文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地(dì)明确表态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不(bù)公平。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给老百姓和社(shè)会(huì)，这是房地产从大开发时代(dài)步入高质(zhì)量发展阶段(duàn)的必然(rán)趋势(shì)，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天经地义。当然(rán)二次房改是个(gè)技术活，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机(jī)制四大(dà)关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过(guò)这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预(yù)售制、改为现房销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个(gè)人层面看(kàn)，预售制对购房(fáng)者非常不(bù)公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要(yào)承担(dān)延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实(shí)中央房(fáng)住不炒精神(shén)、有助于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国(guó)外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一(yī)下(xià)：商品房(fáng)预售最(zuì)早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆(gān)的(de)方式。98年房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资尿布疹擦红霉素软膏效果好吗，尿布疹红霉素软膏一天涂几次金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入(rù)了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前(qián)世界不少(shǎo)国家存在预售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般(bān)有(yǒu)严格的监管(guǎn)保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施，开(kāi)发商在(zài)项目获得(dé)政府批准后(hòu)才(cái)可以开(kāi)始销售，买家(jiā)在购买期(qī)房后并(bìng)非像(xiàng)中(zhōng)国一样在支付(fù)完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根(gēn)据开发(fā)商工程进度在完(wán)全(quán)交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的(de)资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有这些(xiē)保障(zhàng)措施，一(yī)定(dìng)会触发风险，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机取消预(yù)售制度，以后改为(wèi)现房(fáng)销售。客观讲预售(shòu)制度有(yǒu)一定历(lì)史阶(jiē)段性，现(xiàn)在(zài)中国(guó)住房(fáng)进入(rù)存量时代(dài)，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，当然(rán)这需要配套房企(qǐ)债务(wù)重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产(chǎn)长效机(jī)制。这是个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持(chí)市场化改革(gé)，中(zhōng)国一定能化解(jiě)这个难(nán)题，让房地产回(huí)归(guī)实体经济(jì)和居住属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业的本(běn)质是向(xiàng)善，是(shì)以客户为中心，房(fáng)地产(chǎn)也不能例(lì)外，老百姓(xìng)买房子是天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社(shè)会长治(zhì)久(jiǔ)安(ān)、行(xíng)业企业健康发展的(de)重大措施(shī)。在当前的情况下(xià)，取消预售(shòu)制要结(jié)合稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究(jiū)中心参(cān)与(yǔ)财税改革方案(àn)研(yán)究时，对(duì)预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专项研(yán)究。（参考(kǎo)后(hòu)来形(xíng)成(chéng)的专著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十(shí)年代(dài)在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或(huò)者其他临时住(zhù)宅，住房的(de)需(xū)求是相当高(gāo)，不过(guò)大多数(shù)居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金实力才能(néng)购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出租是中国(guó)香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列(liè)问题，不少(shǎo)地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的(de)市民(mín)数量有所增(zēng)加，开发商(shāng)资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出售的基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉(jué)和(hé)多年经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的(de)经验，对(duì)于商品(pǐn)流(liú)通、资(zī)金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻(xún)求方(fāng)法加(jiā)快自身资金周转。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙的一块地(dì)盘后，除(chú)了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地(dì)势环(huán)境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的订(dìng)金，采用类(lèi)似(shì)租金的(de)分期(qī)付款形式，等(děng)新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买家的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自己(jǐ)的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购(gòu)房的(de)资金(jīn)压力(lì)，加(jiā)速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了(le)制造商的(de)资(zī)金问题，降低(dī)投资风险，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼花(huā)+分期(qī)付款”的销售模(mó)式成为当时中国香港房地产市场的一大(dà)特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房地(dì)产(chǎn)市场的改革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效率地解决了核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门(mén)不(bù)断完善、规范化(huà)，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市(shì)场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的(de)一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升(shēng)了(le)对于预(yù)售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价款已经全部支付，还要证明(míng)自身有资金等能(néng)力把项目完成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师(shī)所托管，支取(qǔ)时需(xū)律所和建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等造(zào)假，套(tào)取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师(shī)行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等(děng)采取全透明化机制(zhì)，且银行的责(zé)任上升，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成最(zuì)大风(fēng)险方(fāng)，后续需自身推动项目完(wán)工(gōng)。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住(zhù)房需求大(dà)和供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖(mài)楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的进(jìn)程大于城市化(huà)进程，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基(jī)础等城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租(zū)养房”的福利分房(fáng)制度，住房(fáng)市(shì)场(chǎng)发展起步较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利分房制度也出(chū)现了分配不公(gōng)、效率低、配套(tào)差等(děng)问题(tí)，因此福利分(fēn)房制度不再适用于(yú)当(dāng)时的国(guó)情(qíng)。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需(xū)求量大，而社会缺少大(dà)型房地(dì)产开发商，商(shāng)品房供应(yīng)量小的(de)困境，此时引(yǐn)入中国(guó)香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是(shì)对内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国(guó)内地逐(zhú)步引进中(zhōng)国香港预售商品房制(zhì)度，先后出台(tái)多(duō)项文件，大力支(zhī)持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一(yī)步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步(bù)实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房新(xīn)体制，从计划经济下的福(fú)利分(fēn)房转向市(shì)场经(jīng)济的(de)商品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房(fáng)，解(jiě)决了(le)房企缺(quē)少(shǎo)资金和开发时(shí)间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中(zhōng)国内(nèi)地开(kāi)始房改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极(jí)大作用推(tuī)动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内地的商品房预(yù)售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房(fáng)企(qǐ)资金压力，加(jiā)快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房地产开发企业将正(zhèng)在建(jiàn)设尿布疹擦红霉素软膏效果好吗，尿布疹红霉素软膏一天涂几次中的(de)房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区(qū)别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国内地(dì)实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发(fā)商办理预(yù)售(shòu)许(xǔ)可(kě)证-签订商品房(fáng)买卖合同-进(jìn)行备(bèi)案登记(jì)和预告登(dēng)记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房(fáng)者(zhě)需(xū)要一次(cì)性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式一(yī)次性付(fù)清剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋未建成(chéng)，开发(fā)商可(kě)能(néng)已拿到(dào)了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内(nèi)地的开发商而(ér)言(yán)，预售制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房销售(shòu)的最主(zhǔ)要方式，预售制(zhì)极大缩(suō)短房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加市场商品(pǐn)房(fáng)供应，推动了城镇(zhèn)化发(fā)展进程。预售制在过去20多年对中国(guó)内地(dì)房地产(chǎn)市(shì)场的稳步发展起(qǐ)到了(le)重要作用，不仅解决(jué)了房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需(xū)求，也(yě)提高了居民居住(zhù)水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼(lóu)住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居(jū)到基(jī)本适(shì)居(jū)，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年(nián)时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面(miàn)积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的(de)《中(zhōng)国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方(fāng)米(mǐ)，城镇住房(fáng)套(tào)数从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国(guó)内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动(dòng)了中国内(nèi)地房地产行业(yè)的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产历经(jīng)二十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金额(é)分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业(yè)的快速发(fā)展，房地产企业(yè)从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国内地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房地(dì)产(chǎn)带动的(de)上(shàng)下游产(chǎn)业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业增(zēng)加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房地(dì)产对(duì)金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全社会固定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发投资占固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融(róng)渠道，从(cóng)房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业(yè)务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产(chǎn)融资存(cún)量占社融存(cún)量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根(gēn)据(jù)我们的(de)《中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住(zhù)房市(shì)值高，以及中国资(zī)本市场(chǎng)发(fā)育尚不成熟，直(zhí)接融(róng)资(zī)比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券(quàn)市值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存(cún)在，当前的负面效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个(gè)人层面(miàn)看，绝大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。比(bǐ)如(rú)，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的(de)合同关系，如(rú)果(guǒ)开发(fā)商(shāng)发生违约(yuē)，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据购(gòu)房(fáng)合同向开(kāi)发商主张权(quán)力，但(dàn)依旧需要根据按(àn)揭贷(dài)款合(hé)同按(àn)时向银行进行(xíng)贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购(gòu)房者对行(xíng)业的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市(shì)场波(bō)动(dòng)或经营(yíng)不善，出(chū)现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购(gòu)房(fáng)者丧(sàng)失还款能力或短期不能(néng)还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行承担，银行将(jiāng)面临(lín)较大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管角度看，购(gòu)房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付(fù)工程款。在2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房预售管理(lǐ)办(bàn)法》中明(míng)确规定了(le)开发企业预售商品房所得款项(xiàng)应当用(yòng)于有关的(de)工(gōng)程建设(shè)，商品房预售(shòu)款监管的具(jù)体办法(fǎ)，由房地(dì)产管理部门制定。但多年(nián)以来全(quán)国并没有统一的预售资金监(jiān)管规(guī)定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市(shì)则(zé)按照项目(mù)的建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积或(huò)者项目(mù)工程(chéng)总额(é)报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪(nuó)用(yòng)，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资(zī)金(jīn)继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却(què)被迫继续还(hái)款。那么，监(jiān)管账户资(zī)金(jīn)如何被挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过去房地产大开发时(shí)代的高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程(chéng)总承(chéng)包方，以工(gōng)程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样(yàng)做提(tí)供了资金流(liú)动性(xìng)，房企抽调(diào)资(zī)金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商品房预售制度(dù)呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预(yù)付资金，一般设有定金(jīn)或预付款保护机制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要(yào)求购房者支付的(de)预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付(fù)方式：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方式支(zhī)付(fù)，或按工(gōng)程进度分期支(zhī)付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一(yī)般(bān)采用(yòng)两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开(kāi)始月(yuè)供；二是房屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护(hù)：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期(qī)房由政(zhèng)府或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二(èr)是开发商为购房(fáng)者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内(nèi)无条(tiáo)件返还(hái)，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付(fù)前资(zī)金(jīn)由第(dì)三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节，定(dìng)金(jīn)比例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据(jù)，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)方面，除定金(jīn)或首(shǒu)付外，购房者在房屋(wū)交(jiāo)付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定金及(jí)首(shǒu)付款由第三方(fāng)公证行或产权保险公(gōng)司的信托(tuō)账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担任何(hé)责任与损失。而开发(fā)商在房(fáng)屋建(jiàn)设(shè)过程(chéng)中的资金全(quán)部来自银(yín)行(xíng)，银行根据工程进(jìn)度向开(kāi)发商(shāng)提供一定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪(nuó)用(yòng)资金直(zhí)接损害银行利益(yì)，银行(xíng)有充分(fēn)动机监管(guǎn)开发商(shāng)施工进(jìn)度。开(kāi)发商在房屋交(jiāo)付时(shí)需取得由(yóu)政府相关部门经审查后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭(píng)证向银行(xíng)得到购房(fáng)者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建造工(gōng)期进度(dù)支付，按揭按(àn)工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售(shòu)门(mén)槛方面，德国开发(fā)商在项目(mù)获(huò)批后即可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能(néng)购买(mǎi)，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费(fèi)和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采(cǎi)取按工期支付(fù)房款的(de)制(zhì)度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内(nèi)部(bù)水暖电(diàn)路完(wán)工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全(quán)部完工(gōng)，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者可(kě)在支付房(fáng)款前申请房贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用固定(dìng)利率，银行(xíng)按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用期限，期限结(jié)束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对期房设计(jì)了两(liǎng)种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋(wū)出现(xiàn)重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负责(zé)相应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发(fā)商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时(shí)支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容(róng)确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当(dāng)开(kāi)发商出现财(cái)务、经(jīng)营问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的(de)定金由保(bǎo)险公(gōng)司(sī)赔付，而(ér)超出10％的部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付环节，英国(guó)采取按(àn)工程进度付款的方(fāng)式，但是交(jiāo)房前付款比例相(xiāng)对(duì)较(jiào)低(dī)，一般会(huì)在合(hé)同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验(yàn)验收后(hòu)才(cái)能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节，英(yīng)国期(qī)房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律(lǜ)师(shī)将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过两道(dào)关口(kǒu)，有利(lì)于(yú)保障购房(fáng)者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时(shí)，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保全措施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还(hái)定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于(yú)房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白(bái)，社(shè)会上“一房二(èr)卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前是唯一一部(bù)规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商(shāng)必须(xū)完成定(dìng)金保全措施(shī)才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构或指定保(bǎo)证机构或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)机(jī)构签订定金保证委托合(hé)同，设置购房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应(yīng)的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支(zhī)付的(de)购房款也受该(gāi)措施保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒闭导致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可凭保(bǎo)证金(jīn)证(zhèng)明书向(xiàng)金融(róng)机构(gòu)或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节(jié)，交房前(qián)只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向(xiàng)银行(xíng)申请贷(dài)款，但(dàn)交(jiāo)房后(hòu)才开始(shǐ)按(àn)揭(jiē)贷款，除(chú)定金外的(de)剩(shèng)余房款在交房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房(fáng)者违约可返(fǎn)还相(xiāng)当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所(suǒ)有资金进银(yín)行专门项目资金账户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节(jié)，新加(jiā)坡开发(fā)商(shāng)有(yǒu)统一的选购权合同(tóng)以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步签订(dìng)购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花(huā)税，同时(shí)购(gòu)房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房(fáng)付款流程做(zuò)了统一详(xiáng)细规定，要求(qiú)所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同(tóng)签订后(hòu)、地基(jī)完工、框架完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度(dù)放(fàng)款，月供在(zài)此过(guò)程中(zhōng)随着放出贷款的增加而(ér)增(zēng)加，未放款部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付(fù)款(kuǎn)会存入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户(hù)资(zī)金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前房地(dì)产到了政策出手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组(zǔ)。一方(fāng)面(miàn)，加(jiā)大对刚(gāng)需和改(gǎi)善型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大(dà)支持(chí)力度(dù)，由(yóu)优质房(fáng)企牵头(tóu)并购(gòu)重组整个(gè)行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资金监管(guǎn)环节，引入独(dú)立于开发商(shāng)、银(yín)行(xíng)的第三方资金监(jiān)管机构，或(huò)由政府相(xiāng)关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期制度(dù)。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质(zhì)量问题全(quán)权(quán)负责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入(rù)存量时(shí)代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信(xìn)，这才(cái)是(shì)对(duì)购房民众的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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