OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技，引发了(le)公(gōng)募REITs扩募风(fēng)波(bō)，如今(jīn)，二级市场的影(yǐng)响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘继(jì)续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾(wěi)盘有所拉(lā)升(shēng)，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌(diē)幅(fú)超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润(rùn)大(dà)厦的重要(yào)承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密(mì)切关(guān)注哲挂号信几天能到，一般什么情况会用挂号信库(kù)科技(jì)后续情(qíng)况，积极(jí)做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相关负责人(rén)也表示，近期已同步启动了(le)应(yīng)急(jí)预案，排(pái)摸储备租户(hù)，积(jī)极应对哲库提(tí)前退租的可(kě)能事(shì)项(xiàng)。由于张润大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申报(bào)扩募项目，公司(sī)领导高度(dù)重视，浦东新区(qū)国资委也(yě)高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT近(jìn)期市场波(bō)动(dòng)较大(dà)，但其实(shí)不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根(gēn)本上影(yǐng)响其内外价值，投资(zī)者(zhě)应(yīng)理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价(jià)格(gé)继(jì)续波动

　　本(běn)周，OPPO关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技的事件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开(kāi)，此后(hòu)二(èr)级市场价(jià)格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌幅(fú)一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华(huá)安张江光大园REIT最近(jìn)几(jǐ)个交易(yì)日二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场公(gōng)募(mù)REITs中(zhōng)位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园区基础设施(shī)REITs中，仅博时(shí)招商蛇口(kǒu)产业园(yuán)REIT微(wēi)幅上(shàng)涨，其余7只均(jūn)有(yǒu)不同程度(dù)下跌，8只(zhǐ)产业园(yuán)区(qū)基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季(jì)报中已经披露张(zhāng)江光大园项目出租率(lǜ)有所下降，如(rú)今拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场(chǎng)价格出现(xiàn)波(bō)动。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上(shàng)述人士(shì)看来(lái)，尽管出于(yú)风险规(guī)避的原因(yīn)，最近几(jǐ)个交(jiāo)易日场内(nèi)资金有所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目(mù)前随着二级市(shì)场价格下跌，风险也得到一定(dìng)释放，但是价格涨跌会受到(dào)基本面、情绪面等多(duō)重(zhòng)因素(sù)影响(xiǎng)，不好判断(duàn)价格(gé)是不是已经(jīng)完全触底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有一位业(yè)内人(rén)士(shì)表示，今年(nián)整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级(jí)市场跌幅(fú)较大，其实有(yǒu)些隐含收(shōu)益率高(gāo)的产品具备一定的投资(zī)价(jià)值，很适合稳健(jiàn)类投资(zī)者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产业(yè)园区(qū)、物流(liú)类(lèi)等REITs产品具备(bèi)一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高(gāo)如星对此表示，若张(zhāng)江园区最终能(néng)顺利解决招商，平(píng)稳过度(dù)对(duì)经营现金流没有造成大的影响，“事件(jiàn)性利空下调至得这么急、这么深，加上(shàng)前期本身园区(qū)类资(zī)产(chǎn)就回调不少(shǎo)了(le)，这就(jiù)是(shì)黄(huáng)金坑。”不过(guò)，他也强调(diào)，最终还是落到(dào)租(zū)金收入受不受影响(xiǎng)，影响多大，估计园区(qū)会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库科(kē)技(jì)。随(suí)后5月(yuè)12日晚(wǎn)，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库科(kē)技是其(qí)扩募拟新购入基(jī)础设施(shī)资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签(qiān)租赁协(xié)议(yì)的通知。同(tóng)时(shí)，在公告(gào)中，华安(ān)张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密(mì)切关(guān)注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一(yī)季报中(zhōng)披露的张江(jiāng)光大(dà)园项(xiàng)目(mù)出租率下降事项，一度二级市场价格出现回落(luò)。在随(suí)后召开的业(yè)绩说明会(huì)中管理人(rén)就相关事项进行了解释说明，市场信(xìn)心得到了(le)一(yī)定提振，二级市场价格表现(xiàn)也趋于平稳。据(jù)了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和线下的扩募(mù)说明会上，运营团队表示了(le)挂号信几天能到，一般什么情况会用挂号信对张江光大园项目的信心，预(yù)计签署(shǔ)意向(xiàng)书和合同谈判中的储备(bèi)租(zū)户正常转化后，项目出(chū)租率将(jiāng)得到回升。没想(xiǎng)到仅(jǐn)过了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之(zhī)路又迎(yíng)来了新的考验(yàn)。

　　因(yīn)张江REIT的上述(shù)公告引起了(le)市场各方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益(yì)人相关负(fù)责人(rén)坦言，事发(fā)突然(rán)确(què)实始料未及，在(zài)获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进(jìn)行了沟通(tōng)和核实(shí)工作，并同步启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租(zū)的可能事(shì)项。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重视，据悉新区(qū)国资委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　当谈及(jí)储备租(zū)户情(qíng)况(kuàng)，相关(guān)负责(zé)人介绍说，目前(qián)储备租户还是比较丰富的，覆盖(gài)了芯片(piàn)测试、人工(gōng)智(zhì)能(néng)、航天产业(yè)、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过(guò)了2万方。从意向储备转化为实际租(zū)户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租(zū)赁意向书来尽(jǐn)快(kuài)锁定一些重要租户。虽(suī)然收了三(sān)个(gè)月履约保(bǎo)证金给了我们(men)一些空间，但本着对首批扩募、对市场负(fù)责的态度，我(wǒ)们肯定要全(quán)力与(yǔ)时间(jiān)赛跑，把这些面积在短期(qī)内完成(chéng)去化(huà)。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的(de)张江光大(dà)园(yuán)项目一季(jì)度(dù)末也(yě)有(yǒu)将(jiāng)近30％的空置(zhì)率，原始权益人有那(nà)么多储备租户(hù)，之前的(de)空置率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张江光大园一直以(yǐ)来(lái)都坚(jiān)持以市场(chǎng)化运营为导向，历史运(yùn)营(yíng)表(biǎo)现稳定，租户的调租(zū)和换租都(dōu)属(shǔ)于正常(cháng)情(qíng)况(kuàng)，而这次项(xiàng)目的大租户退租正(zhèng)好发生在市场活跃(yuè)度的短期低点(diǎn)，目(mù)前市(shì)场情况(kuàng)已(yǐ)有所(suǒ)好转。在看到出租率下滑情况(kuàng)没(méi)有得到及时修(xiū)复后，张江这边也作(zuò)了(le)一定(dìng)的资源调配和倾(qīng)斜，引入了(le)一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大(dà)厦和(hé)张(zhāng)江光大园(yuán)项目(mù)在给租户(hù)的分隔空间、交付标准、租(zū)金水平等方面也有一(yī)些差异化(huà)，张润大厦多是两千多平(píng)的大平层，楼的成(chéng)新度(dù)高一(yī)些，单价也贵一些，张江(jiāng)光(guāng)大园单层以一千平的面积为主(zhǔ)，还(hái)有一些独栋形态(tài)的物业。租(zū)户自身也会有诉求，也(yě)会根据自(zì)身(shēn)需求和预算(suàn)挑选区域内的不(bù)同物业(yè)。

　　“如果扩(kuò)募(mù)完成(chéng)以后，新老(lǎo)资产的管理人都变成了一家，后续我们在(zài)资(zī)源(yuán)共享和联合(hé)营销方面能更加充分发挥协同效应，相(xiāng)信(xìn)可以做得更(gèng)好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和(hé)展望，相关负责人表示，张江集团和张江高科目前在管资产约五百万方，还有一些(xiē)其他在开发的(de)储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造(zào)张江园区产业空间资产(chǎn)上(shàng)市平(píng)台目标的(de)坚实(shí)后盾和储备资源。“我(wǒ)们非(fēi)常(cháng)重视张江REIT这(zhè)个资本平(píng)台(tái)和(hé)它未(wèi)来的发展。”相(xiāng)关负责人(rén)表示，“这次扩(kuò)募是(shì)我们实(shí)现基金扩容(róng)的(de)第一步，也是至(zhì)关(guān)重要的(de)一步，眼下(xià)我(wǒ)们可能面临(lín)了一些突发情况需要解决，但是这和我们(men)在(zài)张(zhāng)江科学(xué)城这(zhè)三十年建设发展过程(chéng)中所经历的相比，只(zhǐ)能算是一个非常小(xiǎo)的(de)插(chā)曲(qū)。我们有信心排除(chú)万难(nán)，尽一切(qiè)可能化(huà)解当前突(tū)发(fā)事(shì)件(jiàn)的所有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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