近两年火爆的创(chuàng)新(xīn)产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红(hóng)比(bǐ)例(lì)接近(jìn)99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)分红体(tǐ)现出(chū)该类产品长期投资价值，通过观测(cè)经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注(zhù)意，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再(zài)产生现金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分(fēn)红目前已包含了利润分(fēn)配和本(běn)金的归还，在选择投(tóu)资标的时应了(le)解资产(chǎn)类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未公布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的(de)公募REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分配(pèi)金额占可(kě)供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负责人(rén)对此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的主要收(shōu)家雀是国家几级保护动物 大山雀是国家二级保护动物吗益来源为(wèi)持(chí)有期分(fēn)红(hóng)收(shōu)益，以(yǐ)及基金(jīn)份(fèn)额交易价格的变化。基(jī)金份(fèn)额二级(jí)市场价(jià)格受到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情况及市场因素的综合(hé)影(yǐng)响，较易引起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比(bǐ)，基金分(fēn)红(hóng)预(yù)期则更有(yǒu)规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资(zī)产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基金募集材(cái)料和(hé)信息披露文(wén)件，结合(hé)行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩(jì)，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额(é)持有人实际获得的(de)现金(jīn)收益，对于长期投资(zī)者更具(jù)参考价值。”中金(jīn)基金相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高(gāo)级副总监李(lǐ)华(huá)平也表示，根(gēn)据《公开募集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投(tóu)资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基(jī)金(jīn)应当将90％以上(shàng)合并后基(jī)金年度(dù)可分配金(jīn)额(é)以现(xiàn)金形(xíng)式分配给(gěi)投资(zī)者(zhě)，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分(fēn)红机(jī)制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市(shì)场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了这类(lèi)产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要(yào)求，分红类似于债券(quàn)派息，但不(bù)等(děng)同于债券的固定利息回报，而是由可(kě)供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资(zī)者的投资品类(lèi)，为资(zī)产配置多元化(huà)提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够(gòu)帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资(zī)债(zhài)券相对高的收(shōu)益性，在(zài)有(yǒu)效(xiào)控(kòng)制风险的(de)前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wè家雀是国家几级保护动物 大山雀是国家二级保护动物吗i)安”外，市场(chǎng)对于未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完成率不达(dá)预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影响REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利(lì)于(yú)吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也(yě)表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归(guī)的过程(chéng)；另一方面，基础设施(shī)项目的经营业绩相对经济活(huó)力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减处理，调(diào)减金额家雀是国家几级保护动物 大山雀是国家二级保护动物吗(é)根据单位基金份(fèn)额(é)的分(fēn)红金额(é)进行(xíng)计算。除权操作是对分红(hóng)前后(hòu)基金份额净(jìng)值(zhí)变化的(de)修正，使投资(zī)人(rén)在基金(jīn)分红前(qián)后均(jūn)可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程(chéng)度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红(hóng)包(bāo)括利润分配(pèi)和本(běn)金(jīn)归(guī)还(hái)

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人(rén)士还提醒，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红前提是本金之上(shàng)的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红(hóng)”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的(de)是(shì)本金(jīn)与增值两个部分，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异(yì)很大(dà)，大多(duō)数普通(tōng)投资者可(kě)能把“分派”金额误(wù)认为是持续(xù)分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值面临极大不确定性，这是(shì)该类投(tóu)资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持(chí)有产权类产品的收益主要(yào)包(bāo)括每(měi)年的现金分(fēn)红(hóng)及资产增值的收益，而持(chí)有特许经营类产品的收益(yì)主(zhǔ)要来自(zì)项目每年的现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营(yíng)权类资产的分红包(bāo)括了利润分配(pèi)和(hé)本(běn)金(jīn)的归(guī)还(hái)，两者的比率也是(shì)变动的，对特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益。普通投资者(zhě)在选择投(tóu)资(zī)标的时(shí)，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而(ér)形(xíng)成(chéng)区别。特(tè)许经营权(quán)类的公募REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多(duō)，债性偏强。而(ér)产权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层(céng)资(zī)产属性(xìng)，对所选择产品的(de)二级市场价格和分(fēn)红有合(hé)理预期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也(yě)认为，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在经营权到期(qī)后不再能产生现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期(qī)限较(jiào)短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期限较长的(de)特许(xǔ)经营权(quán)项目，即使分派率相对较低，也有足(zú)够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人(rén)提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)项目的(de)分派金额包(bāo)含(hán)了投(tóu)资本(běn)金，在不(bù)进行扩募的情(qíng)况下，基金份额(é)单价随(suí)着分(fēn)派进(jìn)度(dù)逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的(de)收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩(shèng)余(yú)使用年(nián)限(xiàn)一般较(jiào)长，再(zài)加上到(dào)期后通过对(duì)建筑的(de)更(gèng)新(xīn)改造或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续经营的(de)假设反映在基础资(zī)产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的时(shí)点，多位业(yè)内(nèi)人士还表示(shì)，在(zài)产品(pǐn)分红期，投资者可(kě)以观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金、内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来(lái)观(guān)察和(hé)评估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年(nián)报中披露的经营活(huó)动(dòng)现金流，二(èr)是可供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在(zài)本质性区别。经营活动产生的现金(jīn)净流(liú)量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金(jīn)实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的(de)账面现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新选择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配(pèi)置(zhì)功能(néng)，比较适合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资(zī)者(zhě)对经(jīng)营权类的资产可以更多关注内部(bù)收益率的高(gāo)低，对产权类的资(zī)产(chǎn)更多(duō)关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)来自底层资(zī)产的(de)经营净现金(jīn)流，所以底层资(zī)产运营情(qíng)况直接影响投资(zī)回报，投资(zī)者可综合考虑原始权益(yì)人综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管理人实(shí)力等多(duō)重(zhòng)因素(sù)来选择投资标(biāo)的(de)。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也(yě)显示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期(qī)，由于(yú)分红交(jiāo)易带来的(de)短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投资者(zhě)关注有(yǒu)基(jī)本面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相对(duì)明显、同时(shí)分红规模较(jiào)为可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分(fēn)配(pèi)金额预测。投(tóu)资者(zhě)可(kě)以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中披(pī)露预测进行(xíng)比较(jiào)分(fēn)析，结(jié)合经济及(jí)市场(chǎng)的(de)实际(jì)环境，对基础设施(shī)项(xiàng)目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进(jìn)行(xíng)判断(duàn)。”中金基金上述负(fù)责人(rén)也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 家雀是国家几级保护动物 大山雀是国家二级保护动物吗