嗤笑的意思-橘子百科-橘子都知道

嗤笑的意思民生宏观：中国户均几套房？

　　导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭入住。恰(qià)逢(féng)近年地产持续(xù)低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图(tú)厘清中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)存量(liàng)住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此(cǐ)判断(duàn)中国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产存量极(jí)度过剩(shèng)，事实是(shì)否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七次人口普查调(diào)查数(shù)据(jù)显示城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国(guó)房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的(de)近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能(néng)满足(zú)，它(tā)与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素密切相关。中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数(shù)较(jiào)发达(dá)国(guó)家还有很大(dà)差距。人均住宅间(jiān)数大(dà)于1同(tóng)样不意味着中(zhōng)国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算(suàn)发现中(zhōng)国城镇居民(mín)户均1套房，其(qí)中每户(hù)持(chí)有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根(gēn)据(jù)商品住宅套数、商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示，目(mù)前城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期(qī)房顺(shùn)利(lì)交付(fù)，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的(de)近三成都是流动人口，流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从而(ér)产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国(guó)未(wèi)来地产仍有四(sì)大新(xīn)增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户(hù)占比不断增(zēng)加(jiā)，导致家(jiā)庭户数增多(duō)。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户(hù)购房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的分(fēn)化(huà)日益明显，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市(shì)的新增(zēng)住宅需求有望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭(tíng)住在(zài)2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不小差距(jù)，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二(èr)十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅供给存在不(bù)足(zú)，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)当下房地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多体现(xiàn)在(zài)住宅质量供需冲(chōng)突。嗤笑的意思ng>

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将体(tǐ)现在不同能级城市之间(jiān)，不同(tóng)区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官(guān)方披(pī)露全(quán)国已有(yǒu)近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然(rán)激增，引发(fā)一阵(zhèn)二(èr)手房(fáng)的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需(xū)平衡，或是(shì)仍(réng)然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数(shù)据并未公布(bù)，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住(zhù)宅套数，回答当前(qián)的房(fáng)子是否真的过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未来(lái)房(fáng)地产市(shì)场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩(shèng)的直观判(pàn)断(duàn)站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害(hài)综合风(fēng)险普查工作情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建(jiàn)筑数据以及80多万处(chù)市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了(le)大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关，更与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配(pèi)套(tào)设施等(děng)因素密切相(xiāng)关(guān)。单单(dān)从人均住(zhù)宅间数不(bù)能(néng)完(wán)全反映出(chū)城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买(mǎi)成套(tào)住宅，一套设施(shī)齐全的住宅(zhái)才是(shì)城镇(zhèn)居民(mín)宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测(cè)嗤笑的意思算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民(mín)住宅主要(yào)分两大类(lèi)，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数(shù)量。居民(mín)住(zhù)宅相关数据(jù)有两处可以直接(jiē)公布，一是每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民(mín)住宅来(lái)源（人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前商品住(zhù)宅(zhái)数量极(jí)少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们(men)就能够得(dé)到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量到底(dǐ)有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算得到中国(guó)存量(liàng)房地产(chǎn)套数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成。本文去除(chú)商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数里的(de)期房销售(shòu)，得(dé)到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年(nián)，并(bìng)考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修的时(shí)间，取(qǔ)最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套(tào)数(shù)除以家庭户数(shù)，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套(tào)商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需(xū)要(yào)进一(yī)步推算中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数据(jù)显示(shì)中国城镇居民的(de)住宅(zhái)结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定(dìng)租赁其(qí)他住宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房加总，得(dé)到商品住宅占居民所(suǒ)有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实(shí)际变化比例，从而我们(men)估(gū)算(suàn)出2022年(nián)商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每户(hù)城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的(de)三点含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居(jū)民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化(huà)进(jìn)展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需(xū)平衡(héng)

　　需要有多余住(zhù)宅(zhái)来满足(zú)因人(rén)口流动、居民换(huàn)房(fáng)等因(yīn)素产生的住宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和(hé)日本的住宅套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅(zhái)市场供不(bù)应(yīng)求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省(shěng)内流(liú)动(dòng)人(rén)口和(hé)省际流动(dòng)人(rén)口分别(bié)为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的(de)中国(guó)城乡(xiāng)人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动(dòng)人口(kǒu)在(zài)老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高(gāo)工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打(dǎ)工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在高(gāo)房价的(de)大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房(fáng)。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流动人口的租(zū)赁与(yǔ)置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中(zhōng)依然有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题(tí)，如电(diàn)线老化(huà)、管道等基(jī)础设施(shī)陈旧，给(gěi)住户的生活带来(lái)了很大(dà)的(de)不便和安全(quán)隐(yǐn)患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成的老旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的(de)家庭没有独立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类(lèi)上世(shì)纪修建的老旧(jiù)小区很难满足(zú)现代生活(huó)需求，在(zài)未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和二(èr)居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房(fáng)进(jìn)城和老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半的家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)小于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不(bù)足19平方米，不及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平(píng)方米(mǐ)的(de)家庭(tíng)界(jiè)定为住宅存在困难(nán)，若(ruò)按(àn)这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需(xū)要住宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平(píng)，较目(mù)前至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均(jūn)住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所需要的(de)住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房，未来地产还会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中国城(chéng)镇家庭户均1套(tào)房，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结(jié)构和动态趋势(shì)演绎(yì)，决定了中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套(tào)住宅(zhái)现(xiàn)实(shí)之下，中国(guó)未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二人(rén)户的(de)占比明(míng)显上升，人口(kǒu)小家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋势将(jiāng)继续延续，导致户数(shù)会因户均(jūn)人口规模(mó)的缩小而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移导致(zhì)经济发展带来的(de)新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的分化日益明显，资(zī)源和生产要素(sù)逐(zhú)步(bù)向经(jīng)济(jì)带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入(rù)地住宅市场带来(lái)新的(de)增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善(shàn)性(xìng)需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自(zì)建住(zhù)宅(zhái)和原(yuán)公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济适(shì)用房和其(qí)他(tā)分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有(yǒu)物(wù)业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求还将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限(xiàn)于(yú)资金，倾向于中(zhōng)小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经(jīng)济工作(zuò)会议明(míng)确指(zhǐ)出(chū)支持住宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数较其他(tā)国家依旧存在(zài)不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着(zhe)密切正向联系。随着经济发(fā)展(zhǎn)水平(píng)的提高，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛(máo)盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这是过去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质量的供需冲(chōng)突。房地(dì)产大(dà)分化(huà)时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大(dà)。