近两年(nián)火爆的(de)创(chuàng)新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此(cǐ)表示，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出该类产(chǎn)品长期投(tóu)资价值，通过(guò)观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不再产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投(tóu)资标的时应(yīng)了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出(chū)了高比例的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的(de)主要(yào)收益来源(yuán)为持有期(qī)分红(hóng)收益(yì)，以(yǐ)及基金(jīn)份额交易价(jià)格的(de)变化(huà)。基(jī)金份(fèn)额(é)二级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市(shì)场因(yīn)素的综(zōng)合(hé)影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动。与此相比，基金(jīn)分红(hóng)预(yù)期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资(zī)产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基(jī)金(jīn)募集(jí)材(cái)料和(hé)信息披露文件，结(jié)合行业及市场情(qíng)况，可(kě)以分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份(fèn)额二(èr)级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为(wèi)基(jī)金份额持有人实(shí)际获得的现金收(shōu)益，对于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营(yíng)高级副总(zǒng)监李华(huá)平也表(biǎo)示，根据(jù)《公开募集基础设施(shī)证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配金额(é)以现(xiàn)金(jīn)形式分配给投资者，强制(zhì)分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要(yào)特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级(jí)市场价格(gé)反(fǎn)映(yìng)这类产品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的(de)固(gù)定利(lì)息(xī)回报，而是由可供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资(zī)品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能(néng)够(gòu)通(tōng)过(guò)分红获取相对于(yú)投资债券(quàn)相对高(gāo)的收益(yì)性，在(zài)有效控制风险的前提(tí)下(xià)，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市场对(duì)于未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以(yǐ)来(lái)中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额(é)完成率不达预期，一定程(chéng)度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格(gé)的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的(de)投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场热(rè)点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过程(chéng)；另一(yī)方面，基(jī)础设施(shī)项目的经营业绩相对经济活力的(de)改善有一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份(fèn)额的开盘指导价(jià)做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基金(jīn)份额(é)的分红金额进行(xíng)计算(suàn)。除(chú)权操作是对(duì)分红(hóng)前后(hòu)基金份额净值变化(huà)的(de)修正，使投资人(rén)在基金分红前(qián)后均可(kě)以获(huò)得(dé)公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投(tóu)资的信心，同时需结合(hé)持有产品的特性，关(guān)注二级(jí)市(shì)场扰(rǎo)动对整体收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和(hé)本金归还(hái)

　　普通投资者应(yīng)了解(jiě)底(dǐ)层(céng)资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基金分(fē母猪凶如狗是什么动物生肖 母猪凶悍如何处理n)红前提是本金(jīn)之上(shàng)的(de)增(zēng)值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金(jīn)与增值两个(gè)部分，两个(gè)部分之间的比例(lì)是变动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金(jīn)分(fēn)红(hóng)差异(yì)很大，大(dà)多数普(pǔ)通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值(zhí)面临极(jí)大不确定性，这(zhè)是(shì)该类投资者(zhě)应该注意的(de)情(qíng)况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益(yì)主要(yào)包括每年的现金分红及资产(chǎn)增(zēng)值的收(shōu)益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收(shōu)益主要来(lái)自(zì)项目每年的现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的分(fēn)红(hóng)包括(kuò)了利润分配和本金(jīn)的(de)归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益(yì)。普通投资(zī)者(zhě)在选择投资标的(de)时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产属性不同而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层资产的(de)价值增值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏(piān)强。普通投(tóu)资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资(zī)产属性，对所选择产品的二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格和分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营(yíng)项目在(zài)经营权到期后不再能产生(shēng)现金收益(yì)，因此(cǐ)将(jiāng)可(kě)供分(fēn)配金额的分配(pèi)理解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准(母猪凶如狗是什么动物生肖 母猪凶悍如何处理zhǔn)确。基于(yú)这个特(tè)点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较短的(de)特许经营项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目(mù)，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资(zī)者注意，特许经营权(quán)项目的分派金额包含了(le)投资(zī)本金，在不进行扩(kuò)募的情况下(xià)，基金份额单(dān)价随着分派进度逐年下(xià)降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资(zī)特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益来(lái)自(zì)项(xiàng)目(mù)剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项目相(xiāng)比，产权类(lèi)项(xiàng)目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再(zài)加上到期(qī)后通过对建筑的更新改造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机会(huì)进一步(bù)延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营(yíng)的假设反映在基础资(zī)产的估值(zhí)上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资(zī)产投资(zī)属性。”该(gāi)负责(zé)人(rén)称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时(shí)点，多位业内人士还表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测(cè)经营活动现金流(liú)、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和(hé)评估项(xiàng)目(mù)底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年(nián)报指标中，跟现金相(xiāng)关的(de)指标有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二(èr)是可供分配(pèi)现金，二(èr)者(zhě)存在(zài)本质性(xìng)区别。经营(yíng)活动产生(shēng)的现金净(jìng)流(liú)量(liàng)是指企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生的(de)现金流，基于企业本身经营活(huó)动产生；可(kě)供分配的现(xiàn)金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进(jìn)行调(diào)整，加(jiā)期初现金，最终得到(dào)的(de)账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选择，投资(zī)价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的资(zī)产配置功能，比较适(shì)合长期(qī)持有。建议投资者对经营权类的(de)资产可以更多关注内部(bù)收益率的(de)高(gāo)低，对产(chǎn)权类(lèi)的(de)资(zī)产更多关注分派(pài)率(lǜ)高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接影响投资(zī)回报，投(tóu)资(zī)者(zhě)可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实(shí)力、运营管理(lǐ)机(jī)构实(shí)力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因(yīn)素来选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易(yì)带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议(yì)投资者关注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填(tián)权效应相(xiāng)对明显、同时(shí)分红规模较为可观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中(zhōng)披(pī)露预测进行比较分析(xī)，结合经(jīng)济及市场的实际(jì)环境，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断(duàn)。”中金基(jī)金上述(shù)负(fù)责(zé)人也称。

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