文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提(tí)出(chū)“有条件的可(kě)以进行现(xiàn)房销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对购房(fáng)者的(de)不公平。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力的别(bié)建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是(shì)房地(dì)产从大开(kāi)发时代步(bù)入高质量发(fā)展阶段的必然(rán)趋势，也是对(duì)购房老百姓的(de)最大保护。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的(de)预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义(yì)。当(dāng)然二次房改(gǎi)是个技术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果(guǒ)按(àn)照经济(jì)规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好(hǎo)这道世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的(de)单(dān)方面不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商(shāng)品不(bù)能交付(fù)的风险。从个人(rén)层(céng)面(miàn)看，预售制(zhì)对购(gòu)房者非(fēi)常不公平，比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房(fáng)住不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权(quán)益、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售制度(dù)怎么来的(de)？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售最(zuì)早源(yuán)于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是(shì)一(yī)种开发商放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港，引入(rù)了商品房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保障措施(shī)，开发商在项(xiàng)目获得(dé)政府批(pī)准(zhǔn)后才(cái)可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后并非(fēi)像中国一样在支付完首付款后从银行一(yī)次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开(kāi)发商(shāng)工程进度(dù)在完(wán)全(quán)交房(fáng)前进行分期(qī)支付。所以，预(yù)售制度是(shì)需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作(zuò)为(wèi)保(bǎo)障的，如(rú)果没(méi)有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以后(hòu)改(gǎi)为现房销售(shòu)。客观(guān)讲预售(shòu)制度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住(zhù)房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度(dù)有(yǒu)助于(yú)降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，当(dāng)然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个技术活(huó)，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定(dìng)能化解(jiě)这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得(dé)的(de)过硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良(liáng)币(bì)驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的(de)本质(zhì)是向善(shàn)，是以客(kè)户为中心(xīn)，房地产也不能例外(wài)，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好房幸(xìng)福(fú)一家人。从这(zhè)个(gè)角度，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现房销售是(shì)实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会(huì)长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业健康发展(zhǎn)的重大(dà)措施。在当(dāng)前(qián)的情况下，取消预(yù)售(shòu)制要结(jié)合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持(chí)当期(qī)三好(hǎo)生(shēng)、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年(nián)前(qián)在国务(wù)院(yuàn)发展研究中(zhōng)心参与财(cái)税改(gǎi)革(gé)方案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期(qī)系统的专项研(yán)究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出(chū)租(zū)是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共(gòng)房屋制度(dù)，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出(chū)租(zū)是(shì)中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对这一(yī)系列问题(tí)，不少地(dì)产商(shāng)开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直(zhí)觉和多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海上驳运(yùn)业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻(xún)求方法加快(kuài)自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙(lóng)的一块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明(míng)书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的(de)地(dì)势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采(cǎi)用类似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼(lóu)落(luò)成时，收(shōu)齐(qí)买家的(de)钱，买家(jiā)就拥有了自己的(de)房产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和(hé)销售，也解(jiě)决了(le)制造商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在(zài)当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模(mó)式(shì)成为当时(shí)中国香港房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地解(jiě)决了核心的住房供不应(yīng)求的问(wèn)题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动了中国(guó)香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也出(chū)现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全(quán)的监管机(jī)制，促(cù)进市场健康发(fā)展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管理部门提(tí)升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证明自(zì)身有资金(jīn)等能力把项目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防止开(kāi)发商、律所、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在(zài)银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商操作等采取全透明化(huà)机(jī)制，且银(yín)行的责任(rèn)上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银(yín)行(xíng)将成(chéng)最大(dà)风险方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步(bù)完善(shàn)，出(chū)现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需(xū)求大和(hé)供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的进(jìn)程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房(fáng)基础等城(chéng)市化配套(tào)问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推(tuī)行的(de)是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租养房(fáng)”的福利(lì)分房制度，住房市场发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度(dù)也出现(xiàn)了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问(wèn)题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商(shāng)品房的需求量大，而(ér)社(shè)会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港预(yù)售商品房制(zhì)度，先后出台(tái)多项文(wén)件，大力支(zhī)持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加(jiā)快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停(tíng)止住(zhù)房无偿实物分(fēn)配，逐步实行(xíng)住房分配货币(bì)化、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社会化(huà)的住房新体制，从(cóng)计划经济下的福利分房转向(xiàng)市(shì)场经济的商品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发(fā)商卖期(qī)房，解决了房企缺少(shǎo)资(zī)金和开发时间周期(qī)长的两(liǎng)大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度(dù)加快(kuài)。自此中国(guó)内地(dì)开始房改货币化，中国(guó)人民银(yín)行等多方迅速(sù)出台(tái)相关的信(xìn)贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国(guó)内地(dì)的(de)商品房(fáng)预(yù)售制度。预售制(zhì)的初(chū)衷(zhōng)是(shì)为了缓解房企资(zī)金压力，加快(kuài)城镇住房建设(shè)。具体来(lái)说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预(yù)先出(chū)售给购(gòu)房(fáng)者，由购房者支付定金(jīn)或房(fáng)款的行(xíng)为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地(dì)实(shí)践(jiàn)过程(chéng)中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开(kāi)发商办理预售许可(kě)证-签(qiān)订商品房买卖合同(tóng)-进行备(bèi)案登记(jì)和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次(cì)性(xìng)付清首付(fù)款，并采用银行(xíng)贷款的(de)形式(shì)一次(cì)性付清(qīng)剩余(yú)房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋(wū)未建成(chéng)，开发商可能已拿到了(le)全部购(gòu)房(fáng)款，这点与(yǔ)中国香港的(de)按照工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开(kāi)发(fā)商而言，预(yù)售(shòu)制商品房也(yě)开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地(dì)商品房销售的最主要方式，预(yù)售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期(qī)，同时增加市场商(shāng)品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预(yù)售制在过去20多年对中国(guó)内(nèi)地(dì)房地(dì)产(chǎn)市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了房地(dì)产(chǎn)市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的资金需求(qiú)，也提(tí)高了居(jū)民居(jū)住(zhù)水平，中国内地城(chéng)镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住(zhù)到住(zhù)宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适(shì)居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路(lù)程。改革(gé)开放(fàng)以(yǐ)来(lái)，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成区面积由7438平方公里增(zēng)长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数(shù)从约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商品房销(xiāo)售最主要方式(shì)，2005年(nián)中国内地商品住宅期(qī)房销售面积占总销售(shòu)面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国(guó)内地(dì)房地(dì)产行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地(dì)房地产(chǎn)历(lì)经(jīng)二十多年(nián)长周期繁荣(róng)，行业各(gè)项(xiàng)指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积(jī)从(cóng)2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿(yì)平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国(guó)企先(xiān)行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉(lā)动中国内地经济(jì)高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的(de)上(shàng)下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银(yín)行各(gè)项贷(dài)款余额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地(dì)产融资存(cún)量(liàng)占(zhàn)社融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4开平二手车市场在哪里，开平哪里有二手车市场）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要(yào)是因为住房市值高(gāo)，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制(zhì)背(bèi)后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货(huò)，预(yù)售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。比如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办(bàn)理甚(shèn)至不(bù)能(néng)交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和银行的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者只能(néng)根据购房合(hé)同向(xiàng)开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时(shí)向银(yín)行(xíng)进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因此购房(fáng)者承担的(de)风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风(fēng)险，进行影响自身(shēn)信用和购房者对行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为(wèi)市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房企(qǐ)通(tōng)过与购(gòu)房者签订的预售合(hé)同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从银行获得房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能力(lì)或短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完(wán)全由银行(xíng)承担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房(fáng)者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预(yù)售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房所得(dé)款项应当用于有关(guān)的工(gōng)程建设(shè)，商品房预售款监(jiān)管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管理部(bù)门制(zhì)定。但(dàn)多年(nián)以来全(quán)国并没有统一(yī)的预售(shòu)资(zī)金(jīn)监管(guǎn)规定(dìng)，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市重点监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城(chéng)市(shì)则按照(zhào)项目的建安(ān)成(chéng)本乘(chéng)以(yǐ)建筑(zhù)面积或者项目工程总(zǒng)额报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不(bù)少购房款未进入(rù)监(jiān)管账户(hù)、或进(jìn)入监管账(zhàng)户(hù)后被(bèi)挪用，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金(jīn)继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的(de)？实际上，在过去房(fáng)地产大开(kāi)发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监(jiān)管账户资金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方，以工(gōng)程建(jiàn)设(shè)名义(yì)，获得(dé)监管账户(hù)拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这些(xiē)方(fāng)式套取的资金，在房企各地项目(mù)间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周转模式(shì)，但一定程(chéng)度(dù)上把风(fēng)险甩给(gěi)了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于(yú)购(gòu)房者预付资金，一般(bān)设有(yǒu)定金或预付款保(bǎo)护机制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购(gòu)房者支(zhī)付的预付款比例相对较低(dī)，绝(jué)大(dà)部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以定金(jīn)方式(shì)支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一(yī)般(bān)采用两种方(fāng)式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷开平二手车市场在哪里，开平哪里有二手车市场款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预(yù)售商(shāng)品房(fáng)提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是(shì)期房由政府或第三方验(yàn)收(shōu)合格(gé)并提供验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首(shǒu)付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付(fù)前(qián)资金由第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环(huán)节，定(dìng)金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或(huò)首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通(tōng)过(guò)按揭贷款支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方(fāng)公证行或产权(quán)保险公(gōng)司的信(xìn)托账户(hù)监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资金可通过(guò)申请仲裁取回(huí)，且不承担任何(hé)责任(rèn)与损失。而开发商在房屋(wū)建(jiàn)设过程中的(de)资金全部来自(zì)银行，银行根据工程进(jìn)度向开(kāi)发(fā)商提供(gōng)一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪(nuó)用资金(jīn)直接(jiē)损害(hài)银(yín)行利益(yì)，银(yín)行有充分动机监管开发(fā)商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需(xū)取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得(dé)到购房者(zhě)支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发(fā)商在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的(de)定金并(bìng)进行(xíng)预约公(gōng)证，签订(dìng)合(hé)同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定(dìng)金按(àn)照德国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含(hán)在(zài)购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德(dé)国也采取按工(gōng)期支付(fù)房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点(diǎn)、比例因项目而(ér)异(yì)。一(yī)般来说，支付节点可分(fēn)为公(gōng)证后(hòu)、主体(tǐ)完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在(zài)支(zhī)付房款(kuǎn)前(qián)申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房(fáng)者一(yī)定使用(yòng)期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开发(fā)商赔偿(cháng)或(huò)修复，开(kāi)发商(shāng)破产(chǎn)，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商(shāng)或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　英(yīng)国预(yù)售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一(yī)名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房(fáng)产(chǎn)、资金(jīn)、合同等(děng)各个环节，各(gè)环节内(nèi)容(róng)确认无误后(hòu)签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付，而(ér)超(chāo)出(chū)10％的部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英国采取(qǔ)按(àn)工程(chéng)进度付款的(de)方式，但是交房前付款比例(lì)相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款(kuǎn)项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公(gōng)证(zhèng)公(gōng)司的(de)检验验收(shōu)后才能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管(guǎn)极(jí)为严格(gé)，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项(xiàng)过(guò)程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律(lǜ)师转给开发(fā)商，即资金在进入开发商账户前经过两道(dào)关口(kǒu)，有利于保障购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期(qī)房预付款保全措施

　　日(rì)本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完(wán)成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供(gōng)给严(yán)重(zhòng)失衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯(wéi)一一部规范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根据日本《宅(zhái)地建物(wù)取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发(fā)商(shāng)必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售(shòu)。什么(me)是定金保(bǎo)全措施？即(jí)买(mǎi)卖双方签(qiān)订(dìng)购房合同时，开发(fā)商向(xiàng)金融(róng)机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证(zhèng)委托合(hé)同，设置购房(fáng)者定金的(de)保(bǎo)证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明书交付(fù)给购房者。除(chú)定(dìng)金外(wài)，其(qí)他预先支(zhī)付的购房款也(yě)受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房(fáng)者可(kě)凭保证金证明书(shū)向金融机构(gòu)或(huò)保(bǎo)证机构(gòu)或(huò)保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房(fáng)者(zhě)赔付违约金，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，交(jiāo)房前(qián)只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可(kě)向(xiàng)银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交房后才(cái)开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩(shèng)余房款在交(jiāo)房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所(suǒ)有资(zī)金(jīn)进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期(qī)后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节，新加(jiā)坡开发商(shāng)有统一的选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的(de)首付及(jí)印花税，同时购(gòu)房者(zhě)向银(yín)行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款的(de)方(fāng)式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流(liú)程(chéng)做了统一(yī)详(xiáng)细规(guī)定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道(dào)门(mén)窗等完工等，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月(yuè)供在此过(guò)程中随着放(fàng)出贷(dài)款的增加而(ér)增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房(fáng)者的订金与付款会(huì)存入银(yín)行专门的项目资金账户，账户(hù)资金(jīn)提取须与房屋建(jiàn)设(shè)有关(guān)。房屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享受1年(nián)的房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地产到了(le)政策出手临界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房(fáng)企重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚(gāng)需和(hé)改善型需求(qiú)的支(zhī)持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部停(tíng)贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的(de)金融工(gōng)具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个(gè)行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估(gū)计形势(shì)复(fù)杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地(dì)产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定(dìng)金保护(hù)机制，如将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶(jiē)段(duàn)，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房(fáng)屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保障。余(yú)款支付环(huán)节，建立按工程(chéng)进度付(fù)款机制或交房后按(àn)揭(jiē)贷(dài)款机制，充分(fēn)保护(hù)购(gòu)房者的权益。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入(rù)独立于开发商、银行的第三方(fāng)资金(jīn)监管机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品(pǐn)房保修期(qī)制度(dù)。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质(zhì)量(liàng)问题全权(quán)负责(zé)、免费维修，购房(fáng)者在(zài)保修期结束(shù)后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取(qǔ)消商品房预售(shòu)制是(shì)大(dà)势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的(de)预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大(dà)的(de)提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。

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