近(jìn)两年火爆的(de)创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例(lì)稳(wěn)定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期(qī)投(tóu)资价值(zhí)，通过观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了利(lì)润分配和(hé)本金的归(guī)还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解(jiě)资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年(nián)分配金额(é)占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益来(lái)源为持有期分红收益，以及基(jī)金份额交易价(jià)格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综(zōng)合影响，较易(yì)引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预(yù)期则(zé)更有规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资(zī)产(chǎn)的经营现金流(liú)，投资人通过基金募集材(cái)料和(hé)信息披露文件，结(jié)合(hé)行业(yè)及市场情况，可(kě)以分析(xī)基础设(shè)施项目的经营业(yè)绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基(jī)金份额(é)持有(yǒu)人(rén)实际获(huò)得的(de)现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责(zé)香港区号是多少人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级(jí)副总(zǒng)监李华平也表(biǎo)示(shì)，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求(qiú)，基础(chǔ)设施基金(jīn)应当将90％以上合(hé)并(bìng)后基金年度可分配金额以现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机(jī)制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定的(de)分(fēn)红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从(cóng)投资角度来(lái)看(kàn)，基础设(shè)施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市(shì)场价格(gé)反映这(zhè)类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不(bù)等同于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度(dù)来(lái)看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产配置(zhì)多(duō)元化提供(gōng)抓手，具(jù)有较强的(de)配置(zhì)价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够通过分红(hóng)获取(qǔ)相(xiāng)对(duì)于(yú)投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控(kòn香港区号是多少g)制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产(chǎn)包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于(yú)未来(lái)分红水平的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的(de)关键(jiàn)因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部(bù)分产(chǎn)品受宏(hóng)观经济的影响，可(kě)分配金(jīn)额(é)完成率不达(dá)预期，一(yī)定程(chéng)度(dù)上影响了公募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)的价格。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重因(yīn)素(sù)的影(yǐng)响，投(tóu)资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利于(yú)吸(xī)引投资者参(cān)与公募REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票(piào)和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对(duì)基(jī)金份额(é)的(de)开盘(pán)指导价做调减处理，调(diào)减(jiǎn)金(jīn)额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权(quán)操作是(shì)对分红前后基金份额净值变(biàn)化(huà)的修正，使投资人在基金分红前后均可以获(huò)得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资者(zhě)长期投资的信(xìn)心，同时(shí)需(xū)结合持有产(chǎn)品的特(tè)性，关注(zhù)二级市(shì)场扰动对(duì)整(zhěng)体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)应了解(jiě)底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提(tí)醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本金(jīn)之上的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分(fēn)派的是本金与增(zēng)值两(liǎng)个部分，两个(gè)部分之间的(de)比例是变动的(de)，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数(shù)普(pǔ)通投资者可能(néng)把“分派”金额误(wù)认为(wèi)是持续分(fēn)红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合(hé)同年(nián)限(xiàn)到期后基(jī)金价值面临极大不确定(dìng)性，这是该(gāi)类(lèi)投资(zī)者应该注意(yì)的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权(quán)类两大资产类型，持有产权类产品的(de)收益主要包括每年的(de)现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益(yì)主要来(lái)自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特(tè)许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利(lì)润(rùn)分配和本(běn)金的归还(hái)，两者(zhě)的(de)比率也是变动的，对特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益。普通投资者在选择(zé)投资标(biāo)的时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层(céng)资产属(shǔ)性不同而形(xíng)成区(qū)别。特许经(jīng)营权类(lèi)的(de)公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多(duō)，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产属(shǔ)性，对(duì)所选择(zé)产品(pǐn)的(de)二级市场(chǎng)价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责(zé)人也(yě)认为，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许经(jīng)营(yíng)项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分(fēn)配金额的(de)分配理解(jiě)为“分派(pài)”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特(tè)许经营项目(mù)，通(tōng)常具备(bèi)更高(gāo)的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较(jiào)长的特(tè)许经(jīng)营(yíng)权项目，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许(xǔ)经(jīng)营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单价随着分派(pài)进度逐(zhú)年下降是(shì)正(zhèng)常现(xiàn)象，投(tóu)资特许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目相比，产权(quán)类项目的土地(dì)或(huò)建(jiàn)筑(zhù)的剩余(yú)使(shǐ)用年限(xiàn)一般(bān)较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的更新(xīn)改(gǎi)造或补缴土地出让(ràng)金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进一(yī)步延长经(jīng)营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的(de)估值上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时点，多位业内人(rén)士(shì)还表示(shì)，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部(bù)收益率等(děng)指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指标(biāo)有两个：一(yī)是年报中(zhōng)披露的(de)经营活(huó)动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存在本质(zhì)性(xìng)区(qū)别。经营活动产生的现金净流(liú)量是指企业(yè)经营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的(de)现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配(pèi)的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得(dé)到的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置(zhì)新选择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债(zhài)市场(chǎng)独立的资产配置功(gōng)能，比较适合(hé)长期持有。建议投(tóu)资者对经营权类的资产(chǎn)可(kě)以更多(duō)关注(zhù)内部收(shōu)益(yì)率的高低，对产(chǎn)权(quán)类的资(zī)产更多关注分派(pài)率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产的经营净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层(céng)资产运(yùn)营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合(hé)实力(lì)、运营管理(lǐ)机(jī)构实(shí)力、公募基金管理(lǐ)人实力等(děng)多重因素来选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易(yì)带来(lái)的(de)短期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前(qián)市场接连(lián)回调，建议投资者(zhě)关注有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时(shí)分(fēn)红规模较为可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说(shuō)明书均会(huì)载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金(jīn)额与(yǔ)募集(jí)材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合(hé)经(jīng)济及市场的实(shí)际(jì)环境，对基础(chǔ)设(shè)施项目的(de)运营(yíng)业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上述负责人也(yě)称。

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