饱受(shòu)争(zhēng)议的二手房交易中介费问(wèn)题，正逐(zhú)渐(jiàn)得到监管部门(mén)的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住(zhù)建部、市场监管总(zǒng)局联合发布了关(g关东煮汤底需要一天一换吗，一元一串的关东煮利润多少uān)于规范房(fáng)地产经(jīng)纪服务的(de)意见(jiàn)。意见(jiàn)提及，近年来，部分房地(dì)产经纪机构存在利(lì)用房源客源优势收取过高费用、未明(míng)码标价、捆(kǔn)绑(bǎng)收(shōu)费(fèi)、滥用客(kè)户个人信息(xī)等(děng)问题，加重(zhòng)交(jiāo)易当事人负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上(shàng)述背景，两部门(mén)从加强从业主体管理、明确经纪服务(wù)内(nèi)容、合理确(què)定(dìng)经纪服(fú)务(wù)收费、严格(gé)实(shí)行明码(mǎ)标价等(děng)十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大伟称，随着(zhe)城市发展，一二线城市二手房交(jiāo)易(yì)占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为(wèi)例，二手房占市(shì)场成交比例超(chāo)过80％，大量二(èr)手房(fáng)成交依赖中介居间成交(jiāo)，房(fáng)地产调控重心逐渐从开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规(guī)院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说(shuō)属于金额不低的大宗交易，由于二手(shǒu)房交易(yì)成本较高、交易周期较(jiào)长，具(jù)有非常(cháng)强的专业(yè)性，居民往往(wǎng)通过中介来(lái)完成。但很(hěn)多中介利用信息不(bù)对称等问题，将非必要的收(shōu)费夹(jiā)带其中，如(rú)收取过桥融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造成额外的(de)负(fù)担，而且这些服务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二(èr)手房市(shì)场交易过程中(zhōng)存在(zài)的(de)“乱象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在内的相关市场交易行(xíng)为及其主体进行规范和秩(zhì)序整顿，是房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)管理和调控的主题。“当(dāng)下，推(tuī)进这项工作的意义(yì)更大，也(yě)更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二(èr)手房市场中，历(lì)来对房地产经纪服务行业关注最多的一(yī)个话题，便是房地产(chǎn)经纪服务费的(de)问题。

　　张(zhāng)大伟认(rèn)为，未来相关(guān)部(bù)门主要监管的重(zhòng)点，将是对房地产经纪服务收费及中介交易进(jìn)行规范。

　　在(zài)热点城市，二(èr)手房屋交易过程中，部分价值(zhí)不(bù)菲的(de)房屋，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介费。以北京某房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率计(jì)算，一套(tào)1000万(wàn)元的房(fáng)屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两(liǎng)部门(mén)在此次意见中提及，房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)要合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖(mài)和租赁经纪服务(wù)费用。鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务费率越(yuè)低的(de)原则实行(xíng)分档定价。引导由(yóu)交(jiāo)易(yì)双方共同承担经纪(jì)服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目(mù)前房(fáng)地产经纪(jì)服务收费标准的最早(zǎo)依据是1995年国家计委建设部下发(fā)的《关于房地产中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋买卖代(dài)理收费(fèi)，按成(chéng)交(jiāo)价(jià)格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京为例，目前北京(jīng)市执行的2014年更新(xīn)后(hòu)的收费标准(zhǔn)，即根据这(zhè)样的规(guī)定：“少数特别复杂的住宅买卖(mài)经纪服务，经交易各(gè)方协商同(tóng)意，可在规定的收费标(biāo)准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过(guò)10％。”这意味着，当(dāng)前北京二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取消了(le)房地产中介服(fú)务等57个(gè)政府定(dìng)价，房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费多少(shǎo)由各(gè)中介机构自(zì)行(xíng)决定。

　　“房产(chǎn)中介机构(gòu)在(zài)实(shí)际收取费(fèi)用(yòng)过程中，相关监(jiān)管部门(mén)当前(qián)并(bìng)未明确具体的中介费(fèi)率，中介机(jī)构仅需在服务过程(chéng)中对收费(fèi)标准进行(xíng)明码标价(jià)即(jí)可。而房地(dì)产经纪服务机构在(zài)具体(tǐ)收取过程中，会结(jié)合房(fáng)屋价值及工资标准，综合计算(suàn)出(chū)合(hé)适(shì)的中介费率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对(duì)于明码(mǎ)标价(jià)问题，两部门(mén)在此次意(yì)见中提及(jí)，房(fáng)地产经(jīng)纪机构应当在经(jīng)营门店(diàn)、网站(zhàn)、客户端(duān)等场所或渠(qú)道，公示服(fú)务项目、服务内容和收(shōu)费标准，不得混合标(biāo)价(jià)和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和延(yán)伸(shēn)服(fú)务(wù)，应当(dāng)分(fēn)别明确服务项目(mù)和收(shōu)费标准。房(fáng)地产经纪机构收费(fèi)前(qián)应当(dāng)向交易当事(shì)人出关东煮汤底需要一天一换吗，一元一串的关东煮利润多少具收费清单，列(liè)明收费标准、收费金(jīn)额，由当事人签字确(què)认(rèn)。

　　另外，对收(shōu)费(fèi)明显高于市(shì)场平(píng)均水平的房地产经纪机构，住房(fáng)和(hé)城乡建设(shè)部门将会同(tóng)市场(chǎng)监管(guǎn)等部门采(cǎi)取约谈等综合措施进行(xíng)重点监管(guǎn)。市场(chǎng)监管部门会同有关部门依法(fǎ)查处(chù)不按(àn)规定明码标价(jià)、操纵经纪(jì)服务收费等违反价(jià)格(gé)和(hé)反垄断法(fǎ)律法(fǎ)规的行为。对(duì)房地产经纪(jì)机(jī)构相关违(wéi)法违规信息，市场监管部门要依法依(yī)规纳入(rù)国家企业信用信息公(gōng)示(shì)系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务(wù)费率越低的原(yuán)则实行分档定价，是否意(yì)味着，未(wèi)来豪(háo)宅的中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南区总裁(cái)兼深(shēn)圳中原总经理郑(zhèng)叔(shū)伦称，住建(jiàn)部发(fā)文(wén)鼓励(lì)按照(zhào)成(chéng)交价(jià)格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价，合(hé)理降低住(zhù)房买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪服务(wù)费用，主要还是规范行(xíng)业，打(dǎ)击收费过(guò)高的经纪(jì)机构，但对市(shì)场影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪(háo)宅和普宅本来收费就不同，各家收(shōu)费普遍在合理(lǐ)范围(wéi)内，加上经纪服务(wù)费(fèi)用对市(shì)场(chǎng)的影响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部门(mén)提出的(de)意见仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲领(lǐng)性文件而非规定，未来如何具体认定其中的细则，还(hái)需要看各(gè)城市落(luò)地执(zhí)行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从(cóng)目(mù)前市场看(kàn)，经纪服(fú)务领域的调整(zhěng)改善、规范化(huà)，有(yǒu)利于行业(yè)健康(kāng)发展。同时，由于二手房(fáng)很(hěn)多房(fáng)源(yuán)在(zài)产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都可能对交易产生影响(xiǎng)，这对房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)行业的(de)专关东煮汤底需要一天一换吗，一元一串的关东煮利润多少(zhuān)业性提(tí)出更高的(de)要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆(lù)骑麟(lín)指出，在(zài)二(èr)手房买卖过(guò)程(chéng)中(zhōng)，原本应该由上下(xià)家(jiā)各支付(fù)一半的中介费，但在一些热(rè)点城(chéng)市(shì)的(de)二手房交易(yì)过程中，往往(wǎng)会有这样的情形，因部分购房者(zhě)处(chù)于弱势(shì)地位(wèi)，从而(ér)会出现中介(jiè)费(fèi)及税费(fèi)均由(yóu)购房者来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这(zhè)部分费用也可能通过转嫁的方式，在房(fáng)价中有所体现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把中(zhōng)介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为(wèi)向购(gòu)房者单边收费的行为。部分中介(jiè)公司可能会利用其(qí)支配(pèi)地位，在原先经纪(jì)服务收费的(de)基(jī)础上，再次向房(fáng)东收取费用，而这部分费用，房东(dōng)往往会将其转再(zài)次转嫁给购房者，这实(shí)际(jì)上相当于(yú)变相推高了(le)房价。两部(bù)门提(tí)出严禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅有利于提(tí)高交易中(zhōng)操作(zuò)的(de)透明度，也(yě)有利于房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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