饱受争议的(de)二手房(fáng)交易中介(jiè)费问(wèn)题(tí)，正逐(zhú)渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管(guǎn)总局联合发(fā)布了(le)关于规范房地产经(jīng)纪服(fú)务的意见。意(yì)见提及，近(jìn)年来，部分房地产经(jīng)纪机构存在(zài)利用(yòng)房(fáng)源客源优势收取过高(gāo)费用、未明码(mǎ)标(biāo)价、捆绑(bǎng)收费、滥用(yòng)客户个人信息等问题(tí)，加重(zhòng)交易当事人(rén)负(fù)担、侵害其合法(fǎ)权益(yì)。

　　基于上述背(bèi)景(jǐng)，两部门(mén)从加强从业主体管理、明(míng)确经纪服务内容(róng)、合理确定经(jīng)纪服务(wù)收费、严格实行明码标价等十(shí)方(fāng)面(miàn)，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析师(shī)张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一二线城市二(èr)手(shǒu)房(fáng)交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上海为例，二(èr)手(shǒu)房占市(shì)场成交比例超过80％，大量(liàng)二(èr)手房成交(jiāo)依(yī)赖中介居(jū)间成交，房地产调(diào)控重心逐渐从开发商过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院住房政策研究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房(fáng)对居民(mín)来说属于金(jīn)额不低的大(dà)宗交易，由于二手房交(jiāo)易成(chéng)本较高、交(jiāo)易周期较长(zhǎng)，具有(yǒu)非常(cháng)强(qiáng)的专(zhuān)业性，居(jū)民往(wǎng)往通(tōng)过(guò)中介来完成(chéng)。但很(hěn)多中介利用(yòng)信息不对称等问题(tí)，将非必要的收(shōu)费夹带(dài)其中，如(rú)收取过桥(qiáo)融资、按揭费(fèi)、担保费等，对(duì)居(jū)民造成额外的负(fù)担，而且(qiě)这(zhè)些服务事项(xiàng)并未(wèi)明码标(biāo)价。

　　对于(yú)二手(shǒu)房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在(zài)内的(de)相关市(shì)场交易行为及(jí)其主(zhǔ)体进行(xíng)规范和(hé)秩序整顿，是房(fáng)地产市场管理和(hé)调控(kòng)的主题。“当下，推进这项工作的意义更(gèng)大，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对房地产经纪服务行业关注(zhù)最多的一个话题，便是房(fáng)地产经纪服务费(fèi)的(de)问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相(xiāng)关(guān)部门主要监管的重点，将是对房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费(fèi)及中介交易进行规范。<中国有多少万兵力，中国有多少万兵力人数/p>

　　在(zài)热(rè)点城市，二手房(fáng)屋交易过程中，部分价值(zhí)不菲的(de)房屋，往往(wǎng)要(yào)缴(jiǎo)纳一笔金额不低的(de)中(zhōng)介(jiè)费。以北京某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的(de)服务费率计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费上，两(liǎng)部门在(zài)此次(cì)意见(jiàn)中提及，房地(dì)产经纪机构要合理降低(dī)住房买卖和租(zū)赁经纪(jì)服(fú)务(wù)费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则(zé)实(shí)行分档定价。引(yǐn)导(dǎo)由交(jiāo)易(yì)双方共同(tóng)承担(dān)经(jīng)纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地产经纪服(fú)务收费标(biāo)准的最早(zǎo)依(yī)据是1995年国(guó)家计委建设(shè)部(bù)下(xià)发的《关于房地产中介(jiè)服务收费的通(tōng)知》（971号文），其中第(dì)六条(tiáo)规定：房屋买卖(mài)代理收费，按(àn)成交价格(gé)总(zǒng)额(é)的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京市执行的2014年(nián)更新后(hòu)的收(shōu)费标准，即根据(jù)这样(yàng)的(de)规定：“少数特(tè)别复杂的住(zhù)宅买(m中国有多少万兵力，中国有多少万兵力人数ǎi)卖经纪服务，经交易各方协商同意(yì)，可(kě)在(zài)规定的(de)收费标准基(jī)础上适(shì)当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超(chāo)过(guò)10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手房(fáng)中介费(fèi)上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简(jiǎn)政放(fàng)权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房(fáng)地产中介服务等57个政(zhèng)府定价，房地产经纪(jì)服务收费多少(shǎo)由各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取费(fèi)用过(guò)程中，相关(guān)监(jiān)管(guǎn)部门(mén)当前并未明(míng)确具体的中介费率，中介(jiè)机构仅需在服务(wù)过程中对收费标准进行明码标价即可(kě)。而房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)机构在(zài)具体收取(qǔ)过程中(zhōng)，会结合房屋价值及(jí)工资标准，综合计(jì)算出(chū)合适的中介费(fèi)率。”张(zhāng)大伟补充(chōng)道。

　　对于明(míng)码(mǎ)标价问题，两部门在此次意见中提(tí)及，房(fáng)地(dì)产经纪机构应当在经(jīng)营(yíng)门店、网站、客户端等场所或(huò)渠道，公示服(fú)务项目、服务内(nèi)容和收费标准，不得混合标价和(hé)捆绑收费(fèi)。房地产(chǎn)经纪机构提供的(de)基本服务和延伸服务，应当分别(bié)明确(què)服务项(xiàng)目和收费标准。房地产经(jīng)纪机构收(shōu)费前应当向交易(yì)当事人出具收费清单(dān)，列明(míng)收(shōu)费标准、收费金额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场平均水平的房地产经纪机构，住(zhù)房(fáng)和(hé)城乡建设部(bù)门(mén)将会同市场监管等部门采取约谈等综合措施进行(xíng)重点(diǎn)监管(guǎn)。市场监管部门会(huì)同有(yǒu)关部门依(yī)法查处不(bù)按规定明码(mǎ)标价、操(cāo)纵经(jīng)纪服(fú)务收费等(děng)违反价格和反(fǎn)垄断法律法规(guī)的行为。对房地产经(jīng)纪机构相关(guān)违法违规(guī)信息，市场监管部门要依法(fǎ)依规(guī)纳(nà)入(rù)国(guó)家(jiā)企业信(xìn)用(yòng)信(xìn)息(xī)公示(shì)系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越(yuè)高、服(fú)务费率(lǜ)越低的(de)原则实行(xíng)分档定价(jià)，是否意味着，未(wèi)来豪(háo)宅的中介费有(yǒu)望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原(yuán)总经(jīng)理(lǐ)郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励(lì)按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则实行分档定(dìng)价，合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是规范行(xíng)业，打击收(shōu)费过(guò)高的经纪(jì)机(jī)构，但对市场影(yǐng)响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市(shì)场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就(jiù)不同，各家收费普(pǔ)遍(biàn)在合理范围内，加上经纪服(fú)务费用对市场的影响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟指出(chū)，由于当(dāng)前两部门提出的(de)意见(jiàn)仅为鼓励性质，即(jí)只是纲领(lǐng)性文件(jiàn)而非规定(dìng)，未(wèi)来如何具体认定其中的细(xì)则，还需(xū)要看各城市落(luò)地(dì)执行情(qíng)况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改(gǎi)善、规(guī)范化，有利于行业健康(kāng)发(fā)展。同时，由于二手房(fáng)很多(duō)房源(yuán)在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税费等都可(kě)能对交易产(chǎn)生影响(xiǎng)，这(zhè)对(duì)房地产经纪服务行(xíng)业的专业(yè)性提出更高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安居客研(yán)究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二(èr)手房买(mǎi)卖过程中，原(yuán)本应该(gāi)由上下家各支付一(yī)半的中(zhōng)介费，但在一些热点城市的(de)二手(shǒu)房交易过程中，往往(wǎng)会有这样的(de)情形，因部(bù)分购房者(zhě)处于(yú)弱势地位，从而会出(chū)现中介费及税费(fèi)均(jūn)由购房者来(lái)承担(dān)。即使(shǐ)一些房东愿意承担中介费，这部分费用也可能通(tōng)过转嫁(jià)的方(fāng)式，在房价(jià)中有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上家把中(zhōng)介费(fèi)转嫁给(gěi)下(xià)家，市场这种所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产中介公(gōng)司将其视(shì)为向(xiàng)购房者(zhě)单边收费的行为。部分中(zhōng)介公司可能会利用其支配地位，在(zài)原先(xiān)经(jīng)纪服务收费的(de)基础上，再次向房东收取费用，而这部分费用，房(fáng)东往(wǎng)往会将其转再次(cì)转嫁给购房者，这实际(jì)上相当(dāng)于变(biàn)相推高了房(fáng)价。两(liǎng)部(bù)门提出(chū)严禁操(cāo)纵(zòng)经纪(jì)服务收费，不仅有利于提高交(jiāo)易中操作的透明度(dù)，也有利于(yú)房价(jià)的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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