饱受争议的(de)二手房交易中介费问题，正逐渐如何加入如新直销模式 如新是合法直销吗得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监(jiān)管总局联合发布了关于规范房地产经纪服(fú)务的(de)意(yì)见。意见(jiàn)提及，近年来，部(bù)分房地产(chǎn)经纪机构(gòu)存在利用房(fáng)源(yuán)客源优势收取过高费(fèi)用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等(děng)问题(tí)，加(jiā)重(zhòng)交易当(dāng)事人负担、侵害其(qí)合(hé)法(fǎ)权(quán)益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加(jiā)强从业主体管理(lǐ)、明确(què)经纪服务内容、合(hé)理确(què)定经(jīng)纪服务收费、严格实行明(míng)码标(biāo)价等十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张(zhāng)大伟称，随着城(chéng)市发(fā)展(zhǎn)，一二线城市二(èr)手房交易占比逐(zhú)渐增(zēng)加。以北京、上海(hǎi)为(wèi)例，二手(shǒu)房占市场成交比例(lì)超过80％，大(dà)量二手房成交依赖中(zhōng)介居(jū)间(jiān)成交，房(fáng)地产调控重心(xīn)逐(zhú)渐从(cóng)开(kāi)发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策研究中心首席研究员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民来说属于金(jīn)额不低的大(dà)宗交易，由于(yú)二手房交易成(chéng)本较高、交(jiāo)易周(zhōu)期较长，具有非常(cháng)强的专业性，居民往(wǎng)往(wǎng)通过中介来(lái)完(wán)成。但(dàn)很多中介利(lì)用信息不对称等问题，将非必要的收(shōu)费夹带(dài)其中，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成(chéng)额外(wài)的负担，而且(qiě)这(zhè)些服务事(shì)项并未明码标价。

　　对于二(èr)手(shǒu)房(fáng)市场交易过程中存(cún)在(zài)的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务在内的(de)相关市场交易(yì)行为及其主体进(jìn)行规(guī)范和秩序整顿，是(shì)房地产市场管(guǎn)理和调控的(de)主题。“当(dāng)下，推进(jìn)这项工(gōng)作的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题(tí)成(chéng)监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二(èr)手房(fáng)市场中，历来(lái)对房地产经(jīng)纪服务(wù)行业关注最多(duō)的(de)一个话题，便是房地产(chǎn)经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟认(rèn)为，未来相(xiāng)关部门主要监管(guǎn)的(de)重点，将是对房(fáng)地产经纪(jì)服务收(shōu)费及中介交(jiāo)易进行(xíng)规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房(fáng)屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金额不低的中介费(fèi)。以北(běi)京某房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务机构2.7％的(de)服(fú)务费(fèi)率计算，一(yī)套1000万元的房(fáng)屋，中介费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费上，两部门在此次(cì)意见中提(tí)及，房地(dì)产经纪机构要合理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪(jì)服务费用(yòng)。鼓励按照成交价格(gé)越高、服(fú)务费(fèi)率越(yuè)低的原则实(shí)行分档定价。引导由交易(yì)双方共同(tóng)承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟(wěi)介绍，目(mù)前房地产经纪服务收费标准的(de)最早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买卖代理(lǐ)收(shōu)费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市(shì)执行(xíng)的2014年更新后(hòu)的(de)收费标准，即根据这样的规定：“少数(shù)特别复杂的(de)住宅买卖(mài)经纪服务，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规定的收费(fèi)标准基础上适当上浮，上浮(fú)幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中(zhōng)介费上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服(fú)务等57个(gè)政府定价，房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)多少由各中介(jiè)机(jī)构(gòu)自行决(jué)定(dìng)。

　　“房产中介机(jī)构(gòu)在实际收取费(fèi)用过程(chéng)中(zhōng)，相(xiāng)关(guān)监管(guǎn)部门当前并未明(míng)确具(jù)体的中介费率(lǜ)，中介机构仅需在服务过(guò)程中对收(shōu)费标准(zhǔn)进行明(míng)码标价即可。而(ér)房地产经(jīng)纪服务机构在具体收取(qǔ)过(guò)程(chéng)中，会结合(hé)房屋价(jià)值及工资标准，综合计(jì)算出合适的中介费(fèi)率(lǜ)。”张(zhāng)大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门(mén)在此次意见(jiàn)中提(tí)及，房地(dì)产(chǎn)经纪机构应当在经营门店、网站、客户(hù)端等(děng)场(chǎng)所或(huò)渠(qú)道，公示(shì)服务(wù)项(xiàng)目、服务内容和收费(fèi)标准，不得混合(hé)标价和捆(kǔn)绑收费。房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构提(tí)供(gōng)的基本(běn)服务和(hé)延伸服务，应当(dāng)分别明(míng)确服(fú)务项目和收费标(biāo)准。房地产经纪(jì)机构(gòu)收费前应当向交易当事人出具收(shōu)费清单，列明收费标(biāo)准、收费(fèi)金(jīn)额，由当事人(rén)签字确认。

　　另(lìng)外，对(duì)收(shōu)费明显高(gāo)于市场平(píng)均水平的房地产经(jīng)纪机构，住房和城(chéng)乡建设(shè)部门(mén)将会同市场监管等部门采取(qǔ)约谈等综合(hé)措施进行重(zhòng)点监管。市场监管部门会(huì)同有(yǒu)关部(bù)门依法(fǎ)查处不按规定明码标价、操(cāo)纵(zòng)经(jīng)纪服务收费(fèi)等违反价格和(hé)反垄断法律(lǜ)法规的行为(wèi)。对房地产(chǎn)经纪机构(gòu)相(xiāng)关违法违规信息，市场监管(guǎn)部门(mén)要依法依规纳(nà)入国家(jiā)企业(yè)信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋(wū)中介费要(yào)降了(le)？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的(de)原则实(shí)行分档定价(jià)，是否意(yì)味着，未来(lái)豪宅(zhái)的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区(qū)总(zǒng)裁兼深圳中(zhōng)原(yuán)总经理郑叔伦称(chēng)，住建(jiàn)部(bù)发文鼓励按(àn)照成交价格(gé)越(yuè)高(gāo)、服务费率越(yuè)低的(de)原(yuán)则实行(xíng)分档定价，合理降低(dī)住(zhù)房(fáng)买卖和租(zū)赁经纪服(fú)务费用(yòng)，主要还(hái)是规(guī)范行业，打击收(shōu)费过高的经(jīng)纪机(jī)如何加入如新直销模式 如新是合法直销吗构，但对市(shì)场(chǎng)影响(xiǎng)有(yǒu)限，“以深圳为例(lì)，深圳市(shì)场豪宅和普宅本来收费就(jiù)不(bù)同，各家(jiā)收(shōu)费普遍在合(hé)理(lǐ)范围内，加(jiā)上经(jīng)纪服务费用(yòng)对市场的影(yǐng)响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出(chū)，由(yóu)于当前两部门提出(chū)的(de)意见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性文件(jiàn)而非(fēi)规(guī)定，未来如何具体认定其中的细则，还需要(yào)看各城市落(luò)地(dì)执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前市(shì)场看，经纪(jì)服务(wù)领域的调(diào)整改(gǎi)善(shàn)、规范化(huà)，有利于行(xíng)业健康发展。同时，由于二手房很(hěn)多房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都可能对交(jiāo)易产生影响(xiǎng)，这对(duì)房地产经纪服务行(xíng)业的专业性(xìng)提出(chū)更高(gāo)的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆骑麟(lín)指出(chū)，在二手房买卖过程中，原本(běn)应该由上(shàng)下家各支(zhī)付一半(bàn)的中(zhōng)介费，但在一些热点城市(shì)的(de)二手(shǒu)房交易(yì)过程中，往往会有(yǒu)这样(yàng)的情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现中介(jiè)费及税费均由购房者来承担。即使一(yī)些房(fáng)东愿意承担中介费(fèi)，这(zhè)部分费用也可(kě)能(néng)通过转嫁的(de)方(fāng)式(shì)，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约定俗(sú)成’的情(qíng)况，一些房产(chǎn)中介公司将其(qí)视为(wèi)向购房者单边收费的行为。部(bù)分中介公司可(kě)能(néng)会利用其支配(pèi)地(dì)位，在原先经纪服务收费的基(jī)础上，再次向房东(dōng)收取费用，而这(zhè)部分费(fèi)用，房东往(wǎng)往会将其转(zhuǎn)再次转(zhuǎn)嫁给(gěi)购房者，这(zhè)实际上相当于变相推高了房价。两部门(mén)提出严禁(jìn)操纵(zòng)经如何加入如新直销模式 如新是合法直销吗纪服(fú)务收费，不(bù)仅(jǐn)有利于(yú)提高交易中操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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