5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基(jī)金为代表的机(jī)构对(duì)于(yú)这一板块(kuài)已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根(gēn)据基(jī)金一季报(bào)统计(jì)，龙头与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比(bǐ)重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底(dǐ)部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从公募基金对房地产的(de)配置看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持(chí)有(yǒu)的(de)房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票(piào)资产(chǎn)中的占比却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现了三年来(lái)的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产(chǎn)行业(yè)的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年(nián)一季度得以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个股分(fēn)别为保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产的投资愈(yù)发有(yǒu)集中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基金一季(jì)报(bào)汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排(pái)名(míng)最高的(de)是保利发(fā)展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在第96位。对(duì)比去年(nián)四季报，变化之(zhī)处首先在(zài)于几只房地(dì)产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤其(qí)是万科最(zuì)为(wèi)明显(xiǎn)；其(qí)次是金地集团退出百大(dà)之(zhī)列。但考虑到(dào)房地产是复苏(sū)链(liàn)上最后一环(huán)，且首季并非(fēi)行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市(shì)场乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上还需要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城(chéng)市好(hǎo)于三四线城市。而映(yìng)射到二级(jí)市场(chǎng)投资(zī)上，配置房地(dì)产行业轻(qīng)松收获行(xíng)业(yè)贝塔(tǎ)的(de)红利(lì)期一去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产业(yè)周期来(lái)分(fēn)类，包括房地产(chǎn)等(děng)几类行业(yè)在(zài)盖(gài)特(tè)纳(nà)曲(qū)线里属(shǔ)于成熟(shú)期或者衰(shuāi)退期(qī)的行业(yè)，传统认知上(shàng)没有什(shén)么(me)投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业(yè)也(yě)出现了一些机(jī)会，背后的(de)逻辑是供给侧发生(shēng)了(le)更(gèng)大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很(hěn)难再(zài)出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均住房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以及(jí)过快上行(xíng)的(de)房价，因而行(xíng)业高增的时代已经(jīng)过去，未来(lái)行(xíng)业的需求或(huò)将回(huí)落，在此过(guò)程(chéng)中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出现信用(yòng)风险问题（类似(shì)2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这个过(guò)程中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过(guò)去(qù)了，但不代表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机会(huì)在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而(ér)对应(yīng)到股票投资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为(wèi)公募(mù)乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的务(wù)实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质(zhì)区(qū)域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来实现股价上涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它(tā)们(men)分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期(qī)归(guī)来后日成交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日连(lián)续(xù)两个交(jiāo)易(yì)日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的主营(yíng)业务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从业(yè)绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业(yè)收(shōu)入(rù)52.48亿(yì)元(yuán)，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股股东来(lái)看，各(gè)类机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时(shí)的(de)首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时(shí)排(pái)名第(dì)二的浦东金(jīn)桥也是上海本地(dì)房企，其第一(yī)季度的收入(rù)利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫(yì)情时代出租率复苏至(zhì)近年来最(zuì)高(gāo)，另一方面则是(shì)公(gōng)司拿地结算持(chí)续性向好(hǎo)，从数字上正三角形也叫什么形，正三角形有什么性质？看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持(chí)续(xù)驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依(yī)然(rán)在前十中，这也是连续(xù)第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀(shā)入前(qián)十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去上述两家上海(hǎi)区域(yù)性地产公司(sī)外(wài)，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的(de)也(yě)是(shì)一份报喜的(de)成绩单(dān)：首季(jì)公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东(dōng)的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募(mù)指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十大流通(tōng)股股东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富(fù)国(guó)中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的(de)机构还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和(hé)私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人(rén)士(shì)分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优(yōu)质(zhì)土地供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用(yòng)问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基(jī)本(běn)在(zài)70％以下(xià)，而其他房企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本(běn)看，龙头(tóu)房企的融资成本(běn)不断(duàn)下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估(gū)的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地产股或(huò)存(cún)在发展的大好机会。中信证券(quàn)指出(chū)：“房地产行(xíng)业的结构性机(jī)会依然存(cún)在，少部分公司尤(yóu)其是央(yāng)企占据(jù)显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要又(yòu)体现为库存正三角形也叫什么形，正三角形有什么性质？(cún)的(de)优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出(chū)较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源和良(liáng)好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源(yuán)债(zhài)权债务关系等问(wèn)题，市场对民(mín)营房开企业的(de)资产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国(guó)企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更(gèng)明显。中(zhōng)特(tè)估的角度(dù)从中长期的(de)维(wéi)度看(kàn)，行业(yè)的(de)逻辑在于集中(zhōng)度(dù)提升后(hòu)，行业进入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速发展阶(jiē)段更(gèng)稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢的(de)提升，应该关注估值(zhí)相对(duì)较低，企业(yè)自身资产(chǎn)的质(zhì)量好、运营能(néng)力(lì)强(qiáng)、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普(pǔ)涨的概(gài)率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于(yú)行(xíng)业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观地去持续(xù)观察国企央企在三(sān)个方面是否(fǒu)可以维持(chí)，首先是融资成(chéng)本保持低位(wèi)，其(qí)次是销售份额持(chí)续提(tí)升，再(zài)次是拿地(dì)份额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企(qǐ)一(yī)季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业(yè)绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团(tuán)等房企营收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的(de)增长。而(ér)这(zhè)些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营(yíng)房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续性(xìng)地(dì)拿地，且主要集中(zhōng)在核(hé)心城市，投资(zī)力度(dù)较大。投资的(de)驱动能够推动房(fáng)企销售业绩(jì)的增(zēng)长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季(jì)度(dù)市场恢复但仍处于(yú)调整的过程中(zhōng)，能(néng)够(gòu)保(bǎo)有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提醒表示(shì)，在房地产(chǎn)的复苏过(guò)程中(zhōng)，还(hái)面临着一些(xiē)不确定性。其实整(zhěng)个市场从(cóng)四月份(fèn)开始又在(zài)往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四(sì)月环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市(shì)都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照(zhào)现在(zài)的(de)经济(jì)状况、收入情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的(de)去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企(qǐ)为了半(bàn)年报(bào)冲业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹(dàn)外的(de)一(yī)个市(shì)场乏(fá)力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第二季度(dù)、第三季(jì)度增长(zhǎng)不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事(shì)长陈昊(hào)扬(yáng)也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以及其(qí)上下游(yóu)产业链的复苏(sū)速度都比想象的(de)要慢很多(duō)，我们(men)要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本(běn)面的(de)钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好得多(duō)的企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个(gè)行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步(bù)体现(xiàn)出来。所以只能(néng)耐心地去(qù)等待它的(de)基本面不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提(tí)及个(gè)股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

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