近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎(yíng)来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该(gāi)类(lèi)产品长期(qī)投(tóu)资价值，通过观测经营活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资(zī)者(zhě)注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生现金收益(yì)，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)分红目前已包含了(le)利润分配和本金(jīn)的归还，在(zài)选择(zé)投资标的时(shí)应了解资(zī)产类(lèi)型(xíng)和分红的特征(zhēng)。

　　母亲三周年祭日需要准备什么祭品，三周年祭日需要准备什么祭品爸爸trong>15只(zhǐ)公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密(mì)集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金(jīn)额占可供(gōng)分配金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　<母亲三周年祭日需要准备什么祭品，三周年祭日需要准备什么祭品爸爸img alt="密集分(fēn)钱了！这几点要注意(yì)" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/04/weixin/one_20230423074211613.png">

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分红(hóng)收益(yì)，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价(jià)格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况及市(shì)场因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更有规律可循。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来自基础设施资产的(de)经营(yíng)现金流，投(tóu)资(zī)人通过(guò)基金(jīn)募集材料(liào)和(hé)信息披露文件(jiàn)，结合行(xíng)业及市(shì)场(chǎng)情况，可(kě)以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的(de)重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格变(biàn)化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额(é)持有人(rén)实际获得(dé)的现金收益，对于长期(qī)投资者更具参(cān)考价(jià)值(zhí)。”中金基(jī)金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级副总监李华平也表示(shì)，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投(tóu)资基(jī)金(jīn)指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分(fēn)配(pèi)金(jīn)额以现金形式(shì)分配给投资者，强制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs的(de)主要特征之(zhī)一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募(mù)REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价(jià)格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红(hóng)要求，分红(hóng)类似于债券派息(xī)，但不等同于债券的固定利(lì)息回报，而是由可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类，为(wèi)资(zī)产配置多元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强的(de)配置价值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构投资(zī)者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资(zī)债券相对(duì)高的收益性，在有效控制风(fēng)险(xiǎn)的前(qián)提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可(kě)分配金(jīn)额完成率不达预期，一定(dìng)程(chéng)度上影响了公募(mù)REITs二级市场的(de)价格。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格波动受多(duō)重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向(xiàng)股票(piào)和(hé)债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的经(jīng)营业(yè)绩相对经济(jì)活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将对(duì)基(jī)金(jīn)份额的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金额根据单(dān)位基金份额的分红(hóng)金额(é)进行计算。除权操作(zuò)是对分(fēn)红前后基(jī)金份额净值变(biàn)化的修正(zhèng)，使投资人在基(jī)金分红(hóng)前(qián)后均可以获(huò)得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期(qī)投(tóu)资的信心(xīn)，同时需(xū)结合持(chí)有产品(pǐn)的特(tè)性，关(guān)注二级市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资(zī)者(zhě)应了解底(dǐ)层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分(fēn)红(hóng)前提是本金之上(shàng)的增(zēng)值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派(pài)”更为准确(què)，分(fēn)派的是本金与增值两个部(bù)分(fēn)，两个部分之间的(de)比例是(shì)变动的，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红差异很大，大多(duō)数普通投(tóu)资者可能把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是(shì)持(chí)续分红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基(jī)金价值面临极(jí)大不确定性(xìng)，这是该类投资者应该(gāi)注(zhù)意的(de)情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主要(yào)有特许经(jīng)营权类和产权类两(liǎng)大资产类(lèi)型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要(yào)包括每年的现金(jīn)分红及(jí)资产增值(zhí)的收(shōu)益，而持有特许经(jīng)营类产品的收益主要来(lái)自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的(de)分红(hóng)包括(kuò)了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特(tè)许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益。普通投(tóu)资者在选择(zé)投资标(biāo)的时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权(quán)类的(de)公募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资(zī)产的价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相(xiāng)对股性偏(piān)强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资(zī)产属性(xìng)，对所选择产品(pǐn)的二级(jí)市场价格和(hé)分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营项目在经营权到期后不再能(néng)产(chǎn)生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分配金(jīn)额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余(yú)经营期限较(jiào)短的特许经(jīng)营项目(mù)，通(tōng)常(cháng)具(jù)备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经(jīng)营权项目，即使分派(pài)率相对(duì)较(jiào)低(dī)，也有足够年(nián)限收回(huí)本(běn)金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项(xiàng)目的(de)分派金额包含了(le)投(tóu)资本金，在(zài)不进行扩募(mù)的情况(kuàng)下，基金(jīn)份(fèn)额单价随着分派进度(dù)逐年(nián)下降是正常(cháng)现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来(lái)自项目(mù)剩余期限产生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类项目(mù)的土地(dì)或(huò)建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加上到(dào)期(qī)后通过对建筑的更新改(gǎi)造(zào)或(huò)补缴土(tǔ)地出让(ràng)金(jīn)等追加投(tóu)资，有机会进一步(bù)延长经(jīng)营期限。这种类似永(yǒng)续(xù)经(jīng)营(yíng)的(de)假设反映在基础资产(chǎn)的估(gū)值(zhí)上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备更显著的资(zī)产投资属性母亲三周年祭日需要准备什么祭品，三周年祭日需要准备什么祭品爸爸。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层(céng)资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时(shí)点，多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士还表示，在(zài)产(chǎn)品(pǐn)分红(hóng)期，投资(zī)者可以观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等(děng)指(zhǐ)标，来(lái)观察(chá)和评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是(shì)年(nián)报中披露的经(jīng)营活动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生(shēng)的现金(jīn)净流(liú)量(liàng)是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分配的(de)现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响(xiǎng)利(lì)润表的(de)项目进(jìn)行调整，加期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选择，投资价值(zhí)体现在相对股债市场独立(lì)的资产(chǎn)配置功能，比较(jiào)适合(hé)长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产可(kě)以(yǐ)更多关注(zhù)内(nèi)部收益率的高低，对产权类的资产更(gèng)多关注分派率高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益(yì)主(zhǔ)要来自底层资产(chǎn)的经营净现金(jīn)流(liú)，所以底层资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况直接影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资(zī)者可综合(hé)考虑原始权(quán)益人综合实(shí)力、运营管理机构实力、公(gōng)募基(jī)金(jīn)管理人实力等多(duō)重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易(yì)带来的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍在(zài)，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投(tóu)资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年(nián)的(de)可供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额(é)与募集材料中披露预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的实际环境，对基(jī)础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基(jī)金上述(shù)负(fù)责(zé)人(rén)也称。

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