而(ér)非规定，未来如何具体(tǐ)认(rèn)定(dìng)其中(zhōng)的细则(zé)，还需(xū)要看(kàn)各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张(zhāng)大(dà)伟表(biǎo)示，“从目前市(shì)场看(kàn)，经纪服务领域的调整改善、规范化(huà)，有利于行业健康发展。同时，由于二手房(fáng)很多房(fáng)源在产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费(fèi)等都可能对交易产生(shēng)影响，这对房地产经(jīng)纪服务行业的专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监陆骑(qí)麟指(zhǐ)出，在二(èr)手房买卖过(guò)程中，原(yuán)本应该由(yóu)上下(xià)家(jiā)各支付(fù)一半的中介费，但(dàn)在一些(xiē)热点城市(shì)的二(èr)手房交易过程中，往往(wǎng)会有这样的情形，因部分购房者处于弱势(shì)地(dì)位，从而会出现(xiàn)中介费(fèi)及税费均由购(gòu)房者来承担。即使一些房东愿意(yì)承(chéng)担中(zhōng)介费(fèi)，这部分费用也可(kě)能通过(guò)转嫁的方式(shì)，在(zài)房价中有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家把(bǎ)中介(jiè)费转嫁给(gěi)下家，市场这种所谓(wèi)‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房(fáng)产中介公司将(jiāng)其视为向(xiàng)购房者(zhě)单边(biān)收费的行为(wèi)。部(bù)分中介公(gōng)司可(kě)能会利用其支配地位(wèi)，在原先经纪服务收费的基础上(shàng)，再次(cì)向房东收取(qǔ)费用，而这部分费用，房东往往(wǎng)会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这实际上(shàng)相(xiāng)当于变相(xiāng)推高了房价。两部(bù)门提出严禁操纵经纪(jì)服务收(shōu)费，不(bù)仅有利于提高交(jiāo)易中操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆(lù)骑麟(lín)称。

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